blogi-asuntosaatio-on-yhteistkunnallinen-yritys
04.09.2020
Esa Kankainen
Asuntosäätiö on yhteiskunnallinen yritys
Asuminen on ihmisen elämän perustekijä, jonka pitäisi olla kaikille turvallista ja kohtuuhintaista. Siitä lähtee Asuntosäätiön perustajien asettama tavoite asumiselle. Kaikilla pitäisi olla hyvä koti ja viihtyisä asuinalue asuttavanaan. 

Suomalaisen Työn Liitto myönsikin kesällä Asuntosäätiölle Yhteiskunnallinen Yritys -merkin osoituksena liiketoiminnan ja yhteiskunnallisten tavoitteiden onnistuneesta yhdistämisestä. Lisäksi meille myönnettiin Suomessa tuotetun palvelun ja työllistämisen osoitukseksi Avainlippu-merkki. 

Nuo merkit viestivät työstämme, jota olemme tehneet asuntopulan voittamiseksi ja yleisen asumistason kohottamiseksi jo vuodesta 1951 lähtien. Työmme hyödyttää yhteiskuntaa yhä edelleen monella tavalla. On hyvä asia, että se todennetaan myös näiden merkkien myöntämisen kautta. 

Mielestäni se myös korostaa, että asumisen laatu vaatii jatkuvaa työtä monella sektorilla. Meidän tehtävämme on pitää huolta tavallisten työssäkäyvien ihmisten mahdollisuudesta laadukkaaseen asumiseen. 

Tarve kohtuuhintaiselle asumiselle on korostunut korona-aikana. Vuokra-asuntojen kysyntä on lisääntynyt ja Pellervon taloustutkimuksen vastikään julkaiseman arvion mukaan kysyntä tulee kasvattamaan vuokrankorotuspaineita vapaarahoitteisessa asuntotuotannossa. 

Asumiskulujen kehitykselle ei tee hyvää sekään, että vapaarahoitteisen asuntotuotannon on arvioitu vähenevän merkittävästi. Jos näin käy, tulevaisuudessa asunnoista on vielä suurempi pula ja asumisen hinta on yhä korkeampi.

Suhdannetilanne suosisi nyt ARA-tuotantoa, mutta tuotantoa hidastaa ainakin jossain määrin se, että MAL-sopimuksia ei ole vieläkään allekirjoitettu. Yhteinen näkemys alue- ja yhdyskuntarakenteen sekä liikennejärjestelmän kehittämisestä on keskeinen tekijä nimenomaan kohtuuhintaisen asuntotuotannon toteutumiselle kasvukeskuksissa. Sen myötä päästään toteuttamaan työssäkäyntialueille asuntoja, joiden tavoitteena ei ole omistajien voiton maksimointi. 

Yhteiskunnallinen Yritys -merkin olennaisena myöntämiskriteerinä on  juuri se, että toiminnan avulla ei kerätä voittoja omistajille. Asuntosäätiön tapauksessa kaikki vastikkeista ja vuokrista saadut tulot käytetään toiminnan kehittämiseen. Asukkaan kannalta tämä näkyy ammattimaisena ja vastuullisena asuntojen omistamisena, mutta erityisesti kohtuullisina ja ennakoitavina asumiskustannuksina. Talous vaikuttaa siten myös turvallisuuden tunteeseen. 

Myönnettyjen merkkien avulla haluamme entisestään vahvistaa rooliamme suomalaisena yhteiskunnallisena yrityksenä. Ne ikään kuin velvoittavat meitä jatkamaan merkittävää työtämme. 

Kaiken kaikkiaan Asuntosäätiö tarjoaa 17 500 asumisoikeus- ja vuokra-asuntoa 31 paikkakunnalla. Käynnistämme strategiamme mukaisesti vuosittain noin 400 asunnon tuotannon. Asunnoista suurin osa on asumisoikeus- ja vuokra-asuntoja, jotka molemmat ovat ARA-tuotantoa. 

Vastuullisena kiinteistönomistajana huolehdimme kiinteistöjen kunnosta koko niiden elinkaaren, ja aloitammekin vuosittain noin 50 kohteessa viihtyvyysremontit. Kiinteistöjen kunnon parantamisen lisäksi tavoitteena on asukkaiden viihtyvyyden parantaminen. Kehitämme koko ajan myös asumisen palveluita tavoitteena helpottaa asukkaiden arkea.  

Työ asuntopulan voittamiseksi ja asumisen viihtyvyyden parantamiseksi jatkuu Asuntosäätiössä joka päivä.

Esa Kankainen
Asuntosäätiön toimitusjohtaja

  
 
Lue lisää
Ruokailu- ja sohvaryhmä
24.08.2020
Jari Riskilä
Asumisoikeusasumisella kova kysyntä
Helsingin Sanomien pääkirjoituksessa todettiin 19.8.2020, että omistus- ja vuokra-asumisen välimuodot eivät ole yleistyneet Suomessa. 

Välimuotojen yleistyminen ei ole kiinni asukkaiden tarpeista. Varsinkin omistus- ja vuokra-asumisen väliin asettuvalla asumisoikeusasumisella on erittäin suuri kysyntä kasvukeskuksissa, joissa asumisoikeusasuntojen vastikkeet ovat selvästi vuokria edullisempia. Esimerkiksi Helsingissä kohtuuhintaisia vuokra-asuntoja ei ole riittävästi ja vapaarahoitteisista vuokra-asunnoista joutuu ARAn viimeisimmän, vuoden takaisen selvityksen mukaan maksamaan keskimäärin 46 % enemmän vuokraa kuin asumisoikeusasunnoista vastiketta.

Asumismuoto kiinnostaa erityisesti nuoria aikuisia ja lapsiperheitä. Tämä johtuu asumisoikeusasuntojen edullisuuden ja turvallisuuden lisäksi siitä, että asunnosta pääsee joustavasti ja riskittömästi eroon, jos työt tai opiskelu vaatii muuttamista.

Viime vuosina asumisoikeusasunnoissa on lisääntynyt myös iäkkäämpien asukkaiden määrä. Kuten pääkirjoituksessa todettiin, syrjäseuduilla asuntojen hinnat ovat romahtaneet samaan aikaan, kun palvelut ovat siirtyneet kauemmaksi kaupunkikeskuksiin. Tämän kehityksen myötä iäkkäämmillä suomalaisilla vanhuudenturvaksi omistusasuntoon sijoitetut rahat ovat näillä alueilla hävinneet. Tällaisissa tilanteissa asumisoikeusasunto on erinomainen vaihtoehto. Tällaiseen asuntoon pääsee kiinni asumisoikeusmaksulla, jolloin uusi koti on mahdollista hankkia läheltä palveluita ja vaikkapa läheltä lasten asuinpaikkaa.

Asuntosäätiön Asumisoikeus Oy:n asunnoissa viihdytään pitkään. Meidän 16 500 asunnosta noin 5 000:ssa asuu yli kymmenen vuotta asuneita asukkaita. Omistus- ja vuokra-asumisen välimuotoa edustavan asumisoikeusasumisen yleistymisen esteenä ei olekaan kysyntä vaan yksinkertaisesti se, ettei asumisoikeusasuntoja päästä rakennuttamaan niin paljon kuin kysyntätilanne edellyttäisi.

Asojärjestelmä on ollut koko 30-vuotisen olemassaolonsa ajan erityisesti valtiovarainministeriön hampaissa. Ministeriö suhtautuu järjestelmään nuivasti asuntojen jakoperusteiden takia. Asumisoikeusjärjestelmässä asuntoja voi hakea kuka tahansa. Alle 55-vuotiaita koskevat varallisuusrajat, mutta muuten asunnot jaetaan kunnalta saatavan järjestysnumeron perusteella. Asuntoja ei siis jaeta tarveharkintaisesti ja siksi ministeriössä ajatellaan, että valtion tukea ei tulisi käyttää mallin edistämiseen.

On totta, että asumisoikeusasuntojen tuottamiseen annettava tuki ei välittömästi kohdistu asuntomarkkinoilla kaikkein heikoimmassa asemassa oleviin väestöryhmiin. Asuntomarkkinoita tulisi kuitenkin tarkastella kokonaisuutena. Suuri osa asumisoikeusasukkaista muuttaa asuntoon valtion tukemasta vuokra-asunnosta. Kynnys siirtyä esim. kunnan vuokra-asunnosta joko suoraan omistusasuntoon tai vapaarahoitteiseen vuokra-asuntoon on monelle näistä ihmisistä liian korkea, mutta asumisoikeusasunto on heille taloudellisesti kestävä ratkaisu. Näin asumisoikeusasunnot osaltaan synnyttävät vaihtuvuutta valtion tukemiin vuokra-asuntoihin ja vapauttavat niitä heikoimmassa asemassa olevien asunnontarvitsijoiden käyttöön.
   
Asumisoikeusasuminen on täydellinen täsmäase tämän päivän asuntomarkkinoiden haasteisiin. Ne edustavat hintasäänneltyä kohtuuhintaista asumista, joka muun muassa mahdollistaa kasvukeskusten tarvitsemien palvelualan pieni- ja keskituloisten työntekijöiden asumisen lähellä työpaikkoja. Ne monipuolistavat asuinalueiden asuntotarjontaa ja ehkäisevät tehokkaasti segregaatiota. Ne myös muodostavat edellä mainitulla tavalla yhden tuiki tarpeellisen portaan valtion tukeman vuokra-asumisen ja markkinaehtoisen asumisen välille. 

Ei sovi unohtaa sitäkään, että asumisoikeusasunnot ovat valtiolle edullisin tapa lisätä kohtuuhintaisten asuntojen määrää. Näissä asunnoissa valtion takausvastuu on 10 prosenttia pienempi kuin valtion tukemissa vuokra-asunnoissa, eikä asumisoikeusasunnoille makseta käynnistysavustusta. Asumisoikeusasuntojen rakennuttamista tulisikin ripeästi vauhdittaa, jotta näitä laadukkaita sekä asukkaille että yhteiskunnallehyödyllisiä asuntoja olisi enemmän. 

Jari Riskilä

Asuntosäätiön Asumisoikeus Oy:n toimitusjohtaja
Suomen Asumisoikeusyhteisöt ry:n hallituksen puheenjohtaja
 
Lue lisää
asuntosaatio_blogi_kuvituskuva
28.05.2020
Jari Riskilä
Asolaki etenee pääosin hyvään suuntaan
Uuden asumisoikeuslain luonnos saapui kommentoitavaksi. Lain uudistuksen valmistelu aloitettiin edellisellä hallituskaudella, ja nykyinen hallitus tarttui uudelleen samaan toimeen. Lakiluonnos on parantunut huomattavasti edelliseen verrattuna. Toki hiottavaa silti vielä riittää.

Lakiuudistuksen tavoitteena on vahvistaa asumisoikeusasumisen kohtuuhintaisuutta, läpinäkyvyyttä ja asukkaiden vaikutusmahdollisuuksia. Kolme tärkeintä uudistettavaa asiaa ovat asukasvalinta, asukashallinto ja rajoituksista vapauttaminen.

Asukkaiden kannalta uusi lakiluonnos sisältää erinomaisia muutoksia. Asukasvalintaan ehdotetaan määräajan voimassa olevaa valtakunnallista järjestysnumerorekisteriä. Tämä helpottaa asunnon hakemista, ja suosii asunnon tarpeessa olevia hakijoita nykyiseen järjestelmään verrattuna. 

Myös ehdotus siirtää asukasvalinta ja varallisuusrajoitusten tarkastaminen kunnilta asumisoikeusasuntoja hallinnoiville yhtiöille on huomattava parannus. Hyväksi havaittu malli on käytössä vuokra-asuntopuolella, joten on luontevaa saada se käyttöön myös asopuolelle. Käytäntö nopeuttaa asunnon saamista, vähentää hallinnollista byrokratiaa ja sitä kautta myös kustannuksia.

Käyttövastikkeiden jakautumisen oikeudenmukaisuus paranee myös. Uuden lakiehdotuksen mukaan asumiskustannusten jyvitystä voitaisiin tarvittaessa muuttaa. Tähän saakka jyvitys on tehty talon valmistuessa, eikä sitä ole voinut muuttaa siihen vaikuttavien tekijöiden muuttuessa. Jyvitys vaikuttaa merkittävästi vastikkeisiin, ja näin myös käyttöasteeseen.

Asukashallintoon liittyvät uudistusehdotukset ovat pääosin hyviä. Pienillä, pääosin teknisluontoisilla muutoksilla niistä saadaan aikaan toimiva malli, jonka avulla asumisoikeusasumista voidaan kehittää eteenpäin hyvässä yhteistyössä asukkaiden kanssa. 

Muutostoiveen esitän lähinnä tiedonantovelvollisuuteen. Ehdotettu velvollisuus, ja varsinkin yhdistettynä esitettyyn seuraamusmaksuun, tarkoittaisi, että omistajayhteisöt joutuisivat varmuuden vuoksi tiedottamaan lähes kaikista asumisoikeuskohteita ja -yhteisöä koskevista asioista.

Tämä ei liene toivottu lopputulos. Tiedotettavien asioiden osalta tulisi tehdä rajaus asioihin, joilla on olennaista merkitystä asukkaille. Asokotien asukasaktiivit ovat tuoneet selkeästi esiin, että asukashallintoa on syytä varjella infoähkyltä.

Asukkaista ja asumisoikeusyhteisöjen edustajista koostuvaa neuvottelukuntaa pidän hyvänä ehdotuksena. On tärkeää, että järjestelmää voidaan kehittää yhdessä eteenpäin. Neuvottelukunnan kautta asukkaat saisivat läpinäkyvän ja alueellisesti kattavan vaikuttamiselimen.

Rajoituksista vapauttamista koskevat uudet säännökset ehdotuksessa koskevat poikkeustilanteita, joissa kysyntää asumisoikeusasunnoille ei enää ole. Tällöin vajaakäytössä olevasta talosta ja siitä aiheutuvista ylimääräistä kustannuksista voitaisiin luopua. 

Nykyisin talo pysyy asumisoikeustalona, mikäli siinä on yksikin asumisoikeussopimus jäljellä. Tästä aiheutuvat kustannukset katetaan talon omistajan muiden kohteiden asumisoikeusasukkailta perittävillä vastikkeilla. Rajoituksista vapauttamistilanteissa asumisoikeusmaksut maksettaisiin takaisin ja asukkaalle tarjottaisiin toista asumisoikeus- tai vuokra-asuntoa. Myös asunnon lunastus omaksi olisi mahdollista, jos talo muuttuisi tavalliseksi asunto-osakeyhtiöksi.

Ehdotus yleisestä toimintalinjauksesta asumisoikeusasuntoja hallinnoiville yhtiöille on erinomainen. Sen mukaan yhtiön johdon edellytetään edistävän asumisoikeusyhteisön etua, jos se ja yhtiön osakkeenomistajien etu ovat ristiriidassa. Tämä ehdotettu sääntely tekee asoasuntoja omistavista osakeyhtiöistä erityislaatuisia erottaen ne selvästi liiketoimintaa harjoittavista yhtiöistä, jotka viime kädessä edistävät osakkaidensa intressejä. Näin sen pitääkin olla. Asumisoikeusyhtiöt ovat asukkaiden turvallisen ja kohtuuhintaisen asumisen asialla.  

Edellisen hallituksen lakiluonnokseen nähden erittäin tarpeellinen on myös muutos, jolla varmistetaan suomalaiseen oikeusjärjestelmään kuuluvan vallan kolmijako -opin toteutuminen. Lainsäädäntö-, tuomio- ja toimeenpanovallan pitää olla erillään. Lakiluonnoksessa esitetään, että yhtiön toiminnan mahdollisten laiminlyöntien aiheuttamista sanktioista määrää valtionkonttori toimintaa valvovan viranomaisen ARAn sijaan. Edellisen lakiluonnoksen mukaan ARA olisi asumisoikeusyhteisöjen ohjeistamisen ja valvonnan lisäksi määrännyt myös sanktiot.   

Tuohon samaiseen kohtaan liittyy kuitenkin myös tärkein hiottava kohta. Tekoja ja laiminlyöntejä, joista sanktio voidaan määrätä, ei määritellä ehdotuksessa riittävän selkeästi. Olisi tarpeen jakaa laiminlyönnit kahteen ryhmään: vähäisempiin lainvastaisiin tekoihin puututtaisiin uhkasakkomenettelyllä ja vain tahalliset ja merkittäviin taloudellisiin vahinkoihin johtavat teot ja laiminlyönnit sanktioitaisiin seuraamusmaksulla.

Ongelma on myös se, että ehdotuksessa seuraamusmaksua ei saisi kattaa käyttövastikkeilla. Yhtiöt eivät saa harjoittaa asumisoikeusasuntoihin liittymätöntä liiketoimintaa, eikä niillä siksi ole merkit-tävässä määrin varoja, jotka olisivat peräisin muualta kuin vastikkeista. Tältä osin ehdotettua sääntelyä tulisi ehdottomasti pohtia tavalla tai toisella uudelleen.

Asolaki etenee hyvään suuntaan. On järjestelmän elinvoimaisuuden kannalta erinomainen asia, että edellinen lausuntokierroksella kolme vuotta sitten ollut luonnos ei edennyt laiksi asti. Nyt valmisteluun on käytetty riittävästi aikaa ja ajatusta. Pienen hionnan jälkeen meillä on toimiva kaikkia osapuolia paremmin palveleva asumisoikeuslaki. 

Jari Riskilä
Lue lisää
asokodit_asunnon_väljyys_on_valttia_blogi
08.05.2020
Jari Riskilä
Asunnon väljyys on valttia korona-aikoina
Moni meistä on elänyt enemmän tai vähemmän eristyksissä kodeissamme jo useamman viikon. Turnauskestävyys on koetuksella ihan varmasti yhdessä jos toisessakin kodissa.

Omalla kohdallani on onni, että kodissa on riittävästi väljyyttä. Etätyön tekeminen ei kaada seiniä päälle, kun työn voi jättää silmistä toiseen huoneeseen. Minulla ei myöskään ole enää ihan pieniä lapsia huollettavana, mikä helpottaa eristysaikaa merkittävästi. Myötätunnolla ajattelen kaikkia heitä, jotka joutuvat tekemään etätyötä samalla, kun ohjaavat lasten läksyjä ja keksivät puuhaa energisille leikki-ikäisille. 

Viime vuosina on käyty paljon keskustelua pienistä asunnoista. Miniyksiöt ovat aivan aiheellisesti jakaneet mielipiteitä ja viimeisimpänä myös minikaksiot, joihin on suunniteltu ikkunaton makuuhuone.

Tulee väistämättä miettineeksi, millaista olisi olla eristyksissä parinkymmenen neliön yksiössä, jossa samoja seiniä joutuu katsomaan kaikenlaisissa mielentiloissa. Tai ikkunattomassa makuuhuoneessa, jossa sairastaessaan ei suoraa päivänvaloa näkisi pahimmillaan pariin viikkoon. Vanhusten kohdalla tuo tilanne ei vaadi edes koronaa, vaan moni ikäihminen joutuu elämään pääosin neljän seinän sisällä muutenkin.

Voisin kuvitella, että seinät kaatuvat päälle pienessä asunnossa melko nopeasti. Hakeutumisessa eristyssuosituksista piittaamatta ulos lenkille ruuhkaisillekin väylille ei välttämättä ole kyse ihmisten välinpitämättömyydestä, vaan silkasta mielenterveyden vaatimasta itsesuojeluvaistosta. 

Korona-aika korostaa riittävän asumisväljyyden merkitystä kaiken ikäisille ihmisille. Valtion tukeman tuotannon osalta tuossa asiassa ei ole ongelmaa, sillä ARA-säännösten mukaan yksiötkin pitää suunnitella vähintään 30-neliöisiksi ja talossa tulee olla aina monipuolinen asuntojakauma. 

Asokotien noin 16 500 asumisoikeusasunnon keskimääräinen asuntokoko on 68 m2. Meidän kohteistamme  yli puolet  on pientaloja, ja kaikissa kohteissamme on keskimäärin vain 24 asuntoa. Myös tarjoamamme asuinyhteisöt ovat siten melko väljiä. 

Silläkin on merkitystä tällaisina virusepidemian aikoina, kuinka monen ihmisen kanssa jakaa esimerkiksi porrashuoneen tai muita yhteistiloja. Toisaalta pientalomiljöö mahdollistaa usein kerrostalovaltaista aluetta helpommin myös ympäröivästä luonnosta nauttimisen.

Pienten asuntojen tarvetta on perusteltu sillä, että ne ovat kysyttyjä.
Asumisoikeusasuntojen kovan kysynnän yksi suurimmista syistä on, että asukas saa samoilla kuukausikuluilla enemmän tilaa verrattuna moniin muihin asumismuotoihin. Erityisesti tämä pätee  vapaarahoitteisiin vuokra-asuntoihin, joiden vuokrat  esimerkiksi Helsingissä ovat keskimäärin yli 46 % asoasunnoista maksettavia käyttövastikkeita korkeammat 

Asukkaat eivät halua tutkimusten mukaan pieniä asuntoja siksi, että haluaisivat asua ahtaasti, vaan siksi, ettei heillä olen muuhun varaa. Yksittäisiä poikkeuksiakin  varmasti löytyy, mutta on epä-älyllistä väittää, että suurin osa valitsisi pienen asunnon, jos kohtuullisilla kuluilla pystyisi saamaan isomman. 

Sanotaan asia nyt ihan rehellisesti: Markkinat tuottavat pieniä asuntoja, koska niistä saa paremman tuoton kuin isoista asunnoista. Niin yksinkertaista se on.

Koronaepidemia mullistaa maailmaa monella tavalla. Mahdollisesti myös asuntosuunnittelua joudutaan miettimään uudelta kannalta. Ikävä kyllä vaikuttaa todennäköiseltä, että nyt koettava poikkeuksellinen aika karanteeneineen ja eristyksineen ei jää viimeiseksi. 

On tärkeää, että asuntoja tuotetaan ylipäänsä riittävästi, ja että valtion tukemaa tuotantoa lisätään. Vain näillä lääkkeillä asumisen hinta kohtuullistuu. Sitä kautta ihmisille tarjotaan mahdollisuus hankkia väljempi asunto kuin mihin markkinatilanne on asunnontarvitsijoiden valintoja pitkään ohjannut.  

Lue lisää
asokodit_espoo_magneettikatu
26.03.2020
Jari Riskilä
Välittämistä viherhuollon avulla
Olemme mukana Lasten ja nuorten säätiön HuippuHarkka-hankkeessa, jonka kautta pyrimme työllistämään alle 30-vuotiaita asukkaitamme. Yhteistyökumppanimme Lassila&Tikanoja tarjoaa nuorille työharjoittelujakson viherpalvelujen tehtävissä ja mahdollisuuden sen jälkeen oppisopimuskoulutukseen.

12 nuorta on ilmoittautunut mukaan ja ainakin osa heistä tullaan näkemään leikkaamassa nurmikoita ja pensaita, istuttamassa kasveja sekä kitkemässä rikkaruohoja. Työ on onneksi ulkona tapahtuvaa ja tehdään pääosin yksin, joten koronavirus ei ainakaan tämänhetkisten ohjeiden ja määräysten valossa estä työskentelyä.

Pidän tätä hanketta erittäin tärkeänä ja arvojemme mukaisena. Asuntosäätiön tavoitteena on toimintansa alusta lähtien ollut perheiden hyvinvoinnin edistäminen sekä turvallisten ja viihtyisien asuinympäristöjen kehittäminen. Näiden tavoitteiden taustalla ja niihin suorastaan sisäänkirjoitettuna arvona on välittäminen.

Ihan samalla tavalla kuin asuminen vaikuttaa olennaisesti jokaisen ihmisen perusedellytyksiin elämässä, myös työ on tärkeässä roolissa pitämään ihmistä mukana yhteiskunnassa.

Jokainen tietää, että elämä ei aina solju suunnitellusti, vaan elämänhallinta vaihtelee matkan varrella. Milloin tahansa voi sattua sellaista, joka sysää varsinkin nuoren ihmisen pois normaalin arjen raiteilta ja turvaverkostoista.

Haluamme olla mukana auttamassa nuoria löytämään elämänhallintansa raiteet keinoilla, jotka ovat meille mahdollisia. L&T vastaa pääkaupunkiseudulla noin 150 Asuntosäätiön kohteen viheralueiden hoidosta ja on siten meille luonteva yhteistyökumppani. He pystyvät tarjoamaan asuntokantamme kautta nuorille paljon tärkeää tekemistä. Hyvin hoidetut viheralueet ovat yhä tärkeämpi asia asukkaille ja viihtyisää asuinympäristöä arvostetaan entistä enemmän.

Asuntosäätiössä viihtyisän miljöön merkitys on ollut selvä asia jo Tapiolan rakentamisesta lähtien. Puutarhakaupunki haluttiin luoda juuri siksi, että erityisesti lapsilla olisi viihtyisä ja turvallinen kasvuympäristö. Ymmärrettiin, että asuinmiljöö vaikuttaa olennaisesti ihmisen kokonaisvaltaiseen hyvinvointiin ja tasapainoisen elämän edellytyksiin.

Haluamme, että kaikilla asukkaillamme olisi mahdollisuus tuohon samaan. Siksi olemme panostaneet viherhuoltoon erottamalla sen muusta kiinteistöhuollosta. Vihreän ympäristön hoitaminen vaatii omaa ammattiosaamistaan.

Kilpailutimme pääkaupunkiseudulla viherhuollon ja laadimme talven aikana kohdekohtaiset viherhoitosuunnitelmat, jotka käydään läpi asukkaiden kokouksissa tai asukastoimikunnissa.

Asukkaiden kommentit ja ehdotukset ovat tärkeitä, jotta lopputuloksesta saadaan heitä tyydyttävä. Tavoitteena on, että asukkaat voivat saada ammattilaisten avulla pihastaan omannäköisen. Malli laajennetaan myös muualle Suomeen ensi vuonna, kunhan olemme keränneet pääkaupunkiseudun kokemukset uudesta toimintatavasta.

Asukkaat ovat myös itse valmiita tekemään töitä pihojensa eteen. Yhä edelleen taloissamme pidetään perinteisiä kevät- ja syystalkoita. Monet asukkaat rakentavat myös asuntopihoistaan viihtyisiä keitaita. Ihmisillä on halu maan möyhentämiseen, kuten eräs Kruunuvuorenrannassa asuva asukkaamme osuvasti totesi nettiartikkelissamme.

Keskellä korona-pandemiaa viherhoitoon liittyvä puuhastelu voi myös tuoda tarvittavaa hengähdystaukoa ikävistä uutisista. Ulkona touhuamista ei onneksi ole rajoitettu, vaan päinvastoin suositeltu ja todettu, että se on mitä parhainta mielenterveystyötä. Mielen lisäksi myös keho kiittää.

Toivotan kaikille blogini lukijoille voimia lähiviikoille kaikkeen siihen, mitä korona tuo tullessaan. Kyllä tämä tästä. Tärkeintä viruksen voittamiseksi on, että itse kukin noudatamme viranomaisten antamia ohjeita ja määräyksiä. Suosittelen myös nauttimaan kevätkeleistä tavalla tai toisella aina kun se on mahdollista.
Lue lisää
Lemminkaisentie_stailattu-1
24.02.2020
Jari Riskilä
Aso versus osuuskuntamalli

Asumisoikeusjärjestelmä täyttää tänä vuonna 30 vuotta. Viime aikoina julkisuudessa esillä ollutta osuuskunta-asumista on Suomessa ollut jo satakunta vuotta, mutta se ei ole asojärjestelmän tavoin löytänyt toteutusmallia, joka olisi tuottanut laajemmin pitkäaikaisia osuuskunta-asuntoja.

Suurin syy osuuskuntamallin suosion vähäisyyteen Suomessa on vuonna 1926 säädetty asunto-osakeyhtiölaki. Se selittää myös eroa muihin Euroopan maihin, joissa osuuskunta-asuminen ja myös vuokra-asuminen on yleisempää. Asunto-osakeyhtiölaki on täysin suomalainen järjestelmä, jota ei löydy muualta.

Asunto-osuuskuntia syntyi aluksi useitakin, mutta niitä muutettiin osakeyhtiöiksi viimeistään 70-luvulla. Syy lienee melko inhimillinen, raha.

Nyt osuuskunta-asumisen mallia ollaan jälleen kehittämässä. Hyvä niin, koska kaikkia toimia kohtuuhintaisen asumisen edistämiseksi tarvitaan. Osuuskunta-asumisen keskeinen tavoite on nimenomaan luoda asukkaille edullisia koteja vuokra- ja omistusasumisen välimaastoon.

Pellervon taloustutkimukselta on tulossa keväällä  muun muassa ARAn rahoittama selvitys osuuskunta-asumisesta, joten aiheesta saadaan kohta laajempaa tietoa. Mallejahan on tällä hetkellä kehitteillä erilaisia, mutta ne kaikki kuitenkin pohjautuvat osuuskuntalakiin.

Eräissä kehitteillä olevissa malleissa  on paljon samoja elementtejä kuin asojärjestelmässä, mutta niistä löytyy myös merkittäviä eroja.

Suurin yhtäläisyys on pysyvä asumisturva, asuntoa ei voi myydä asukkaan alta pois. Molempiin pääsee myös asumaan kohtuullisen pienellä alkupääomalla. Samankaltaisuutta löytyy lisäksi siitä, että osuuskunta-asumista suositellaan kehitettäväksi alan ammattilaisten toimesta.

Asumisoikeusjärjestelmä on vakiinnuttanut asemansa juuri siksi, että yleishyödylliset yhtiöt ovat tuottaneet asuntoja, joissa asukas voi asua huoletta. Ammattilaiset hoitavat ylläpidon ja yhtiö kantaa myös taloudelliset riskit. Ihmiset arvostavat  asumisen huolettomuutta yhä enemmän.

Jos osuuskunta-asuminen lähtee kehittymään samaan suuntaan, sillä voi olla menestymisen mahdollisuuksia. Toivottavasti näin tapahtuu, sillä jokaista kohtuuhintaista asuntoa tarvitaan markkinoilla, joilla on liikaa kohtuuttoman kalliita asumisen vaihtoehtoja.

Silloinkin kun tarkastellaan asojärjestelmää mahdollisimman paljon muistuttavaa osuuskunta-asumisen mallia, näiden asumismuotojen erot korostavat nimenomaan asumisoikeusasumisen hyviä puolia.

Asumisoikeusmaksu on 15 prosenttia asunnon hankintahinnasta. Uudemmissa kohteissa asomaksu voi olla kymmeniä tuhansia euroja. Osuuskuntamallissa asukkaan omarahoitusosuus on esitetty pienemmäksi.

Toisaalta asumisoikeusmaksun etuna on, että se maksetaan kokonaisuudessaan takaisin  rakennuskustannusindeksillä tarkistettuna, jos asukas muuttaa pois. Viime vuosina rakennuskustannusindeksi on noussut enemmän  kuin elinkustannusindeksi eli asomaksu on ollut asukkaalle jopa jonkin verran tuottava sijoitus.

Asumisoikeusmaksuun mahdollisesti tarvittava laina on myös säästämistä tulevaisuutta varten.  Tämä säästämisfunktio liitetään usein vain  omistusasunnon hankintaan sen vetovoimaisuutta lisäävänä piirteenä. Toisin kuin omistusasumisessa, asojärjestelmässä asukkaan sijoitus on riskitöntä, sillä yhtiö on velvoitettu maksamaan asomaksun lain nojalla takaisin.

Toinen todella merkittävä asumisoikeusasumisen etu on, että asunnot on lailla turvattu pysymään asumisoikeuskäytössä ikuisesti. Samoin niiden vastikekehitys on säännelty, koska vastikemäärittely perustuu omakustannusperiaatteeseen. Omistavat yhtiöt ovat lisäksi voitonjakorajoitteisia. Laki turvaa myös asukkaiden oikeuden valvoa, että näitä pelisääntöjä noudatetaan.

Osuuskuntalaki ei estä osuuskunnan muuttamista osakeyhtiöksi ja kuten alussa totesin, näin on myös tapahtunut. Osuuskunnan tiukoillakaan säännöillä ei pystytä estämään tuota asiaa aukottomasti. Tilanteet, toimijat ja markkinat muuttuvat, kuten on nähty vuokramarkkinoilla kuluneiden vuosikymmenten aikana.

Osa nytkin kehitteillä olevista malleista on sellaisia, että osuuskunta on helposti muutettavissa asunto-osakeyhtiöksi. Näin tehtäessä asunnot muuttuisivat markkinahintaisiksi omistusasunnoiksi. Myös osuuskunta-asuminen tarvitsisi oman lakinsa, jos asumismuodosta halutaan aidosti asukkaita palveleva pitkäaikainen, kohtuuhintainen vaihtoehto markkinoille.

Asumisoikeusjärjestelmä jatkaa edelleen markkinoilla samanlaisena turvallisena vaihtoehtona kuin se on ollut tähänkin saakka. Asoasuntoja on Suomessa jo noin 50 000. Asokodit omistaa niistä eniten, 16 500 asuntoa.

Asumisoikeusjärjestelmää koskevaa lakia  ollaan uudistamassa. Olemme esittäneet lakiin  parannuksia muun muassa siltä osin, että asuntojen saaminen ja vaihtaminen tapahtuisi jouhevammin. Se on ehdottomasti  esillä olevien osuuskuntamallien etu. Miksipä sitä ei voisi saada myös asojärjestelmän eduksi?

Kaikki keinot pitäisi käyttää, jotta asojärjestelmän kaltainen jo tällaisenaan erinomainen ARA-tuote saataisiin entistä paremmin asukkaita ja koko yhteiskuntaa palvelevaksi asumisen vaihtoehdoksi.

Jari Riskilä
Asokotien toimitusjohtaja

Lue lisää
Lemminkaisentie_stailattu-3
05.02.2020
Jari Riskilä
Miksi kaikkein pysyvintä ARA-tuotetta ei käytetä enemmän?
Valtioneuvosto on päättänyt tämän vuoden rahanjaosta ARA-asuntojen osalta. Kyse on virallisesti ilmaistuna vuoden 2020 valtion tukeman asuntotuotannon hyväksymisvaltuuksien käyttösuunnitelmasta. Tavoitteena on saada liikkeelle 7 500 asunnon uudistuotanto ja 3 500 asunnon perusparantaminen.

74 prosenttia korkotukilainoista menee ns. pitkän korkotuen vuokra-asuntotuotantoon. Loput jaetaan ns. lyhyellä korkotuella lainoitettujen vuokra-asuntojen ja asumisoikeusasuntojen kesken, mikä tarkoittaa asuntomäärissä noin 1 000 vuokra-asuntoa sekä noin 1 400 asoasuntoa.

On hienoa, että kaikenlaisia vuokra-asuntoja saadaan lisää. Vuokra-asumisen kysyntä kasvaa vauhdilla, ja ARA-tuotannon kautta asukkaat saavat nimenomaan kohtuuhintaisia asuntoja. Myös yhteiskunta hyötyy, kun ARA-asuntojen tuottamisen myötä asumistukia voidaan maksaa vähemmän.

Varsin ihmeissäni olen siitä, että asumisoikeusasunnot saavat potista vain hieman enemmän kuin lyhyellä korkotuella tuotetut vuokra-asunnot. Ihmetykseeni on monta syytä.

Ensinnäkin asumisoikeusasunnot ovat ikuisten rajoitusten alaisia. Niitä ei saa myydä asukkaan alta pois eli asumisoikeusasunnot ovat niille määrätyssä käyttötarkoituksessaan vielä vuosikymmentenkin kuluttua. Ne säilyvät ikuisesti ARA-järjestelmässä juuri sellaisina asuntoina, jollaisia yritetään saada vuosittain aikaan hieman vaihtelevin asuntopoliittisin keinoin.

Asoasukkaat myös tietävät asumiskustannustensa kehittyvän ennakoidusti ja vain kustannusten nousun tahdissa. Asumisen hinta muodostuu omakustannusperiaatteen mukaan, eli vastikkeissa ei kerätä omistajille voittoja. Valtion tuella rakennetuissa vuokra-asunnoissa velvollisuus omakustannusperiaatteen noudattamiseen lakkaa määräajan kuluttua. Sen sijaan asumisoikeusjärjestelmässä omakustannusperiaatteen noudattaminen on keskeinen pysyvä elementti, joka takaa kerran rakennetun asokohteen kohtuuhintaisuuden myös tulevaisuudessa.  

Lyhyellä korkotuella lainoitetut talot muuttuvat kymmenen vuoden kuluttua markkinaehtoisiksi. Omistajat voivat myydä ne kenelle tahansa ja mihin hintaan hyvänsä tai pyytää asukkailta niin kovaa vuokraa kuin kysyntätilanne kulloinkin sallii.

En tarkoita, etteikö valtion kannattaisi käyttää lyhyttä korkotukea, kun tavoitteena on lisätä kohtuuhintaista asuntotuotantoa. Ehdottomasti kannattaa, sillä tuon tärkeän asian edistämiseksi tulee kaikkien keinojen olla käytössä. Vain asuntotuotantoa lisäämällä saadaan asumisen hintaa madallettua tai ainakin hillittyä hinnan nousua. Markkinoilla tarvitaan monenlaisia asuntoja, myös lyhyempiaikaiseen asumiseen tarkoitettuja koteja.

Haluan kuitenkin korostaa asumisoikeusasuntojen ylivertaisuutta pitkäjänteisen asuntopolitiikan edistäjänä. Asumisoikeusasunnoille pitäisi antaa valtuuksia nykyistä enemmän, koska ne ovat kaiken edellä mainitun lisäksi vuokra-asuntoihin verrattuna valtiolle edullisempia ja riskittömämpiä sijoituksia tulevaisuuteen.

Asoasunnoissa valtion takausvastuu on 10 prosenttia pienempi kuin vuokra-asunnoissa. Asoasuntoihin ei makseta myöskään käynnistysavustuksia, kuten pitkällä korkotuella rakennetuissa asunnoissa.

ARAn julkaiseman markkinakatsauksen mukaan asoasuntojen kysyntä on kasvanut erityisesti tärkeillä työssäkäyntialueilla. Samaan aikaan asukasvaihtuvuus on pienentynyt vuosi vuodelta: ihmiset haluavat pitää kiinni kohtuuhintaisista ja turvallisista asunnoistaan. Tilastotkin kertovat, että asumisoikeusasuntojen suureen kysyntään tulisia vastata tarjontaa lisäämällä.

Meillä Asuntosäätiön Asokodeilla olisi halukkuutta tehdä enemmän asumisoikeusasuntoja. Näin huolimatta siitä tai oikeastaan juuri siksi, että ne ovat ikuisten rajoitusten alla ja voitonjaon ulkopuolella. Asoasuntojen avulla voidaan luoda ihmisille perusta hyvään elämään, kuten Asuntosäätiön tavoitteisiin kuuluu.

Jari Riskilä
Asokotien toimitusjohtaja

Lue lisää
Koira sängyllä
19.12.2019
Esa Kankainen
Voiko onnella olla osoite?

Meidän sloganimme on ”Onnella on osoite”. Näin joulun alla haluan pohtia onnen käsitettä erityisesti kodin näkökulmasta. Kotihan on tärkeä jouluinen kohtaamispaikka ja meille kaikille tärkeä perusta elämälle. Parhaimmillaan se antaa turvaa ja kannustaa eteenpäin hyvinkin pitkälle.

Onnen määritteleminen on hieman vaikeaa, koska se on hyvin henkilökohtainen asia. Jokainen voi myös ainakin jossain määrin valita sen, mikä tuo onnen tunteita. Noihin valintoihin yhtiö ei voi tietenkään vaikuttaa, mutta moniin asumiseen liittyviin asioihin voimme – ja meillä on myös velvollisuus vaikuttaa.

Joulukuun alussa ilmestyneessä Kotimaisema-lehdessä Asuntosäätiön perustajiin kuuluvan Mannerheimin Lastensuojeluliiton asiantuntija toi esiin haastattelussaan, että kaikki ei ole ihmisen elämässä itsestä kiinni. Olen samaa mieltä. (Tuossa lehdessä on muuten artikkeli myös siitä, miten kaavoituksen kautta pystytään vaikuttamaan ihmisen onnellisuuteen. Kannattaa tutustua siihenkin.)

Yksittäisen asukkaan on tässä asuntomarkkinatilanteessa todella vaikea vaikuttaa esimerkiksi asumisen hintaan. Nuo kustannukset kuitenkin vaikuttavat aivan keskeisesti ihmisen onnentunteeseen. Raha ei suinkaan ratkaise kaikkea, mutta helpottaa kummasti, jos perusasioissa, kuten ruokakaupassa käydessä, ei tarvitse miettiä jokaisen ostoksen hintaa. Moni ihan tavallinen palkansaaja joutuu miettimään ruoan hintaa, koska asuminen vie niin ison osan tuloista.

Siksi asumisen kustannuksilla on väliä ja muun muassa siksi väitämme, että onnella on osoite kohtuuhintaisessa ARA-asunnossa, jonka vuokra tai asumisoikeusasunnon käyttövastike määräytyy lain mukaisesti omakustannusperiaatteella ja omistavat yhtiöt ovat voitonjakorajoitteisia. Asuntosäätiö ei jaa kenellekään osinkoja, vaan kaikki tulot käytetään asumisen kehittämiseen.

Asiakastyytyväisyystutkimuksemme mukaan asukkaat antavat yhä suuremman arvon myös sille, että asuminen on vaivatonta. Huolto pelaa ja asunto pidetään kunnossa ilman, että asumisen kustannukset nousevat yhtäkkiä remonttikulujen takia. Vuokra- ja asumisoikeusasunnoissa jopa kylmäkalusteet ja hellat kuuluvat yhtiön kunnossapidon vastuulle. Mitä ilmeisemmin asumisen helppous tuo ihmisille onnentunteita.

Näin joulun alla on paikallaan korostaa myös ihmisten välistä yhteyttä, jolla on merkittävä vaikutus onnen kokemukseen. Yksinasuminen lisääntyy koko ajan ja myös yksinäisyyden aiheuttamat monenlaiset ongelmat yhteiskunnassa ovat lisääntyneet.

Harvoin korostetaan ARA-asumisen roolia yksinäisyyden ennaltaehkäisyssä, mutta haluan nostaa sen esiin yhteishallintolain kautta. Laki yhteishallinnosta velvoittaa yhtiöt ottamaan asukkaat mukaan talojen hallintoon. Se on erinomainen asia, koska asukashallinto on meille tärkeä vuorovaikutuskanava, mutta myös siksi, että sen avulla luodaan mahdollisuus turvallisten asukasyhteisöjen muodostumiseen.

Asuntosäätiössä meillä on lukuisia taloja, joissa asukkaat järjestävät tänäkin jouluna yhteisiä pikkujouluja, vuoden aikana on järjestetty talkoita, pihajuhlia, talojen vuosijuhlia tai muita asukastapahtumia. Kotimaisema-lehdissä olemme kertoneet näistä tapahtumista, jotta voimme innostaa ihmisiä toimimaan.

Olemme tänä syksynä myös vahvistaneet Asokotien organisaatiota asukashallinnon ja asukasviestinnän kehittämiseksi. Uskomme, että resursoimalla tuohon toimintaan kehitämme yhtiötämme kilpailukykyisemmäksi sitä kautta, että asukkaat kokevat asumisen helpommaksi, sujuvammaksi ja toivon mukaan myös onnellisemmaksi.

Kiitän kaikkia asukkaitamme ja yhteistyökumppaneitamme mielenkiintoisesta vuodesta, jonka varrella olemme saaneet yhdessä kehittää suomalaista asumista entistä ehommaksi. Toivotan kaikille hyvää joulun odotusta ja onnellista uutta vuotta 2020!

Esa Kankainen
Asuntosäätiö-konsernin toimitusjohtaja

 

Lue lisää
Tarvitaanko yritysten yhteiskuntavastuuta?
20.11.2019
Esa Kankainen
Tarvitaanko yritysten yhteiskuntavastuuta?

Tänä syksynä on puhuttu paljon siitä, pitääkö osakeyhtiöllä olla muitakin tavoitteita kuin maksimaalisen tuoton kartuttaminen omistajille. Tosin harva yritys kai voi tuijottaa vain tuottolukuja, sillä asiakas pitää aina ottaa tavalla tai toisella huomioon. On kuitenkin tapauksia, joissa tuotontavoittelu tuntuu menneen melko pitkälle alalla kuin alalla. 

Asuminen on ihmisen elämässä sellainen perusasia, että sillä sektorilla ei pitäisi noin päästä käymään. Asuminen vaikuttaa ihmisen perusturvallisuuden tunteeseen ja luo elämään pohjan, jonka turvin parhaimmillaan ponnistetaan pitkälle ja pahimmillaan ajaudutaan väärille urille.

Asuntosäätiössä ei tarvitse miettiä, missä tuo raja menee. Laki säätelee rakentamisen hinnan ja asumiskustannusten muodostumista monin tavoin asuntotuotannossamme.

Lisäksi säätiön säännöissä todetaan selkeästi, ettei toiminnastamme makseta osinkoja, vaan koko tulos käytetään toteutuneiden kulujen kattamiseen sekä toiminnan ja asumisen kehittämiseen. Tämä koskee koko konsernia, myös osakeyhtiömuotoisia vuokra- ja asumisoikeusasuntoja omistavia yhtiöitämme.

Toivon, että käyty keskustelu yritysten yhteiskuntavastuusta tuo tietyllä tavalla kunnianpalautuksen yleishyödyllisille yhtiöille. Viime vuosina yleishyödyllisyyttä on jollain lailla vähätelty ja jopa epäilty, voiko moista toimintaa enää Suomessa oikeasti ollakaan.

Kyllä voi ja pitää olla erityisesti asumisen sektorilla. Pääkaupunkiseudulla on asumisen hintataso jo niin kova, että pieni- ja keskituloiset ihmiset joutuvat käyttämään liian suuren osan tuloistaan asumiseen, jos ylipäänsä voivat muuttaa alueelle. Se eriyttää ihmisiä ja vaikuttaa vakavasti ihmisten mahdollisuuksiin vaikuttaa omaan tulevaisuuteensa ja sitä kautta koko yhteiskunnan toimintaan.

Tulevassa Kotimaisema-lehdessämme nostamme perustajiemme asiantuntijuuden kautta esiin, kuinka laaja-alaisesta asuminen vaikuttaa yhteiskunnassamme. Meillä löytyy sitäkin kautta yleishyödyllisen toiminnan vahvaa mallia, sillä perustajiamme ovat Invalidiliitto, MLL, SAK, Vuokralaiset ja Väestöliitto.

Kaikki perustajajäsenemme korostavat, että koti on tärkeä elämän perustekijä. Asuntosäätiö perustettiin juuri siksi, että lapsille saataisiin asuinoloja kehittämällä parempia kasvuympäristöjä. Kodin ja asuinalueiden olosuhteet määrittelevät yhä enemmän Suomessakin erityisesti lasten tulevaisuudennäkymiä.

Maamme on niin pieni, että meillä ei ole varaa siihen, että osa väestä eriytyy ja syrjäytyy. Kaikki ihmiset pitää saada mukaan rakentamaan tulevaisuutta. Siihen tarvitaan enemmän kohtuuhintaisia asuntoja ja niitä saadaan aikaan erityisesti yleishyödyllisten toimijoiden rakennuttaman ARA-tuotannon turvin.

Otsikossa kysyin, tarvitaanko yritysten yhteiskuntavastuuta. Olen itse sitä mieltä, että kyllä tarvitaan sekä ihmisten henkilökohtaisen hyvinvoinnin parantamiseksi että suomalaisen elinkeinoelämän menestymiseksi.

Kovassa globaalissa pelissä pärjäämme vain pitämällä ihmisten hyvinvoinnista huolta. Ja niinhän se on, että myös sivistystasomme mitataan sillä, kuinka huolehdimme heikoimmistamme.

Lue lisää
asuntosaatio-blogi-asuntopolitiikalla-syntyvyys-nousuun
27.10.2019
Esa Kankainen
Asuntopolitiikalla syntyvyys nousuun
Saattaa kuulostaa kaukaa haetulta tuo otsikko, mutta sitä se ei ole. Asuntopolitiikalla vaikutetaan yllättävään moneen asiaan yhteiskunnassamme.

Asuntosäätiön perustajajäsenten edustajat hallituksessa ottivat Kotimaisema-lehdessä (tähän linkki lehteen) kantaa kohtuuhintaisen ARA-tuotannon merkitykseen. Teksteistä välittyi monipuolinen kuva siitä miten asuminen vaikuttaa yhteiskunnassa. 

Toimitusjohtaja Eija Koivuranta totesi vastauksessaan, että Väestöliitto pitää asuntopolitiikkaa yhtenä keskeisenä perhe- ja sosiaalipolitiikan kysymyksenä. Väestömuutokset, kuten syntyvyyden aleneminen, muuttoliike ja eliniän nousu ja ikääntyvän väestön kasvu, nostavat asuntopolitiikan merkitystä entisestään. 

Suomeen syntyy yhä vähemmän lapsia, mikä huolestuttaa asiantuntijoita. Kuka maksaa tulevat eläkkeet, hoitaa vanhukset ja tekee ylipäänsä töitä kansantalouden kehittymisen eteen? Syytä huoleen onkin ja ennen kaikkea syytä pohtia vakavasti toimenpiteitä, joilla tilanne saadaan korjattua.

Väestöliiton taannoisen perhebarometrin vastausten perusteella voidaan hyvällä syyllä esittää, että kohonneet asumiskustannukset ovat yksi tilanteeseen vaikuttava tekijä. Erityisesti lapsiperheissä asumisen kalleus koettiin keskeisimpänä arkeen vaikuttavana yhteiskunnallisena ongelmana. 

Eikä asumisen kalleus vaivaa tietenkään vain nuoria tai lapsiperheitä. Viime aikoina on puhuttu paljon asuntomarkkinoiden jakautumisesta kalliin asumisen kasvukeskuksiin ja alueisiin, joilla asuntojen hinnat ovat rajusti laskeneet. 

Asunnon hinnan romahtaminen koskee usein keski-ikäisiä ihmisiä, jotka ovat ostaneet asunnon kalliilla ja luottaneet siihen, että arvo säilyy. Omistusasunto on ollut tähän saakka suhteellisen varma sijoituskohde, mutta ei välttämättä ole enää. Näin nopeaan tilanteen muutokseen ei kukaan ole osannut varautua.

Onneksi ihminen on kekseliäs ja etsii vaihtoehtoisia mahdollisuuksia. Apuun on monessa tapauksessa tullut asumisoikeusasuminen. Yhä useampi myy omistusasunnon ja muuttaa asoasuntoon. Ilmiö on ollut nähtävissä Asokodeissa jo jonkin aikaa niin pääkaupunkiseudulla kuin myös maakunnissa.

Asukkaat ovat sanoneet perusteluiksi, että asoasunnon myötä saa riittävästi tilaa kohtuuhintaan ja vapautettua pääomia muuhunkin kuin asumiskäyttöön. Syrjäseudulla sijaitsevasta asunnosta saatavalla hinnalla ei toisaalta ole enää edes mahdollista hankkia omistusasuntoa kasvukeskuksesta. 

Asoasunnossa on etuna myös se, että asumisoikeusmaksu on asukkaalle riskitön sijoitus ja hän tietää saavansa rahansa takaisin. Mutta yhtälailla riskitön asumisen vaihtoehto on ARA-vuokra-asunto. Siinäkin asumisen hinta muodostuu asoasuntojen tavoin omakustannusperiaatteen mukaan kohtuulliseksi. Talouden suunnitteleminen on ennakoitavissa, kun vuokrat eivät nouse miten sattuu.

Valtiolla on siis jo hyviä keinoja vaikuttaa asumisen hintaan ja sitä kautta ihmisten elämänhallinnan mahdollisuuksiin. Pitkällä korkotuella tuotetut vuokra- ja asumisoikeusasunnot luovat asukkaille pysyviä ja turvallisia koteja, joita ei suhdannevaihtelut heilauttele. 

Tuotantotuen kritiikkinä on esitetty, että sitä kautta tuotettuja asuntoja ei riitä kaikille ja että vain harvat hyötyvät niistä. Pitäisikö sen sijaan kysyä, että miksi niitä ei tuoteta niin paljon, että kaikki halukkaat saisivat sitä kautta kodin itselleen. 

Ihminen hakee tulevaisuudelta toivoa ja valitsee tiensä sen mukaan, mikä näyttäytyy itselle järkevimmältä ratkaisulta. Ei keneltäkään voi vaatia muuta. Jos yhteiskunta haluaa tilanteen muuttuvan, tarvitaan toivoa antavia valinnanmahdollisuuksia. 

Asuminen on elämän perusta monessa asiassa. Kun se on kunnossa ja koetaan lisäävän turvallisuuden tunnetta elämään, ihminen jaksaa olla aktiivisempi yhteiskunnan jäsen niin työelämässä kuin yksityiselämässä ja varmasti myös perheen perustamisen suhteen.
Lue lisää
26 Kohde Alppikylänkuja 13
15.10.2019
Jari Riskilä
Lainlaatijankin kannattaa kuunnella asukkaita

Asokodit tekee asukkaiden kanssa laajempaa yhteistyötä kuin yhteishallintolaki velvoittaa. Yhtiömme kutsuu säännöllisesti koolle asukastoimikuntien puheenjohtajia niin alueellisesti kuin valtakunnallisestikin. Olemme myös perustaneet asukasaktiiveista koostuvan kehitystyöryhmän, jonka tavoitteena on nimensä mukaisesti toiminnan kehittäminen.

Asukasyhteistyö on meille tärkeä palautekanava ja työkalu kehittämisideoiden keräämiseen ja testaamiseen.

Syyskuun lopussa kokoontui jälleen Asokotien valtakunnallinen yhteistoimintaelin, Asofoorumi. Tilaisuudessa esittelimme ajankohtaisia hankkeitamme ja osallistujat saivat kysellä lisätietoja yhtiömme paikalla olleilta asiantuntijoilta.

Tilaisuuden toinen puolisko käytettiin ryhmätöihin kehittämisideoiden esiin nostamiseksi ja niistä keskustelemiseksi. Vuosittain kokoontuvan Asofoorumin yhtenä tavoitteena on antaa julkilausuma jostain ajankohtaisesta, tärkeäksi koetusta aiheesta.  Yksi ryhmätöiden aiheista oli asukasvaikuttaminen, josta myös työstettiin tämänkertainen julkilausuma.

Hallitusohjelman mukaan asumisoikeusjärjestelmää on tarkoitus uudistaa muun muassa vahvistamalla asukkaiden vaikutusmahdollisuuksia.

Asofoorumissa nousi selkeästi esiin ymmärrys, että jos päätösvaltaa lisätään, myös vastuiden tulee kasvaa samassa suhteessa. Samoin nousi esiin, että mikäli vastuu kasvaa, asukkaiden halukkuus osallistua asukashallintoon pienenee. Asofoorumi ilmaisi selkeästi arvostavansa kiinteistönpidossa ammattilaisten asiantuntijuutta.

Asofoorumissa tilannetta verrattiin omistusasumiseen. Kun osaketaloissa taannoin lisättiin hallituksen vastuita, yhä harvempi osakas oli halukas tulemaan hallitukseen. Julkilausumassa todetaan, että asumisoikeusjärjestelmässä asukkailla on jo nykyisellään riittävät mahdollisuudet vaikuttaa yhteisön asioihin. Myös yhtiön kokemus asuntojen myynnin osalta on, että asoasunnoissa halutaan asua vaivattomasti ilman omistusasumiseen liitettäviä vastuita.

90-luvun alussa voimaan astunut yhteishallintolaki kaipaa päivittämistä, mutta tarvitaanko lisää päätösvaltaa vai pitäisikö löytää keinoja, joiden avulla lain tarkoitus voisi toteutua nykyistä tehokkaammin?

Tosiasia on, että talojen asukastoiminnot kilpailevat tänä päivänä ihmisten vapaa-ajasta monenlaisten ajanvietepalveluiden kanssa. Ihmiset eivät ole enää samalla tavalla kiinnostuneita talkoista tai asukaskokouksista kuin lain laatimisen alkuaikoina. Erityisesti internet on mullistanut ihmisten ajankäytön monella muullakin tavalla.

Asofoorumin julkilausumassa nostettiin hyvin esiin, että päätösvallan lisäämisen sijaan tarvitaan keinoja ja muotoja, joilla omistajayhteisöt voivat osallistaa asukkaita käyttämään heillä jo nykyisin olevia vaikutusmahdollisuuksia. Esimerkiksi sähköisiä välineitä pitäisi pystyä hyödyntämään asukaskokouskäytännöissä. Digitaalisten osallistumismahdollisuuksien   myötä saataisiin ehkä myös nuoria asukkaita paremmin mukaan asukashallintoon.

Huoli asukkaiden vähäisestä aktiivisuudesta ei ole vain Asofoorumin jäsenillä vaan myös meillä yhtiössä. On yhtiön edun mukaista, että olemme jatkuvassa vuorovaikutuksessa asukkaiden kanssa. Vain sitä kautta pystymme kehittämään toimintojamme asukkaidemme tulevaisuuden tarpeisiin.  

Myös lainlaatijan kannattaa kuunnella asukkaita tässä asiassa, onhan yhteishallintolain tarkoituksena taata oikeuksia nimenomaan heille. Asukkailla on myös vahvin kokemus yhteishallintoa koskevien normien  soveltamisesta käytäntöön, sekä siitä, miten asukkaiden intressejä voidaan parhaiten edistää. Loppujen lopuksi asukkaat ovat oman asumisensa parhaita asiantuntijoita

Jari Riskilä
Asokotien toimitusjohtaja

Lue lisää
Wolter_Ramsayn_katu_9_ulkoa
10.10.2019
ARA-asuntotuotanto olisi hallitukselle hyvä keino edistää työllisyyttä
Suomen talous hiipuu ja työllistämistavoitteet ovat vaarassa jäädä pelkäksi haaveeksi. Tästä syystä ei voi kun ihmetellä, että hallituksen budjettiesitys antaa mahdollisuuden vain noin 9 000 korkotukiasunnon rakennuttamiseen. Tavoitteena hallitusohjelmassa oli 10 000 kohtuuhintaisen ARA-asunnon rakennuttaminen vuosittain.

Asia ihmetyttää muun muassa siksi, että rahat ARA-tuotantoon tulevat yleensä valtion asuntorahaston varoista, eivät siis valtion budjetista. Kuten KOVA ry on jo julkisuudessa todennut, määrärahavaltuudet eivät maksa mitään, sillä todelliset kustannukset määräytyvät valtuuksien käytön mukaan.

Tässä taloustilanteessa olisi järkevää antaa määrärahavaltuuksia reippaammin jo pelkästään työllisyyden edistämiseksi. Rakentaminen on erittäin työvoimavaltaista toimintaa ja ARA-tuotanto on toiminut aiemminkin hyvänä suhdannevaihteluiden tasaajana. Rakennusala on yksi Suomen talouden vetureista. Sen pyöriä ei pitäisi pysäyttää vähäisin syin.

Toinen, eikä suinkaan vähäisempi syy tuottaa mahdollisimman paljon ARA-asuntoja, on jatkuva asuntopula työvoimavaltaisilla alueilla. Kuten kaikki tietävät, tavallisten palkansaajien muutto esimerkiksi pääkaupunkiseudulle työn perässä tyssää helposti asumisen kustannuksiin. 

Siinäkin on  siis pohjimmiltaan kyse työllisyystavoitteen saavuttamisesta. Monet yritykset ovat todenneet työvoiman saamisen suurimmaksi esteeksi kohtuuhintaisten asuntojen puutteen.

Kolmas näkökulma samaan asiaan on ihmisten mahdollisuus hyvään elämään kohtuullisin kustannuksin. Sitä haluamme Asuntosäätiössä edistää.

Ja onhan ARA-asunnoilla vielä sekin etu, että ne ehkäisevät tehokkaasti segregaatiota, jonka kehittymisestä Suomessa on viitteitä. Emmehän me halua maahamme ongelmia, joita Ruotsissa parhaillaan tietyillä asuntoalueilla selvitellään. Siinä neljäs hyvä syy hallitukselle pitää kiinni asetetuista tavoitteista.

Pitkällä korkotuella rakennutetut uudet vuokra- ja asumisoikeusasunnot ovat valtiolle myös riskittömiä sijoituksia tulevaisuuteen, sillä niitä tuotetaan nykyään vain hyville paikoille kasvukeskuksiin. Niillä alueilla tuskin tulee olemaan tyhjäkäyttöongelmia.

Kun uusi hallitusohjelma julkaistiin, heräsi toivo että pitkästä aikaa on valtion taholta ymmärretty edellä mainitut kohtuuhintaisen asuntotuotannon edut yhteiskunnalle. Tosin pelkona oli, että asuntoasiat jäävät lapsipuolen asemaan, kun niitä ei nimetty ministeritasolla kenenkään vastuulle. Itse otin asiaan kantaa taannoin julkaistussa artikkelissa Oma koti kullan kallis.

Nyt näyttää pahasti siltä, että hallitusohjelman herättämä toivo katkaistaan heti ensimmäisessä budjettiesityksessä. Asuntoasioiden yhteiskunnallista kokonaismerkitystä ei taideta sittenkään kunnolla ymmärtää. 

Hallitusohjelman tavoitteesta 10 000 kohtuuhintaisen ARA-asunnon rakentamiseksi kannattaisi pitää kiinni jo pelkästään työllisyyden takia. Hyvänä lisäetuna saataisiin tuotettua enemmän kohtuuhintaisia asuntoja, jotka vaikuttavat asumisen kustannuksiin markkinoilla laajemminkin ja helpottavat ihmisten arkea. 

Kun ei tarvitse kamppailla elämän perusasioiden kustantamiseksi, ihmisellä riittää voimavaroja tuottaa hyvinvointia läheisille, olla työssä luovempi ja kehittää muutenkin yhteiskuntaa.

Esa Kankainen
Asuntosäätiö-konsernin toimitusjohtaja
Lue lisää
Keltainen talo taivasta vasten
16.09.2019
Pitkäjänteisyys taattava ja korkotukijärjestelmä uusittava

Pääsin viime viikolla esittelemään ympäristö- ja ilmastoministeri Krista Mikkoselle Asuntosäätiön näkemyksiä hallitusohjelmaan liittyvistä asuntopoliittisista tavoitteista. Tärkeä tilaisuus näin toimijan näkökulmasta katsottuna.

Hallitusohjelmassa tavoitellaan kohtuuhintaisten asuntojen merkittävää lisäämistä markkinoilla. Parhaiten siihen tavoitteeseen päästään yhteistyötä tekemällä.

Asuntomarkkinoilla tarvitaan valtion asuntopoliittista ohjausta, sillä viime vuodet ovat osoittaneet, että markkinat eivät vapaasti toimien pysty ratkaisemaan kohtuuhintaisten asuntojen pulaa. Tarvitaan monipuolisia toimia, jotta uusien asuntojen määrä kasvaa ja kipurajalla olevat rakentamisen kustannukset saadaan kuriin.

Korostin esityksessäni erityisesti kahta asiaa, pitkäjänteisen asuntopolitiikan merkitystä ja korkotukijärjestelmän kokonaisuudistuksen tarvetta.

Asunnot rakennetaan kymmeniksi vuosiksi ja niihin sidotaan paljon resursseja ja pääomaa. Tämän takia toimijoiden täytyy voida luottaa, että ne perusteet, joilla hankkeita käynnistetään, säilyvät jatkossakin. Valtion ei pidä muuttaa niitä yhtäkkiä yksipuolisesti.

Pitkäjänteisyys turvaa yritysten toimintaedellytykset ja luo asukkaille asumisturvaa.

Esimerkiksi tuotantotukeen ja käynnistysavustuksiin liittyvät päätökset vaikuttavat merkittävästi hankkeiden aloituksiin. Kun takavuosina päätettiin kesken vuotta muuttaa asumisoikeusasuntojen tuottamiseen liittyviä valtuutuksia, pysäytettiin satojen asuntojen tuotantoprosessi pitkäksi aikaa.

Tuotantotuki ja käynnistysavustus vaikuttaa myös asukkaiden maksamiin vuokriin, sillä omakustannusperiaatteen mukaisesti madaltuvat kustannukset näkyvät suoraan vuokrissa. Eli niiden avulla saadaan aikaan aidosti kohtuuhintaisia, asuntojakaumaltaan monipuolisia asuntoja.

Isojakin asuntoja tarvitaan yhä edelleen ja ARA-asunnoissa perheilläkin on mahdollisuus saada riittävästi tilaa kohtuullisin kuluin. Elokuussa Lahteen valmistuneessa uusimmassa Asokotien talossa nimenomaan isot asunnot olivat kaikkein kysytyimpiä.

ARA-vuokra- ja asumisoikeusasunnot ovat myös erinomainen keino ehkäistä segregaatiota, jonka välilliset kustannukset yhteiskunnalle on OECD:n tutkimuksessa todettu koviksi. Meidän kannattaa kaikin keinoin välttää samoja ongelmia, joita esimerkiksi Ruotsissa on jo nähtävissä.

Toivomme, että hallitus kiinnittäisi erityistä huomiota näiden olemassa olevien ja vakiintuneiden asumismuotojen järjestelmien kehittämiseen. Asuntosäätiössä emme ole käynnistämässä esimerkiksi osuuskunta-asumista, koska haluamme kehittää nykyisiä, hyviksi havaittuja asumismuotoja.

Ajankohtaisimpana kehittävänä on vuokra- ja asumisoikeusasuntojen tuottamiseen liittyvä pitkän korkotuen järjestelmä. Jotta asuntoja saadaan tuotettua kysyntää vastaava määrä, tarvitaan ehdottomasti korkotukijärjestelmän kokonaisuudistus. Nykyisellään malli ei kannusta toimijoita uudistuotantoon.

Se ei kannusta myöskään pankkeja rahoittamaan sen paremmin aso- kuin vuokratalohankkeita. Ei myöskään ole asukkaan edun mukaista, että lainoja pystytään lyhentämään niin hitaasti, että lainan lyhennykset ja suurien korjaustoimien kustannukset ajoittuvat samaan aikaan. Tilanne näkyy asukkaille korkeampina vuokrina.

Järjestelmän tulisi myös luoda asotaloille vakuusarvoa, jotta vanhoja taloja voitaisiin käyttää uudistuotannon rahoittamisessa hyödyksi. Sen luulisi olevan myös valtion etujen mukaista riskinhallinnan näkökulmasta katsottuna.

Ministerin järjestämä tapaaminen oli hyvä päänavaus keskusteluille. Toivomme, että tilaisuuksia tulee jatkossakin. Ilman vuorovaikutusta alan toimijoiden kanssa hallitusohjelman tavoitteet voivat pahimmillaan jäädä sanahelinäksi. Me tiedämme rakennuttamisen käytännön toteutuksen haasteet. Vain niihin puuttumalla hallitusohjelman tavoitteet saadaan toteutumaan.

Esa Kankainen
Asuntosäätiö-konsernin toimitusjohtaja

 

Lue lisää
Asolakiluonnos_kaipaa_muutoksia_2
27.08.2019
Jari Riskilä
Asolakiluonnos kaipaa muutoksia

Näin kesälomien jälkeen huomio suuntautuu jo poliittiseen syksyyn ja uuden hallitusohjelman etenemiseen. Ohjelmaan on mahdutettu ilahduttavan paljon asuntopoliittisia tavoitteita ja myös maininta asumisoikeusjärjestelmän kehittämisestä.

Esitetyn mukaan järjestelmää tulisi uudistaa niin, että vahvistetaan kohtuuhintaisuutta, läpinäkyvyyttä ja asukkaiden vaikutusmahdollisuuksia. Myös asukasvalintaan halutaan etsiä toimivampia ratkaisuja.

On hienoa, että asojärjestelmä on hallitusohjelmankin tasolla tunnustettu vakiintuneeksi vaihtoehdoksi asuntomarkkinoilla. Asukkaathan ovat ottaneet järjestelmän omakseen jo aikaa sitten, asunnot ovat kysyttyjä ja asukasvaihtuvuus vähäistä.

90-luvun alun tarpeisiin luotu Järjestelmä kaipaa luonnollisesti päivittämistä. Jos uudistamisen pohjaksi otetaan edellisellä hallituskaudella valmisteltu lakiluonnos, odotamme siihen tehtävän tiettyjä muutoksia, jotta hallituksen asettamat tavoitteet saavutetaan.

Suurin ongelma lakiluonnoksessa liittyy asukkaiden vaikutusmahdollisuuksiin. Asukkailla täytyy ilman muuta olla mahdollisuuksia vaikuttaa omaan asumiseensa. Siitä syystä meillä Asokodeilla on kehitetty asukashallintoa laajemmaksi kuin voimassa oleva laki  edellyttäisi. Tapaamme asukastoimikuntien  puheenjohtajia säännöllisesti alueellisissa pj-tapaamisissa sekä teemme asukkaiden kanssa yhteistyötä  valtakunnallisessa Asofoorumissa ja kehitystyöryhmässä.

Vuorovaikutus asukkaiden kanssa palvelee toimintaamme. Vaikka yhtiö osakeyhtiölain mukaisesti tekee keskeiset päätökset, ratkaisut pohjautuvat usein nimenomaan tähän  vuorovaikutukseen. Päätöksenteko helpottuu ja päätösten laatu paranee merkittävästi, kun sitä edeltää asukkaiden kanssa käyty vuoropuhelu käsillä olevan asian eri ulottuvuuksista, varsinkin sen vaikutuksista asukkaisiin.

Varsinaiseen asukkaiden päätösvaltaan ja sen lisäämiseen liittyy kuitenkin myös haasteita. Näistä merkittävin koskee päätöksentekijän vastuuta. Sekä terve järki että osakeyhtiölaki poissulkevat mahdollisuuden tehdä päätöksiä ilman, että päätöksentekijä olisi vastuussa niiden sisällöstä ja seurauksista.

Vastuu on tietysti helppo kirjata lakiin, mutta sen lisäämisen ongelmana on, että todennäköisesti entistä harvempi asukas haluaisi sen jälkeen olla mukana vaikuttamassa asumiseensa. Asokotien ehdotus on, että lakiin sisällytetään yhteishallintolaista kehitetty, vuorovaikutusta edistävä ja siten yhtiön päätöksentekoa tukeva asukasvaikuttamisen malli. Siitä hyötyisivät kaikki osapuolet.

Asolakia koskevassa luonnoksessa ongelmallinen on myös osakeyhtiöoikeudellisten perusperiaatteiden vastainen kohta, jossa yhtiön johdolle asetetaan velvollisuus toimia vastoin yhtiön etua, mikäli se on ristiriidassa asumisoikeuden haltijoiden edun kanssa. Ongelman vakavuus korostuu, kun luonnoksen perusteluissa puhutaan asumisoikeuden haltijasta yksikkömuodosta.

Kun asumisoikeuden haltijoita tarkastellaan kollektiivina, heidän etunsa lähes poikkeuksetta samastuu yhtiön etuun. Sen sijaan yksittäisen asumisoikeuden haltijan ja yhtiön etu voivat helposti olla, ja käytännössäkin usein ovat, keskenään ristiriidassa.

Luonnoksen mukainen lakitekstin muotoilu ja sen nykymuotoiset perustelut yhdistettynä niihin ennen näkemättömän ankariin sanktioihin, joilla yhtiön johtoa esitetään ohjattavaksi myös puheena olevan lainkohdan noudattamiseen, tekisivät yhtiön johtamisesta koko lailla mahdotonta ja johtaisivat lukemattomiin käräjöinteihin yhtiötä vastaan.     

Muutos tarvitaan myös tapaan, jolla asolakia koskevassa luonnoksessa on määritelty Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARAn rooli. Lakiluonnokseen sisältyvillä säännöksillä ARA:n rooli muodostuisi oikeusjärjestelmämme perusperiaatteiden, erityisesti vallan kolmijako-opin vastaiseksi.

Tuon opin mukaanhan lainsäädäntö-, tuomio- ja toimeenpanovalta tulee erottaa toisistaan eikä niitä tule uskoa saman tahon käytettäväksi. Lakiluonnoksen mukaan ARA tulisi toimimaan asojärjestelmässä tuon kolmijako-opin vastaisesti Se ohjeistaisi toimijoita, valvoisi, että ne toimivat ohjeiden mukaan, ja määräisi tarvittaessa sanktiot.

ARAn rooli valtion tukemassa asuntotuotannossa on keskeinen, ja sitä sen tulee olla myös tulevaisuudessa. ARAn toimintaa ei pitäisi uudella asumisoikeuslailla hankaloittaa. ARAn ja toimijoiden nykyinen erinomainen yhteistyö todennäköisesti vaikeutuisi, mikäli lakiluonnoksessa esitetty malli tulisi voimaan.

Näillä muutostoiveilla lähestymme uusia asuntopoliittisia päättäjiä tänä syksynä. Esitämme myös toiveen, että lakia ei kasattaisi kokoon turhan kiireen saattelemana.

Asumisoikeusjärjestelmän perusteet ovat kunnossa, eikä kiireelliseen muutokseen ole tarvetta. Tärkeämpää olisi saada aikaan uudistus, joka kestää aikaa ja palvelee asukkaita ja toimijoita pitkälle tulevaisuuteen.

Jari Riskilä

Lue lisää
Asumisoikeusmarkkinat eivät hiljene heinäkuussa
16.07.2019
Jari Riskilä
Asumisoikeusmarkkinat eivät hiljene heinäkuussa

Heinäkuu on tunnetusti melko hiljaista aikaa asuntomarkkinoilla, kuten monessa muussakin suhteessa. Suomen sanotaan menevän kiinni.  Tilanne on toinen asumisoikeusasumisessa.  Asomarkkinoilla kysyntä ei sula edes kuumimpana lomakautena.

Kauppaa hiljentää hieman vain se, että vaihtuvuus on heinäkuussa todella vähäistä.   Tämän vuoden luku on vielä auki, mutta viime kesänä heinäkuun vaihtuvuus oli niinkin pieni kuin 1,21 %, mikä vastaa 14,5 %:n vuotuista vaihtuvuutta. Vain joulukuun 11,2 %:n vuosivaihtuvuutta vastaava lukema oli alhaisempi. Asumisoikeusasunnoista vallitsee krooninen niukkuus, ja alhaisen vaihtuvuuden myötä tarjonta jää aina vaan kauemmaksi kysynnästä. 

Kysyntää selittää kaikkein eniten asumisen kustannukset. ARAn asuntomarkkinaselvityksen mukaan esimerkiksi pääkaupunkiseudulla vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrat ovat lähes kolmanneksen kalliimmat  kuin asoasuntojen vastikkeet.

Myös muualla Suomessa asoasumisen kustannukset ovat selvästi edullisemmat kuin vapaarahoitteisen vuokra-asumisen kustannukset.   Kasvukeskuksissa asoasuntojen vastikkeet ovat lähes poikkeuksetta jopa halvemmat kuin ARA-vuokra-asuntojen vuokrat. Asokodeilla vastikkeisiin useimmiten sisältyy myös vesimaksu.

Asoasuntojen etuna on myös se, että suuri kysyntä ei nosta hintoja, kuten vapaarahoitteisessa asumisessa. Asumisoikeusmaksut on laissa sidottu hankintahintaan ja vastikkeet määräytyvät omakustannusperiaatteen mukaan. Asumiskustannukset pysyvät siis turvallisesti ennakoitavina suhdanteista riippumatta.

Asumisoikeusmarkkinoilla eletään tällä hetkellä muutenkin hyviä aikoja. Kun suhdanne omistusasuntotuotannossa on selkeästi hiipumassa, se tarkoittaa urakkahintojen madaltumista valtion tukemissa asumisoikeus- ja vuokratalohankkeissa.

Rakentamisen hinta näkyy omakustannusperiaatteen mukaan suoraan asukkaiden maksamissa asumiskustannuksissa. Edullisemmat urakkahinnat tarkoittavat matalampia asumisoikeusmaksuja ja vastikkeita.

Madaltuvat urakkahinnat edistävät myös uusien kohteiden käynnistymistä, kun yhä useampi hanke mahtuu ARAn määrittelemään hintaraamiin. Asohankkeille on viime vuosina saatu jälleen myös erinomaisia tontteja. Asokodeillekin on nousemassa kohteet muun muassa Kruunuvuorenrantaan ja Sompasaareen keskelle kehittyvää Helsinkiä.

Asumisoikeusmarkkinat voivat siis  tällä hetkellä, myös keskellä kesää, oikein hyvin. Haasteena on oikeastaan vain näiden asuntojen riittävyys niitä haluaville.  Asumisoikeusjärjestelmän kehittäminen on kirjattu uuteen hallitusohjelmaan, eli odotettavissa on toivottavasti jopa toimintaedellytysten paranemista.

Samoin hallitusohjelmaan on nostettu valtion tuotantotuen kehittäminen, mikä sekin edistää asoasumista. Jokainen uusi asoasunto vahvistaa järjestelmän merkitystä asuntomarkkinoilla, ja jokainen uusi kohtuuhintainen asunto palvelee asukkaiden tarpeita, joihin jatkuvasti kallistuvat vapaarahoitteiset asuntomarkkinat eivät kykene vastaamaan.

Jari Riskilä

Lue lisää
Vaalea kerrostalo, edessä jalkakäytävä ja ajotie
13.06.2019
Esa Kankainen
Asuntoministerin puute heikentää tavoitteiden saavuttamista

Hallitusohjelmaan on saatu kirjatuksi hyviä asuntopoliittisia tavoitteita keinoineen ja asia selvästi koetaan tärkeäksi. Ihmettelen kuitenkin, miksi ministerilistalta puuttuu kokonaan asuntoministeri. Todennäköisesti asiat kuuluvat jatkossakin ympäristöministerin vastuulle, mutta jääkö ministeriöllä riittävästi resursseja hoitaa asumisen asioita, kun ympäristönäkökulma on hallitusohjelmassa todella vahva?

Edellisellä hallituskaudella asuntoasiat jäivät ympäristöasioiden jalkoihin. Näin ei pitäisi päästää tällä kertaa käymään, sillä hallitusohjelmassa on asuntomarkkinoiden kannalta tärkeitä asuntopoliittisia tavoitteita.

Esimerkiksi tavoite ARA-asuntojen tuotannon kasvattamisesta vähintään 10 000 asunnon vuosituotantoon on tervetullut asia kohtuuhintaisen asumisen edistämiseksi. Myös valitut keinot tavoitteen saavuttamiseksi ovat toteutuskelpoisia.

Käynnistysavustukset ovat olleet aiemminkin hyvä kannuste rakennuttamiseen ja ovat edesauttaneet hankkeiden käyntiinlähtöä. Niiden avulla on myös saatu aikaan todella kohtuuhintaisia asuntoja. Vaikutus omakustannusvuokraan on ollut Asuntosäätiön hankkeissa noin kaksi euroa neliöltä. Omakustannusperiaatteen vuoksi avustukset ohjautuvat suoraan asukkaan eduksi.

Myös pitkän korkotuen tukijärjestelmän uudistaminen kannustavammaksi eli tukielementtien lisääminen tukeen on tärkeä uudistus ja pitäisi saada aikaan. Olemme puhuneet tämän asian puolesta pitkään.

Korkotuen avulla saadaan aidosti kohtuuhintaisia asumisoikeus- ja vuokra-asuntoja vuosikymmeniksi eteenpäin. Siksi niitä kannattaa tehdä varsinkin tässä tilanteessa, jossa vapaarahoitteinen asuntotuotanto on vähenemään päin. Näin ARA-asunnot toimisivat hallitusohjelman esityksen mukaan suhdannetta tasaavana elementtinä.

Asumisen palvelullistumisen ja uusien asumisen ratkaisujen huomioon ottaminen korkotukijärjestelmän uudistamisessa on sekin tärkeä asia, jotta järjestelmä palvelee asukkaiden tämän päivän tarpeita laaja-alaisesti. Asuminen on yhä enemmän palvelua myös ARA-asuntokannassa.

Asumiskustannusten osalta kannatettavaa on myös se, että selvitetään rakentamisen hintaan vaikuttavia tekijöitä. Rakentaminen on kohtuuttoman kallista Suomessa, eikä tilannetta saa enää ottaa annettuna. Keväällä uutisoitu asumisen hintataso Itävallassa oli hyvä muistutus siitä, että meillä on vielä paljon tekemistä tuon asian kanssa. Yhteinen tahtotila täytyy löytää, jotta asumisesta saadaan Wienin esimerkin tavoin kilpailuetu pääkaupunkiseudun kehittämiseen.

Asumisoikeusjärjestelmän uudistaminen on myös järkevää. Asosuminen on hyvä vaihtoehto tämän päivän asuntomarkkinoille, kun kasvukeskuksiin tarvitaan kohtuuhintaisia asuntoja tavallisille palkansaajille lähelle työpaikkoja. Vakiintunutta järjestelmää kannattaa kehittää eteenpäin. Asuntosäätiöllä on yli 16 000 asumisoikeusasuntoa ja tahtotila tehdä niitä lisää.

Tarkastelin hallitusohjelmaa myös asuinalueiden kehittämisen kannalta. Asuntosäätiöhän tekee aktiivista aluekehittämistyötä. Siitä syystä on tärkeää, että hallitusohjelmaan on nostettu myös uudenlaisten liikkumispalveluiden käytön edistäminen.

Olemme mukana muun muassa Aviapolis Liikennelabra -hankkeessa, jonka tavoitteena on löytää joustavia ja ilmastonmuutosta hillitseviä liikkumisratkaisuja. Uusien palveluiden käyttöönotto tehostuu, jos myös valtion taholta kannustetaan ko. toimintaan.

Hallitusohjelman yksi tärkeimmistä tavoitteista on kuitenkin asuntopolitiikan pitkäjänteisyyden lisääminen. Kahdeksan vuoden kehittämisohjelma ja sen pohjaksi tehtävä kattava selvitys asuntopolitiikan keskeisistä kehittämiskohteista kuulostaa järkevältä. Samoin se, että viime vuonna eduskunnan hyväksymän tarkastusvaliokunnan laatima Asuntopolitiikan kehittämiskohteet -mietinnön esittämät toimenpiteet aiotaan toteuttaa.

Kaikki mainitut asiat vievät asuntosektoria eteenpäin, mutta eteenpäinmenon edellytys on, että asuntopoliittiset tavoitteet eivät jää muiden tärkeiden asioiden jalkoihin.

Esa Kankainen
Asuntosäätiö -konsernin toimitusjohtaja

Lue lisää
Vaalea ja kaareva kerrostalo
27.05.2019
Jari Riskilä
Asumistuki on tuotantotukea

Valtion asumiseen osoittamasta tuesta puhuttaessa on tapana erottaa toisistaan jyrkästi asuntojen rakentamiseen annettavat tuotantotuet ja asumismenojen kattamiseen tarkoitettu asumistuki.

Kovin moni keskustelija lähtee myös siitä, että asuntojen tarjontaa tukeva tuotantotuki on tehotonta, vääristää markkinoiden toimintaa ja on siten keskeinen syy varsinkin kasvukeskusten asuntopoliittisille haasteille, joista merkittävin on asumisen kalleus.  Samaan hengenvetoon todetaan, että asumistuki on tehokas ja muutoinkin oiva keino näihin haasteisiin vastaamisessa.

Kysymystä siitä, miten asumistuki vaikuttaa markkinoiden toimintaan, esitetään harvoin. Ei tarvitse ymmärtää markkinataloudesta, erityisesti kysynnästä ja tarjonnasta sekä niiden vaikutuksesta hyödykkeen hintaan, paljoakaan, jotta asumistuen vaikutus kysyntätukena kirkastuu. Se nostaa hintaa. Kun yhteiskunta maksaa osan asumismenoista, asukas on valmis maksamaan asunnosta enemmän kuin tilanteessa, jossa joutuisi maksamaan kaiken itse.            

Viime vuosina valtion tukemaa asuntotuotantoa ovat – ainakin valtion menojen kannalta - edustaneet ennen kaikkea sijoitusintressissä toimivien tahojen tarjoamat vapaarahoitteiset vuokra-asuntokohteet. Niiden rakentamista koskevien investointipäätösten taustalla olevien laskelmien vuokrataso perustuu valtion maksamaan asumistukeen.

Ellei asumistukea olisi, tai jos sen taso olisi olennaisesti nykyistä alhaisempi, nämä investointipäätökset olisivat jääneet tekemättä. Vuonna 2018 valtion asumistukimenot olivat yli 2,1 miljardia euroa. 

Asumistukimenot ovat viime vuosina nousseet erittäin jyrkästi ja saavuttaneet tason, jota ei voitane pitää valtiontalouden kannalta hyväksyttävänä. Erityisen sietämättömän tilanteesta tekee se, että huomattavassa osassa asuntosijoittamista harjoittavista yhtiöistä on merkittävä ulkomaalaisomistus. Iso osa yhteiskunnan asumistukena maksamista euroista valuu siten maamme rajojen ulkopuolelle.  

Tällä hetkellä pääasiallinen varsinaiseksi tuotantotueksi katsottu asumisen tukimuoto on yleishyödyllisten toimijoiden vuokra- ja asumisoikeustalojen korkotukilainoitus. Sen sisältämä tuki koostuu korkotuesta ja valtion täytetakauksesta.

Korkotuesta valtiolle aiheutuneet menot olivat viime vuonna noin 3,7 miljoonaa euroa. Tämä on alle 1,8 promillea samana aikana maksetuista asumistukimenoista! Korkotukilainoituksen turvin on viime vuosina rakennettu vuosittain noin 8500 vuokra- tai asumisoikeusasuntoa.  

Todennäköisesti ja toivottavasti asumistukiasiat nousevat esiin myös hallitusohjelmassa osana sosiaaliturvan uudistamista. Asumistukijärjestelmän uudistamista suositeltiin myös Eduskunnan tarkastusvaliokunnan yksimielisessä mietinnössä viime vuoden lopulla.

Tarvitsemme kohtuuhintaisia asuntoja lähelle työpaikkoja, jotta varmistamme erityisesti pääkaupunkiseudun kilpailukyvyn eurooppalaisilla ja globaaleilla markkinoilla. Liian korkeat asumiskustannukset on jo nyt elinkeinoelämän kehittymisen pullonkaula.

Asuntosäätiö-konserniin kuuluvan yhtiön toimitusjohtajana on pakko näin loppuun korostaa vielä sitäkin, että konsernimme toiminnassa mahdollisesti syntyvä ylijäämä käytetään kokonaisuudessaan asumisen kehittämiseen säätiön  perustajajärjestöjen linjausten mukaisesti. Euroakaan ei makseta osinkona tai muuna tuloutuksena perustajille tai muutoin konsernin ulkopuolelle.   

Asuntosäätiö on siis aidosti yleishyödyllinen toimija, jonka tahtotilana on tuottaa hyviä koteja kaikille, kohtuuhinnalla ja pitkäjänteisesti.

Jari Riskilä
Asokotien toimitusjohtaja

Lue lisää
aviapolis_liikenne_770x580
14.05.2019
Esa Kankainen
Viestintä ja asenteet Liikennelabran haasteena

Miten kehittää palveluita, joita asiakkaat eivät vielä osaa edes haluta? Se on perin tyypillinen ongelma innovaatioiden kohdalla. Niin on myös Vantaan Aviapolis Liikennelabra –hankkeessa, jossa kehitetään yli kolmenkymmenen kumppanin kanssa tulevaisuuden liikenteen palveluita.

Hankkeessa etsitään hiljaisia, turvallisia, vähäpäästöisiä ja kustannustehokkaita liikkumisen ja kaupunkilogistiikan ratkaisuja, jotka ovat laajennettavissa myös muualle Suomeen ja kansainvälisestikin. Mekin olemme mukana oppiaksemme lisää uusista liikkumisen palveluista.

Aviapolis on Asuntosäätiölle hyvä alue kehitellä ja kokeilla tällaisia asioita, sillä hankkeen vaikutusalueella on omistuksessamme lähes 2000 asumisoikeus- ja vuokra-asuntoa.

Viime kuukausina eri toimijat ovat miettineet yhdessä erilaisia tapoja, jotta liikkuminen voisi olla mahdollisimman sujuvaa, kustannustehokasta ja vähäpäästöistä. Jopa sellaista, ettei omaa autoa välttämättä tarvittaisi lainkaan. 

Myös asukkailta on kysytty, millaisia liikkumispalveluita asukkaille tulisi tarjota, jotta he olisivat tyytyväisiä asumisen palvelutasoon. Kyselyn tulokset julkistettiin asukastilaisuudessa huhtikuun lopussa.

Kyselyn tuloksena saatiin tietää että kulkutapa valitaan erityisesti helppouden, matka-ajan ja aikatauluista riippumattomuuden mukaan sekä edullisuuden ja pysäköintimahdollisuuksien ehdoilla. Ei kovin yllättäviä tuloksia, mutta vahvistivat näkemyksiä palvelun tarjoamisen perusedellytyksistä.

Täytenä yllätyksenä ei tullut myöskään se, että ihmiset tietävät kovin vähän uudenlaisista liikkumisen palvelumuodoista kuten autojen vertaisvuokrauksesta, yhteiskäyttöautoista, kimppatakseista, kimppakyytien sopimuspalveluista tai liikkumispalvelupaketeista. Tutumpia sen sijaan olivat perinteinen vuokra-auton käyttö ja myös viime vuosina yleistyneet kaupunkipyörät.

Tietämättömyys on suuri haaste Aviapolis Liikennelabra –hankkeen etenemiselle. Asuntosäätiö pyrkii viestimään asioista omilla kanavillaan kuten varmasti muutkin mukana olevat tahot. Kun asiat tulevat esiin monelta taholta, ne alkavat tuntua pikku hiljaa tutuilta.

Suurempi haaste on varmasti saada muutettua ihmisten asenteita niin paljon, että uusia palveluita myös kokeillaan. Erityisesti autoon liittyvät asenteet ovat vahvoja ja tunteita herättäviä. Kaikki henkilöautoilun vaihtoehtomallit koetaan heti uhaksi yksityisautoilulle ja jopa ihmisen valinnan vapaudelle.

Siitähän Liikennelabrassa ei todellakaan ole kyse, vaan päinvastoin valinnan vapauden kasvattamisesta. Pyrkimyksenä on löytää henkilöautoilun rinnalle liikkumisvaihtoehtoja, jotka mahdollistaisivat joustavan liikkumisen paikasta toiseen ja tekisivät ihmisten arjesta helpompaa.

Ei tietenkään ole huono asia ilmastonmuutoksen torjunnan kannalta, jos ja kun saadaan vähennettyä henkilöautoilun määrää. Haluamme olla edistämässä myös sen tyyppistä toimintaa, mutta ei pakolla vaan vaihtoehtoja tarjoamalla.

Toukokuun 20. päivä kerrotaan Aviapolis Liikennelabra -hankkeen tuloksista. Asian eteenpäin vieminen totta kai vielä tulosten julkistamisen jälkeen, sillä näissä asioissa ollaan vasta alkutaipaleella.

Esa Kankainen
Asuntosäätiö-konsernin toimitusjohtaja

Lue lisää
Olohuone
06.05.2019
Jari Riskilä
Vapaarahoitteinen tuotanto ei riitä

Miksi Helsinki ei ota oppia halpojen asuntojen reseptin löytäneestä Wienistä, kysyttiin Helsingin Sanomien artikkelissa ja vastaajina oli kolme asiantuntijaa. Tartun ensimmäisen haastateltavan eli  Aalto-yliopiston kaupunkitalouden apulaisprofessori Tuukka Saarimaan esiin nostamaan ajatukseen, että hinta laskee kun vapaarahoitteista asuntotuotantoa tehdään todella paljon nykyistä enemmän.

Kaunis ajatus ja sellaiseksi se jää, koska markkinatalous ei toimi siten, että tuotantoa syntyisi riittävästi laskemaan asumisen hintaa. On ihan selvä asia, että vaikka rakentamisen sääntelyä purettaisiin, hintahyöty ei tule näkymään kuluttajille ainakaan riittävästi.

Mikään vapaarahoitteisen tuotannon tekijätaho ei jätä käyttämättä tilinteon paikkaa. Se on luonnollista, koska taloudellisen hyödyn maksimointi on näiden yritysten perustehtävä. Siksi asuntoja tehdään juuri niin paljon, että niistä saadaan maksimaalinen tuotto, mutta ei riittävästi, jotta hinnat laskisivat.

On ihan turha kuvitella, että vapaarahoitteinen asuntotuotanto helpottaisi asumisen hintaongelmaa. Tarvitaan siis ARA-tuotantoa, jossa asumisen kustannukset määräytyvät omakustannusperiaatteella ja tuottajayhtiöt ovat voitonjakorajoitteisia.

Kun tuotetaan riittävästi ARA-asuntoja, poistuu myös se Saarimaan esittämä tasa-arvoon liittyvä  argumentti, ettei ko. asuntoja riitä kaikille halukkaille. Wienin esimerkki osoittaa, että kun on tehty poliittinen päätös, joka edellyttää huomattavaa kohtuuhintaisten  asuntojen tuotantoa, niitä riittää myös keskituloisille hakijoille.

ARA-asuntojen etuna on myös se, että niiden myötä varmistetaan asumisen kohtuuhintaisuus vuosikymmeniä eteenpäin. Se lisää asukkaiden taloudellista turvallisuutta sekä yhteiskunnallista vakautta ja ketteryyttä. Kun asuntoa on helpompi vaihtaa, myös työn perässä on helpompi muuttaa.

Asumisoikeusasuntojen kohdalla  ikuiset rajoitukset säätelevät asumisen hintaa hamaan tulevaisuuteen. Asoasunnot ovat myös erinomainen monipuolisen asuntotuotannon täsmäase alueille, joille ei voida rakentaa enempää vuokra-asuntoja, mutta joille ei vähäisen  tuoton vuoksi synny myöskään vapaarahoitteista tuotantoa. Tällaisia alueita löytyy kaikista suurimmista kaupungeistamme, erityisesti Helsingistä.

Viikonloppuna uutisoitiin Helsingin Uutisissa siitä, kuinka tavalliset helsinkiläiset ovat omistusasuntojen nousevien hintojen kanssa ahdingossa. Vanhojen asuntojen kauppa on hintojen nousun johdosta supistunut. Kevään aikana on uutisoitu myös vapaarahoitteisen asuntotuotannon hiipumisesta. Vapaarahoitteisten asuntojen osalta markkinat toimivat näin. Ehkä vihdoin pitäisi ymmärtää, että kohtuuhintaista asumista saadaan aikaan vain tekemällä päätöksiä, jotka vahvistavat voittoa tavoittelemattomien toimijoiden mahdollisuutta rakentaa uusia asuntoja.

Wienin esimerkki osoittaa, että valtion tukema asuntotuotanto on erinomainen kilpailuvaltti kasvavalle kaupunkiseudulle. Varsinkin Helsingissä kannattaisi ehdottomasti ottaa oppia Wienin esimerkistä.

Jari Riskilä
Asokotien toimitusjohtaja

Lue lisää
Olohuone
24.04.2019
Esa Kankainen
Ihmiset kaipaavat pysyvyyttä

Ympäröivä maailma tuntuu muuttuvan yhä kiihtyvällä vauhdilla ja se aiheuttaa epävarmuutta kaiken ikäisissä ihmisissä niin kodeissa kuin myös työpaikoilla. Monet ihmiset kuitenkin kaipaavat pysyvyyttä elämäänsä.

Myös Asuntosäätiön vastikään julkaistussa asiakastyytyväisyystutkimuksessa nousi esiin, että ihmiset arvostavat pysyvyyttä ja turvallisuutta asumisessa. Asukkaat pitivät yhtenä tärkeimpänä Asuntosäätiön onnistumisena, että tarjoamme asukkaille riskitöntä asumista, jonka myötä asuntoon voi huoletta luoda pysyvän kodin.

Innolinkin toteuttamassa tutkimuksessa haastateltiin puhelimitse yhteensä 1001 asumisoikeus- ja 201 vuokra-asukasta.

Jopa 91 % vastanneista asumisoikeusasukkaista ja 90 % vuokra-asukkaista arvioi nykyistä asuntoaan melko tai erittäin hyvin onnistuneeksi asunnon kodilta tuntumisen, elämäntilanteeseen sopivuuden sekä riskittömyyden näkökulmista. Tulos on toimintamme kannalta arvokas asia ja osoittaa meille, että tekemämme työ ei ole mennyt hukkaan.

Tulokset kannustavat meitä myös jatkamaan sillä asiakaspalvelustrategialla, jolla olemme vieneet asioita eteenpäin jo parisen vuotta. Juuri tuon valitun strategian kannalta on hienoa, että tulokset ovat parantuneet viimeisen vuoden aikana erityisesti asumisoikeusasukkaiden osalta. Vuokra-asukkaiden arviot toiminnastamme ovat olleet todella positiiviset jo pidempään.

Selvää on, ettei laakereille pidä jäädä lepäämään. Meillä onkin käynnistymässä mittava peruskorjaustoiminta, jonka myötä saamme vastattua asukkaiden toiveisiin asunnoissa tehtävistä remonteista. Tavoitteenamme on tulevina vuosina peruskorjata noin 50 kohdetta vuodessa.

Samoin kehitämme parhaillaan asukasviestintää niin sähköisten kanavien kuin myös perinteisten asukasviestinnän kanavien osalta. Olemme myös palkkaamassa korjausrakentamisen viestintään osaajaa, jotta varmistamme tiedonkulun yhtiön ja asukkaiden välillä.

Tutkimuksessa todettiin, että vaikka viestintämme on parantunut, siinä on yhä parantamisen varaa. Asukkaat kaipaavat säännöllistä tiedonkulkua ja lisää läpinäkyvyyttä muun muassa asumisen kustannusten esittämiseen. Viestintä on siinäkin keskeisessä roolissa.

Asiat eivät edisty, jos niihin ei resursoida riittävästi. Olemme parhaillaan rekrytoimassa uusia ammattilaisia korjausrakentamisen tiimiin, jotta prosessi saadaan tehokkaasti omaan haltuun. Samoin olemme lisäämässä asukashallinnon resursseja. Asukashallinto on osa asukkaiden vaikutusmahdollisuuksia, mutta myös jälkimarkkinointia, joka varmistaa, että meillä on jatkossakin matalat asukasvaihtuvuusluvut ja asuntojen korkeat käyttöasteet.

Uskoisin, että positiiviset asiakastyytyväisyysluvut heijastuvat myös rekrytointeihin. Työntekijöitä on helpompi houkutella mukaan kehittämään toimintaa, joka näyttäytyy asiakkaille positiivisena. Ja innostuneet työntekijät puolestaan haluavat kehittää toimintaa entistä paremmaksi.

Myös työntekijöillemme on tärkeää, että tavoitteenamme on luoda asukkaille asumisen laatua parantavia elementtejä arkeen. Ihmisillä on halu olla mukana tekemässä merkityksellistä työtä yhteiseksi hyväksi.

Yksi kiinteistöpäälliköistämme kertoi taannoin Kotimaisema-lehdessä kuinka tärkeää on että myös työmme taloudelliset tulokset hyödyttävät nimenomaan asukkaita. Siinä kommentissa tuli hyvin ilmi yksi meidän arvoistamme eli oikeudenmukaisuus. Asuntosäätiö ei jaa osinkoja toiminnastaan, vaan kaikki mahdollinen tulo käytetään toiminnan kehittämiseen.

Sellaisessa toiminnassa on mielellään mukana niin asukkaana kuin työntekijänä. Ja sen avulla pystymme luomaan pysyvyyden tunnetta asumiseen jatkossakin.


Esa Kankainen
Asuntosäätiö-konsernin toimitusjohtaja
Lue lisää
Valkoinen kerrostalo vihreä nurmikko
31.03.2019
Esa Kankainen
Asumisen hinta vaikuttaa myös hoivapalveluihin

Jos asuminen olisi edullisempaa pääkaupunkiseudulla, olisiko vanhusten hoivapalveluita helpompi järjestää? Kuulostaa ehkä kaukaa haetulta, mutta noilla kahdella asialla on yhteys. Hoivatyöpaikoissa kärsitään hoitajapulasta ja hoitajat kärsivät kohtuuhintaisten asuntojen pulasta.

Hoitajien peruspalkka on keskimäärin noin parituhatta euroa kuussa. Verojen jälkeen käteen jää noin 1700 euroa. Jos hoitaja asuu yksin vuokralla Helsingissä, hän joutuu todennäköisesti maksamaan asumisestaan 700 – 1000 euroa, johon toki saa jonkin verran asumistukea.

Asuminen vie melkoisen määrän rahaa pieni- ja keskituloisen työntekijän käteen jäävästä tulosta. Ei ihme, jos muualla Suomessa työntekijä miettii, kannattaako muuttaa työn perässä pääkaupunkiseudulle. Varsinkin perheelliselle on korkea kynnys lähteä, jos kohtuuhintaisen asunnon saaminen tarkoittaa tunnin työmatkaa suuntaansa. Asuntopulassa on kysymys myös perheiden hyvinvoinnista.

Helsinkiin pitäisi väestöennusteen mukaan muuttaa vuoteen 2050 mennessä noin 190 000 uutta asukasta. Pelottava määrä, kun ajatellaan, mistä näille uusille ihmisille saadaan asunnot ja mihin hintaan. Vuoteen 2040 mennessä myös yli 65-vuotiaiden määrän on ennustettu kasvavan yli 50 prosenttia eli hoitajien tarvekin lisääntyy kovaa vauhtia.

Mikä onkaan todellisuus rakentamisen markkinoilla juuri nyt. Viime syksystä lähtien on uutisoitu, että rakentamisen aloitukset hiipuvat. Puhutaan siis vapaarahoitteisesta asuntotuotannosta.

Tuotanto hiipuu, koska markkinat toimivat omien lainalaisuuksiensa mukaan. Siksi tarvitaan valtion panostusta, jotta saadaan aikaan riittävästi asuntoja hillitsemään asumisen kustannusten nousua. Vain riittävä tarjonta kysyntään nähden pitää hinnat kurissa.

Valtion tulisi lisätä merkittävästi korkotukivaltuuksia tavallisten vuokra-asuntojen ja asumisoikeusasuntojen tuotantoon. Tälle vuodelle varatuista valtuuksista suurin osa menee erityisryhmien asuntotuotantoon. Sitäkin totta kai tarvitaan, mutta valtuuksia pitäisi olla vähintään yhtä paljon tavalliselle asuntotuotannolle.

Myös käynnistysavustukset ovat erinomainen keino lisätä ARA-tuotantoa. Käynnistysavustusten avulla Asuntosäätiö toteutti takavuosina asuntoja, joissa oli noin kaksi euroa neliöltä edullisemmat vuokrat kuin ilman avustuksia toteutetuissa asunnoissa eli avustukset vaikuttivat suoraan asumisen hintaan.

Valtion tuella rakennutetut vuokra- ja asumisoikeusasunnot ovat ARAn joulukuisen selvityksen mukaan noin kolmanneksen halvempia kuin vapaarahoitteiset vuokra-asunnot. ARA-vuokrien ja -vastikkeiden hinta perustuu omakustannusperiaatteeseen ja siihen, että asuntoja tuottavat yhtiöt ovat voitonjakorajoitteisia.

Kolmanneksen halvempi hinta tarkoittaa myös pienempiä asumis- ja toimeentulotukimenoja, joita nyt maksetaan verovaroista noin 2,3 miljardia euroa vuodessa. Kymmenessä vuodessa summa on jo 23 miljardia. Tuossakin painava syy toteuttaa ARA-tuotantoa nykyistä enemmän.

Asumisen hinta vaikuttaa monella tavalla ihmisten arkeen ja yhteiskunnan toimintaan. Vaaliteemaksi asuminen ei nouse näköjään näissäkään vaaleissa, mutta toivottavasti uuteen hallitukseen saadaan asumiseen keskittyvä ministeri, joka sisäistää asuntotuotannon ydinongelmat.

Valtion tukijärjestelmät, erityisesti pitkä korkotukijärjestelmä kaipaa kehittämistä, jotta ARA-asuntojen rakennuttaminen olisi kannattavampaa. En tarkoita kannattavuudella yhtiön saamia voittoja, vaan sitä että vuokrat- ja vastikkeet ovat asukkaille tulevaisuudessakin kohtuuhintaisia ja että kiinteistöt saadaan pidettyä kunnossa myös tulevaisuuden ilmastohaasteet huomioiden.

Pitkä korkotuki takaa asuntojen pysymisen pitkään pieni- ja keskituloisten asukkaiden koteina ja siksi sen kehittämiseen kannattaa käyttää resursseja. Sen avulla pystytään tuottamaan juuri niitä kohtuuhintaisia vuokra- ja asumisoikeusasuntoja, joita pääkaupunkiseudulla tarvitaan nyt ja pitkälle tulevaisuudessa.

Esa Kankainen
Asuntosäätiö-konsernin toimitusjohtaja

Lue lisää
keimolankaarre 9
27.03.2019
Jari Riskilä
Asumisoikeusasumisen suosio kovassa kasvussa

Helsingin Uutiset kertoi taannoin, että asumisoikeusasunnoilla oli viime vuonna koko maassa noin 15 000 hakijaa eli 32 % enemmän kuin edellisenä vuonna. Uutinen oli helppo uskoa, sillä hakijoiden määrien lisääntyminen nousu näkyi myös meillä Asokodeilla.

Pääkaupunkiseudulla hakijamäärät ovat kasvaneet vielä reippaammin. Asokodeillakin erityisesti helsinkiläiset kohteet ovat erittäin kysyttyjä, sillä muiden asumismuotojen tavoin  asoasumisessakin sijainti vaikuttaa kysyntään merkittävästi. Onneksi yhtiömme asunnot  pärjäävät tässä sijaintikisassa hyvin.

Myöskään asumiskustannukset huomioiden ei ole mikään ihme, että asoasuntojen suosio kasvaa. ARAn joulukuussa julkaiseman asuntomarkkinakatsauksen mukaan käyttövastikkeet nousivat koko maassa viime vuoden aikana keskimäärin vain 0,3 %, Asokodeilla vielä vähemmän eli 0,25 %. Vapaarahoitteisissa vuokra-asunnoissa vuokraa korotettiin Tilastokeskuksen mukaan viime vuonna keskimäärin 1,4 %.

Pääkaupunkiseudulla vapaarahoitteiset vuokrat olivat ARAn tilastojen mukaan keskimäärin  29 % kalliimpia kuin asoasuntojen käyttövastikkeet.  Vastikkeet olivat myös halvempia kuin ARA-asuntojen vuokrat kaikissa muissa vertailukaupungeissa paitsi Kuopiossa, jossa ne olivat 1 % kalliimpia. Vantaalla, Helsingin seudun kehyskunnissa ja Oulussa käyttövastikkeet olivat noin 10 % edullisempia kuin ARA-vuokrat.

ARAn selvityksessä todettiin myös, että asoasuntojen vaihtuvuus on pienentynyt jo viisi vuotta peräkkäin. Kaikissa asumisoikeusasunnoissa vaihtuvuus oli vuoden vaihteessa 19,4 %. Meillä Asokodeilla asukasvaihtuvuus on niinkin pieni kuin 16 %. Pieni vaihtuvuus kertoo asumismuodon suosiosta muihin asumisvaihtoehtoihin verrattuna.

Viime vuonna maahamme valmistui 1 800 asumisoikeusasuntoa, mikä on 20 % kaikista valmistuneista ARA-asunnoista. Asoasuntoja rakennettiin pääasiassa pääkaupunkiseudulle, jolla sijaitsee 45 % kaikista asoasunnoista. 

Asumisoikeusasuntojen kysyntä on ARAn selvityksenkin mukaan kovinta Helsingissä, jossa asoasuntojen markkinatilanne määritellään kireäksi. Tämä ei ihmetytä, kun tietää missä hinnoissa omistusasunnot ja vapaarahoitteiset vuokra-asunnot alueella ovat. Sen sijaan ihmetyttää se, miksi kaupunki ei osoita tontteja nykyistä runsaammin  juuri asumisoikeusasuntojen tuottamiseen, sillä asoärjestelmä on kuin täsmäase vallitsevaan kohtuuhintaisten asuntojen pulaan.

Asoasunnot ovat erinomainen asuntopoliittikan väline erityisesti siksi, että asoasuntoihin kohdistuvat ARA-rajoitukset ovat pysyviä. Toisin kuin määräaikaisten rajoitusten alaiset valtion tukemat vuokra-asunnot, Asoasunnot ovat siten pysyvästi hintasäänneltyjä, eli niiden kohtuuhintaisuus on taattu hamaan tulevaisuuteen.        

Asumisoikeusasumisen etuna on, että asumisoikeuden saa suhteellisen pienellä pääomalla verrattuna omistusasumiseen, eli myös pienituloisella  työntekijällä on varaa hankkia tarpeidensa mukainen pysyvä asunto läheltä työpaikkaa ja palveluita. Asunnon hankinta on myös täysin riskitön asukkaalle, sillä hän pääsee asunnosta eroon viimeistään kolmen kuukauden kuluttua irtisanomisesta ja saa asumisoikeusmaksun takaisin indeksillä tarkistettuna.

Yhtiö myös pitää huolta taloista ja asunnoista ammattimaisesti, ja vastikkeiden tasausjärjestelmän ansiosta isotkaan korjaustoimet eivät nosta vastikkeita yllättäen. Asuminen on siis edullisuuden lisäksi helppoa ja turvallista.

Välillä kuulee osin kummallistakin kritiikkiä asumisoikeusjärjestelmää kohtaan. Tekeekin mieli kysyä, ovatko Suomen yli 47 000 asoasunnossa asuvat yli 100 000 asukasta väärässä, kun pitävät niin hanakasti kiinni nykyisistä asunnoistaan, tai perustuuko hakijamäärien ripeä kasvu hakijoiden väärinymmärrykseen. Eivät ole, eikä perustu. Asoasuntoja tarvittaisiin vaan reilusti lisää, jotta yhä useampi asukas voisi päästä kiinni tähän tutkitusti edulliseen ja turvalliseen asumismuotoon.

Jari Riskilä
Asokotien toimitusjohtaja

 

Lue lisää
Internetresoluutio72
12.03.2019
Esa Kankainen
MAL-sopimukset hyödyttävät koko yhteiskuntaa

MAL-sopimuksia on laadittu vuodesta 2010 lähtien hallituskausittain Helsingin, Turun, Tampereen ja Oulun kaupunkiseuduille. Asuntosäätiön kaltaiselle toimijalle MAL-sopimukset ovat tärkeä asia. Sopimusten piirissä on yhteensä 43 kuntaa. Ympäristö- ja liikenneministeriöiden mukaan sovitut asuntotuotannon ja liikennejärjestelmän kehittämisen toimenpiteet ovat toteutuneet hyvin.

MAL-tavoitteisiin kuuluu muun muassa, että kunnat sitoutuvat huolehtimaan uusien ja olemassa olevien asuinalueiden sosiaalisesta kestävyydestä. Tavoitteena on, että erilaisten väestöryhmien asumistarpeisiin tarjotaan kohtuuhintaisia asuntoja eli juuri niitä tuotantotuella toteutettuja asumisoikeus-, vuokra- ja hitas-asuntoja, joita Asuntosäätiö tarjoaa.

Kertasin taannoin henkilöstötilaisuudessa konsernimme onnistumislukuja viime vuodelta. 31 toimintapaikkakunnalla sijaitsevien yli 17 000 asuntomme käyttöaste on 98 % ja asukasvaihtuvuus vain 16,4 %. Nuo luvut kertovat henkilöstön hyvästä työsuorituksesta, mutta myös siitä että MAL-tavoitteiden mukaisilla ARA-asunnoilla on kova kysyntä.

Kysyntään vaikuttaa ratkaisevasti myös asumisen kustannukset. Keskivastike asumisoikeusasunnoissamme on pääkaupunkiseudulla 13,11 e/kk/m2 ja vuokra-asunnoissa 15,23 €/m2/kk. Pääkaupunkiseudun hintatasolla nuo hinnat voi luokitella kohtuuhintaisiksi.

ARA-tuotannon hintaa selittää ainakin osaltaan vuokrien ja vastikkeiden omakustannusperiaate ja yhtiöiden voitonjakorajoitteisuus. Asuntosäätiö ei tee bisnestä tuotannollaan, vaan tavoitteena on tarjota hyviä koteja kaikille. Perustajajäsenet linjasivat jo vuonna 1951, ettei säätiö tulouta toiminnasta osinkoja, vaan kaikki mahdollinen tulo käytetään toiminnan kehittämiseen.

Tuon toimintaperiaatteen turvin pystymme tuottamaan asunnot kohtuuhintaisiksi ja ylläpitämään kiinteistöt vastuullisesti sekä kehittämään niitä muun muassa ympäristövaateiden ja asukkaiden tarpeiden mukaan.

ARA-asunnot ovat myös yhteiskuntataloudellisia. Valtio ei joudu verovaroin panostamaan tuotantotukiin lainkaan, vaan rahoitus tapahtuu Valtion asuntorahaston kautta. Varat rahastoon kertyvät vuokrissa ja vastikkeissa maksetuista pääomakuluista. Tuotantotuki on myös käytännössä riskitön valtiolle, sillä taloja tehdään nykyisin vain sellaisille alueille, joilla kysynnän tiedetään olevan kova tulevaisuudessakin.

ARA-asuntojen kautta saadaan aikaan esimerkiksi Helsingissä kolmanneksen edullisempia vuokria vapaarahoitteiseen tuotantoon nähden eli vuokria, joihin tavallisilla työntekijöillä on varaa. Siten turvataan myös seudun elinkeinoelämän kilpailukyky ja toimintaedellytykset, mikä sekin kuuluu mainittuihin tavoitteisiin.

Vielä yksi MAL-tavoite sopii erittäin hyvin Asuntosäätiön toimintaan eli huolehtiminen asuinalueiden viihtyisyydestä ja luonnonläheisyydestä seudun vetovoimatekijänä.

Asuntosäätiö perustettiin aikoinaan tekemään Tapiolan puutarhakaupunkia. Aluekehittäminen on siten ollut alusta lähtien tärkeä osa toimintaamme. Asuinalueilla on suuri vaikutus asukkaiden hyvinvointiin ja uskomme merkityksen vain korostuvan tulevaisuudessa, kun työelämän rakenteet muuttuvat ja esimerkiksi etätyön tekeminen lisääntyy.

MAL-sopimukset ovat kaiken kaikkiaan erinomainen asia niin asukkaiden, Asuntosäätiön kaltaisen ARA-toimijan kuin myös yhteiskunnan kokonaisedun kannalta. On positiivista, että asia on laajasti ymmärretty ja sopimusten toimenpiteet hyvin toteutettu. Ne luovat osaltaan alalle myös kaivattua pitkäjänteisyyttä.

Esa Kankainen
Asuntosäätiö-konsernin toimitusjohtaja

 

Lue lisää
Havainnekuva Jätkäsaareen suunnitteilla olevasta uudiskohteesta
06.03.2019
Jari Riskilä
Jätkäsaaren palvelukorttelit luovat tasavertaisuutta

Helsingin kaupunkiympäristölautakunta päätti varata Jätkäsaaren ns. palvelukorttelit konsortiolle, jossa Asuntosäätiön Asumisoikeus Oy on mukana yhtenä viidestä rakennuttajakumppanista. Korttelilla on hyvä mahdollisuus nousta kaupunkikehityksen mallihankkeeksi.

Palvelukortteleita koskevan konseptisuunnitelman, ”Jätkän Messin”, idea on loistava sekä asukkaiden että laajemmin kaupungin kehittämisen kannalta katsottuna. Asukkaat saavat muun muassa käyttöönsä kylätalon, jonka tavoitteena on ennen kaikkea yhteisöllisyyden vahvistaminen sekä monipuolisten palveluiden ja aktiviteettien saattaminen helposti asukkaiden ulottuville.

Uudenlaisena palveluna alueelle on tulossa myös ammattimaisesti hoidettu kaupunkiviljelytila. Kaupunkiasumisen ei tarvitse olla jotain ihan muuta kuin asuminen maalla, vaan se voi olla sekä että.

Kortteleissa pyritään kehittämään myös kaupunkiliikkumista uudelle tasolle. Suunnitteilla on Suomen edistyksellisin liikkumisen palvelukokonaisuus, joka yhdistää kevyen liikenteen, julkisen liikenteen, logistiikan ja autoilun. Turvalliset ja esteettömät kevyen liikenteen väylät, kaupunkipyörät ja pyörävuokraus sekä pyörien huoltopalvelut ja itsehuoltotilat ovat konseptin keskeisiä liikkumiseen liittyviä elementtejä. Autoilussa suositaan yhteiskäyttö- ja sähköautoilua. Tämäntyyppisiä asioita olemme kehittämässä myös Aviapolis Liikennelabra -hankkeessa.

Jätkän Messiin tulee lähes kaikkia asumismuotoja, sillä Asokotien asumisoikeusasuntojen lisäksi on A-Kruunu toteuttamassa ARA-vuokra-asuntoja, NAL Asunnot nuorisoasuntoja, YIT vapaarahoitteisia omistusasuntoja sekä Saraco hitas-asuntoja ryhmärakennuttamisen periaatteella.

Toteuttamalla kortteleihin monipuolisia asumismuotoja annetaan erilaisille ihmisille mahdollisuus asua hyvillä paikoilla uudistuvan kaupungin ytimessä. Niin pitää ollakin. Erityisen hyvä idea on kortteliin toteutettava yhteinen kylätalo, jonne saadaan luotua asukkaille luonteva kohtaamispaikka kahviloineen ja kokoontumistiloineen.

Tarvitsemme asumiseen ja siihen liittyviin ratkaisuihin väestöä sekoittavia elementtejä, koska ainakaan Suomen kaltaisella pienellä maalla ei ole varaa jakautua väestönosiin, joiden olosuhteet poikkeavat jyrkästi toisistaan. Jätkän Messin kaltaisten hankkeiden avulla pystymme pitämään yllä yhteiskuntaa, jossa annetaan kaikille väestöryhmille mahdollisimman tasavertaiset mahdollisuudet. Siitä ei pidä tinkiä, sillä tasavertaisuuden ja oikeudenmukaisuuden idean kautta olemme saavuttaneet sen, missä nyt olemme.

Asuminen on yksi tärkeimpiä keinoja ylläpitää tasavertaisuuden mallia. Siksi tarvitaan sekä monipuolisia asuinalueita että kohtuuhintaista asuntotuotantoa.

Asuntosäätiölle Jätkän Messi on jo toinen yhteisöllistä asumista tukeva hanke Jätkäsaaressa. Olimme mukana myös Sukupolvienkorttelin rakennuttamisessa. Siihen kortteliin toteutettiin kohtuuhintaisia Hitas-asuntoja.

On hyvä, että nyt alueelle saadaan lisää myös asumisoikeusasuntojamme. Asojärjestelmän etuna on, että kynnys asukkaan tilantarvetta vastaavan asunnon hankkimiseen on huomattavasti matalampi kuin omistusasumisessa. Sillä on merkitystä erityisesti nuorille lapsiperheille.

Jätkän Messin kaltaisissa hankkeissa haluamme olla jatkossakin mukana. Asumisen pitää tänä päivänä sijoittua keskelle palveluita ja hyviä liikenneyhteyksiä sekä palvella asukkaita monipuolisesti – ja tasavertaisesti.

Jari Riskilä
Asokotien toimitusjohtaja

Lue lisää
Asuntosäätiön toimitusjohtaja Esa Kankainen
27.02.2019
Esa Kankainen
Asuntorahaston rahat käytettävä asuntotuotantoon

Olen jo aiemmin blogissani tuonut esiin, että valtion tulisi toimia pitkäjänteisesti, jotta kohtuuhintaista asuntotuotantoa saadaan liikkeelle. Viime perjantaina hallituksen tekemä päätös käyttää valtion asuntorahaston (VAR) varoista 73 miljoonaa euroa muuhun tarkoitukseen on käsittämättömän lyhytnäköinen ratkaisu.

Varojen käyttö asumiseen on erityisen tarpeellista juuri nyt, kun asuntotuotanto osoittaa hiipumisen merkkejä ja rakentamisen aloitukset vähentyneet. Kohtuuhintaisten asuntojen tarve ei sen sijaan ole mihinkään hävinnyt. Niitä pitää tuottaa jatkuvasti, eikä sitä tuotantoa saa vaarantaa tällaisilla päätöksillä.

Jos tuotantoa jää lähtemättä liikkeelle, se vaikuttaa pitkälle tulevaisuuteen. Vuoden 2008 talouskriisin jälkeistä asuntotuotannon romahdusta ja asuntopulaa paikataan vieläkin. ARA-tuotannon määrä on kysyntään nähden vieläkin riittämätöntä. Uusia tuotantoa jarruttavia tekijöitä ei todellakaan tarvittaisi.

Vähäiset aloitukset johtuvat tällä hetkellä ennen muuta tonttien puutteesta, kaavamääräysten, normien ja säädösten aiheuttamasta rakentamisen kalleudesta sekä toimintaa sitovien rajoitusten suuresta määrästä. Valtion tukemassa asuntotuotannossa tuen määrä on tällä hetkellä olematon, ja jos asuntorahaston rahoja käytettäisiin enemmän tuotannon tukemiseen, kohteita saataisiin runsaammin liikkeelle.

Toivottavasti eduskunta ei hyväksy päätöstä, joka kaiken lisäksi on eduskunnan tarkastusvaliokunnan laatiman mietinnön vastainen. Siinä nimenomaan esitetään, että VAR:n varallisuus tulee suunnata vain asumiseen.

Tuo päätös koettelee myös yleistä oikeustajua. Miten hallitus voi tehdä eduskunnan tuoreiden linjausten vastaisesti? Selitykseksi ei voida hyväksyä nyt annettua, että tarkastusvaliokunnan mietinnön suositukset koskisivat vasta tulevaa hallitusta. Nyt istuva eduskunta hyväksyi viime syksynä mietinnön esittämät asuntopolitiikan kehittämiskohteet yksimielisesti.

Kaiken lisäksi VAR:n varallisuus on kertynyt pieni- ja keskituloisten asukkaiden maksamisen valtion aravalainojen korko- ja lainanlyhennyskustannuksista. Olisi kohtuullista, että omakustannusperiaatteella määräytyvissä vuokrissa ei kerättäisi rahaa valtion yleiskuluihin, vaan ne hyödyttäisivät nimenomaan kohtuuhintaista asumista.

Tällä kertaa rahoja olisi tarkoitus käyttää raideliikenteen kehittämiseen. Asiaa perustellaan sillä, että se hyödyttäisi välillisesti myös asuntotuotantoa. Asia on kuitenkin periaatteellinen, sillä asuntorahaston varat on tarkoitettu suoraan kohtuuhintaisen asuntotuotannon tukemiseen, eikä siitä pidä poiketa.

Ainoa oikea tapa korjata tämä virheellinen päätös on, että eduskunta ei hyväksy hallituksen päätöstä ja etsii lisätalousarviota käsitellessään tarvittavat varat muista tulonlähteistä kuin Asuntorahastosta.

Esa Kankainen
Asuntosäätiö-konsernin toimitusjohtaja

Lue lisää
Jari Riskilä
25.01.2019
Jari Riskilä
ARA-asunnoissa on kyse oikeudenmukaisuudesta

Kuuntelin viime viikolla ARA-päivän poliitikkopaneelia tyytyväisenä. Sekä hallitus- että oppositiopuolueiden edustajat kertoivat puolueidensa sitoutuvan varauksetta viime vuoden lopulla jätettyyn eduskunnan tarkastusvaliokunnan mietintöön.

Asokotien kannalta olennaisinta mietinnössä on, että siinä suositellaan asumisoikeusjärjestelmän lainsäädännön uudistamista. Järjestelmän asema yhtenä kohtuuhintaisen asumisen vaihtoehtona halutaan entistä vankemmaksi.

Asojärjestelmä on erinomainen täsmälääke kuumentuneille asuntomarkkinoille. Järjestelmän etuna on, että kynnys asukkaan tilantarvetta vastaavan asunnon hankkimiseen on huomattavasti matalampi kuin omistusasumisessa.  Vuokra-asumiseen verrattuna asumisoikeusasukas saa samoilla kuukausittaisilla asumiskustannuksilla selvästi enemmän tilaa. Näillä asioilla on iso merkitys erityisesti pääkaupunkiseudulla asuville perheille.

Asoasunto on turvallinen asumisvaihtoehto.  Laki takaa velvoitteensa hoitavan asukkaan asumisoikeuden pysyvyyden kaikissa tilanteissa, eikä kodin menettämisestä ole pelkoa edes mahdollisissa talon omistajanvaihdoksissa. Asumisoikeusasukkaalla ei myöskään ole omistamiseen liittyvää riskiä asunnon arvon alenemisesta, vaan hänen sijoituksensa reaaliarvo on aina turvattu.

Väestöliiton loppuvuonna julkaistussa Perhebarometrissä todettiin, että asumisen kalleus vaikuttaa perheen perustamiseen. Elinkeinoelämän puolelta taas on kerrottu, että pula kohtuuhintaisista asunnoista työpaikkojen lähellä on suuri este rekrytoinneille. Kaupungistumisen megatrendi näkyy vahvasti myös meillä, ja kasvavat kaupunkiseudut tarvitsevat toimiakseen erityisesti palvelualojen työntekijöitä, joiden tulotaso on usein varsin matala. Valtion tuella tuotetut aso- ja vuokra-asunnot ovat  ratkaisu näihin haasteisiin.

ARA-päivässä puhuttiin luonnollisesti paljon hyvää valtion tuotantotuista. Valtion asuntorahastosta maksettavien tuotantotukien kustannukset valtiolle ovat häviävän pieni murto-osa verovaroin kustannettaviin asumis- ja toimeentulotukiin verrattuna. Tämän jo aiemminkin moneen kertaan kuullun perusteella luulisi olevan päivänselvä asia, että tuotantotuen käyttöä pitää lisätä.

Aina vain selvemmäksi asia käy, kun muistetaan, että asumistuen kaltaiset kysyntätuet nostavat asumisen hintaa. Lisäksi merkittävä osa tukieuroista kulkeutuu tileille, joiden usein ulkomaiset omistajat toimivat alalla vain tarjolla olevan taloudellisen voiton vuoksi. 

ARAn ylijohtaja Hannu Rossilahti kiinnitti kuulijoiden huomion päivän puheenvuorossaan siihen, että valtion tukema asuntotuotanto hyödyttää niin laajaa osaa väestöstä, että pitäisi puhua sosiaalisen asuntotuotannon sijaan yhteiskunnallisesta asuntotuotannosta. Olen samaa mieltä. Haluaisin nostaa esiin tässä yhteydessä myös oikeudenmukaisuuden näkökulman.

Perustuslaissa on määritelty, että julkisen vallan tehtävänä on edistää jokaisen oikeutta asuntoon ja tukea asumisen omatoimista järjestämistä.

Tämänhetkinen markkinatilanne erityisesti pääkaupunkiseudulla on johtanut siihen, että tuo perustuslain kohta ei toteudu oikeudenmukaisella tavalla. Pieni- ja keskituloiset työssäkäyvät ihmiset joutuvat maksamaan asumisestaan kohtuuttoman paljon ja tyytymään entistä pienempiin asuntoihin.

Ikävä kyllä markkinaehtoiset toimijat käyttävät tilannetta myös hyväkseen toitottamalla pienistä asunnoista olevan niin kova kysyntä, että niitä pitää tuottaa lisää. Ei pidä, vaan tarvitaan asuntoja, joihin asukkailla on varaa.  Ani harva asuu ahtaasti omasta halustaan, mutta jos ei ole varaa muuhun, pakkas-Suomessa on pakko ottaa vastaan edes jokin katto pään päälle.

Tulkitsen itse edellä mainittua perustuslain kohtaa siten, että tavallisen pieni- tai keskituloisen ihmisen asumisella ei pitäisi tehdä bisnestä

Perustuslain henkeä vastaisi ja oikeudenmukaista olisi, että valtio panostaisi nykyistä enemmän ARA-asuntojen tuottamiseen. Kyse on poliitikkojen tahtotilasta.

Asokodit on selvästi yli 16 000 asunnollaan maan suurin asumisoikeusasuntoja omistava yhtiö ja haluamme kantaa jatkossakin kortemme kekoon yhteisen edun hyväksi. Meillä on tahtotila tuottaa lisää asuntoja, joissa on eri elämänvaiheissa hyvä asua - ja joihin tavallisilla suomalaisilla on varaa.

Jari Riskilä
Asokotien toimitusjohtaja

Lue lisää
Sähköauton latausta Asokotien toimiston edessä
28.12.2018
Esa Kankainen
Asuntosäätiö on aktiivinen ilmastotoimija

Vastikään julkaistussa asiakaslehdessämme kerroimme asukkaille kaikista niistä toimenpiteistä, joita olemme tehneet asuntokantamme hiilijalanjäljen pienentämiseksi. Listan pituus yllätti meidät itsemmekin.

Ympäristönäkökulma on ollut jo pitkään vaikuttamassa valintoihimme samalla tavoin kuin asumisviihtyisyyden ja energiatehokkuuden kehittäminen. Myös asukkaat ovat nostaneet ympäristöasioita esiin asiakastyytyväisyystutkimuksissa, asukastilaisuuksissa ja asunnonhakutilanteissa.

Syksyinen ilmastoraportti nosti asukkaiden hiilijalanjälkitietoisuutta entisestään. Raportti havahdutti myös meidät tajuamaan omat aikaansaannoksemme tuossa asiassa. Voimme mielestämme ihan oikeutetusti todeta, että asukas tekee ilmastoteon pelkästään asumalla asunnossamme.

Asuntosäätiön kaltaiset isot toimijat ovat keskeisiä vaikuttajia näissä asioissa. Asukkaat toki vaikuttavat omalla toiminnallaan ja kaikkien panosta tarvitaan, mutta mittakaava on aivan toinen, kun yhden kotitalouden sijaan saadaan yli 17 000 asunnossa vähennettyä energian- ja vedenkulutusta.

Esimerkiksi käyttöveden kulutus taloissa on pienentynyt toimenpiteidemme ansiosta 25 % kymmenessä vuodessa. Samassa ajassa lämmitysenergiaa on säästetty niin paljon, että kulut on saatu 4,3 % matalammaksi siitä huolimatta, että energian hinta on koko ajan noussut.

Myös uudistuotannossa voimme toimia ekologisesti isossa mittakaavassa rakennuttamalla muun muassa puukerrostaloasuntoja, joiden rakentamisen aikainen hiilijalanjälki on pienempi kuin betonitalossa.

Tapiolaan rakennettava ensimmäinen omaan omistukseemme tuleva puukerrostalo on hyvä esimerkki ekologisesta asuntotuotannosta muutenkin kuin materiaalivalintojen osalta. Metroaseman läheisyyteen rakennettavaan taloon ei tule asuntokohtaisia autopaikkoja eikä huoneistosaunoja.

Yleishyödyllisen toimijan taloissa kustannushyöty esimerkiksi energiansäästötoimenpiteistä tulee asukkaalle, sillä vastikkeet ja vuokrat määräytyvät omakustannusperiaatteen mukaan. Pienemmistä hiilidioksidipäästöistä hyötyvät luonnollisesti muutkin kuin Asuntosäätiön asukkaat.

Oma esimerkkimme ison toimijan mahdollisuuksista on antanut meille uskoa myös yhteistyön voimaan. Muutkin tekevät omalla sarallaan hyviä asioita ilmastonmuutoksen hillitsemiseksi ja yhteistyöllä saadaan aikaan todella merkittäviä tuloksia.

Olemme lähteneet mukaan muun muassa Vantaan Aviapolis – liikennelabra –hankkeeseen jossa pyritään löytämään kestäviä liikenteen, liikkumisen ja logistiikan ratkaisuja. Aviapolis-hanke palvelee ilmastotavoitteiden edistämisen lisäksi Asuntosäätiön tavoitteita olla kehittämässä asuinalueita kunkin ajan tarpeiden mukaan.

Näitä hankkeita tarvitaan lisää. Ilmastonmuutos on yhteinen ongelmamme, jonka ratkaisu vaatii yhteistyötä. Asuntosäätiö on sitoutunut tekemään tuota työtä jatkossakin ja mielellään myös yhteistyössä muiden kanssa.

Esa Kankainen
Asuntosäätö-konsernin toimitusjohtaja

 
Lue lisää
Tuuliniitty_3_havainnekuva_puistosta_käsin_iso_nettisivut
28.11.2018
Esa Kankainen
Mekin teemme puusta

Ympäristöministeriö uutisoi taannoin, että puukerrostalojen määrän odotetaan tuplaantuvan vuosina 2018 – 2020. Tuona aikana pitäisi syntyä 186 uutta puukerrostaloa.

Yksi niistä on Asuntosäätiön Tapiolaan toteuttama 42 asunnon korkotukivuokratalo, ensimmäinen puukerrostalomme, joka sai juuri rakennusluvan. Talo valmistuu näillä näkymin ensi vuoden lopulla.

Talosta tulee monella tavalla merkittävä sekä Asuntosäätiölle että Espoolle. Se on koko Espoon kaupungissa ensimmäinen puukerrostalo. Sen lisäksi se on kaupungin ensimmäinen autoton kerrostalo, jossa asemakaavan mukaan on ainoastaan muutama vieraspaikka. Sijainti metroaseman kupeessa antaa hyvän tilaisuuden kokeilla tällaistakin vaihtoehtoa.

Asuntosäätiölle päätös lähteä toteuttamaan puukerrostaloa oli helppo. Puurakentamisen edistäminen sopii tavoitteisiimme kehittää suomalaista asumista monipuolisesti. Haluamme selvittää, tuoko puukerrostalo lisäarvoa asumispalveluihimme ja myös ympäristöohjelmaamme. Pyrimme monin keinoin vähentämään hiilidioksidipäästöjä sekä uudistuotannossa että kiinteistöjen kunnossapidossa.

Alueena Tapiola on erinomainen paikka toteuttaa ensimmäinen puuhankkeemme. Pääsemme kehittämään aluetta Tapiolan alkuperäisen idean mukaisesti innovatiivisen kaupunkiasumisen malliin. Palaamme myös tavallaan juurillemme. Asuntosäätiö perustettiin vuonna 1951 kuuden kansalaisjärjestön toimesta suunnittelemaan ja rakentamaan Tapiolaa.

Kaikesta huolimatta myönnettäköön, että kun on tehnyt työuransa betonirakentamisen parissa, puukerrostalorakentaminen hieman arvelutti. Miksi tehdä puusta, kun betonista syntyy tutulla kaavalla tuttua tuotetta edullisemmin? 

Ison kiinteistökannan omistajan edustajalle nousee mieleen myös kysymys ylläpidosta eli mitkä ovat rakennuksen julkisivun koko elinkaaren aikaiset kunnossapidon kustannukset.

Kaikkea ei kuitenkaan voi mitata pelkästään rahalla. Kyse on juuri siitä lisäarvosta, johon jo viittasin. Asiakkaat haluavat meidän panostavan yhä enemmän asumisviihtyisyyteen. Se nähdään olennaisena osana asumisen laatua.

Myös ympäristönäkökohdat ovat sekä asukkaille että yhtiöllemme yhä tärkeämpiä. Puukerrostalon hiilijalanjälki on ARAn selvityksen mukaan rakentamisen osalta viidenneksen pienempi kuin betonitalon. Puu sitoo hiilidioksidia rakennuksiin koko elinkaarensa ajan.

Toteutettujen puukerrostalojen asiakastutkimukset kertovat, että ihmiset pitävät puurakennuksista. Niiden akustiikka on miellyttävä, puupinta rauhoittaa ja luo kodikkuutta. Tampereen yliopistossa tutkitaan parhaillaan myös puurakentamisen terveysvaikutuksia. Puulla on muun muassa antibakteerisia ominaisuuksia.

Asuntosäätiön toimistokin sijaitsee puurakennuksessa. Henkilöstöltä on tullut siitä kiitosta ja itsekin pidän toimistomme ilmeestä ja puun luomasta tunnelmasta.

Tuuliniitty 3:sen rakentaminen käynnistyy loppuvuoden aikana. Kohde on hyvällä paikalla ja tulee olemaan kohtuuhintainen ARA-vuokratalo. Hakijoita on varmasti runsaasti, eikä talon rakennusmateriaalilla ole välttämättä hakijoille merkitystä, mutta asumaan päästyään moni varmasti osaa kertoa, onko puutalossa asuminen jotenkin erilaista.

Tulemme toteuttamaan aikanaan talossa asukastyytyväisyyskyselyn. Meille on tärkeää tietää, millä tavalla juuri meidän asiakkaamme kokevat puukerrostalossa asumisen.

Asukkaiden mielipiteet vaikuttavat osaltaan siihen, käytämmekö puuta materiaalina muissakin hankkeissamme. Lisäksi päätökseen vaikuttavat talon elinkaaren aikaiset kustannukset, joita tulemme seuraamaan.

Esa Kankainen
Asuntosäätiö-konsernin toimitusjohtaja

Lue lisää
Talo Ruoholahdessa
22.11.2018
Jari Riskilä
Asokotien vastikkeet nousseet viime vuosina keskimäärin vain 0,45 %

Helsingin Sanomissa 18.11.2018 julkaistussa artikkelissa ”Hitas ja aso kallistuvat aina vain” annettiin yksittäistapausten kautta tietoa, joka leimasi asumisoikeusasumisen kalliiksi asumismuodoksi.

Asuntosäätiöön kuuluva Asokodit on yli 16 000 asunnon myötä maan suurin asumisoikeusasuntojen omistaja, joten sen vastiketiedoilla on suuri painoarvo tässä asiassa. Perehtyminen näihin vastiketietoihin olisi toki vienyt pohjan raflaavalta jutulta, mutta tuonut asiallista tietoa lukijoille.

Asokotien vastikkeet ovat nousseet viimeisen kolmen vuoden aikana keskimäärin 0,45 % vuodessa. Tulevan vuoden osalta vastikkeet nousevat keskimääräin 0,59 %:lla. Suurimmassa osassa Asokotien asuntoja myös vesimaksut kuuluvat vastikkeisiin.

Artikkelissa nostettiin esiin Helsingin Ruoholahdessa sijaitseva Asokotien kohde Jaalaranta 10. Tuon talon asuntojen käyttövastike on tällä hetkellä keskimäärin 16,20 euroa neliöltä kuukaudessa. KTI:n tilastojen mukaan vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen keskimääräinen neliöhinta samalla alueella on noin 24 euroa.

Helsinkiläisissä ja varsinkin kantakaupungin kohteissa vastikkeet ovat kalliimpia kuin muualla maassa, koska kysyntä niihin on kova. Jaalaranta 10:n käyttövastikkeet ovat kuitenkin nousseet viiden vuoden aikana vuosittain keskimäärin vain 1,9 %.

Jaalarannan taloon on pelkästään kaksion hakijoita jonossa yli 600. Talo on erittäin haluttu asuinkohde ja asumisen kustannukset ovat sijainnin lisäksi tärkeimmät suosion syyt. Talossa on myös erittäin pieni asukasvaihtuvuus, koska asuntoja arvostetaan.

Toimittaja Taru Taipaleen kirjoittamassa artikkelissa ei tuotu myöskään esiin Jaalarannan talon asumisoikeusmaksua. Koska talo on rakennettu vuonna 1996, esimerkiksi 44 neliöisen kaksion asumisoikeusmaksu on todella edullinen: 12 151 euroa.

Asumisoikeusmaksu ei myöskään nouse suhdanteiden mukaan, vaan on sidottu talon hankintahintaan eli pysyy kohtuullisena myös tulevaisuudessa uusille asukkaille. Pois muuttava asukas saa rahansa takaisin rakennuskustannusindeksillä korotettuna.

Asokotien kaikkien asuntojen keskimääräinen vaihtuvuus on niinkin pieni kuin 16 % ja asuntojen käyttöaste on yli 98 %. Asumisen hinta on yksi tärkeimpiä syitä pieneen vaihtuvuuteen ja korkeaan käyttöasteeseen. Asokotien keskimääräinen käyttövastike on Helsingissä 13,51, Espoossa 12,95 ja Vantaalla 12,39 euroa neliöltä kuukaudessa.

Näiden lukujen valossa voi todeta, että asumisoikeusasuminen on yhä edelleen kohtuuhintaista asumista ja tulee olemaan jatkossakin. Siitä pitää huolta oman tahtotilamme lisäksi sekä järjestelmän edellyttämä vastikemäärittelyn omakustannusperiaate että ympäristöministeriön suosittelema tasausjärjestelmä. Sen avulla asunnot pystytään pitämään kilpailukykyisessä kunnossa ilman että vastikekehityksen kohtuullisuus vaarantuu.

Tasausjärjestelmään perustuu myös se, että Ruoholahden kaltaisella erittäin halutulla alueella vastikkeet ja korotukset voivat olla keskiarvoja korkeammat. Yksittäistapauksen kautta ei kuitenkaan voi eikä pitäisi tehdä artikkelin esittämällä tavalla kokonaisuuteen viittaavia johtopäätöksiä.

Jari Riskilä
Toimitusjohtaja
Asokodit

Lue lisää
Talo Pikku Huopalahdessa
12.11.2018
Jari Riskilä
Asoasuminen on yhä kohtuuhintaista asumista

Ministeri Kimmo Tiilikainen totesi Perjantai-dokkarin Missä asut huomenna? -ohjelmassa, että asumisoikeusjärjestelmää ei voi uusia, koska näkemykset sen uudistamisesta ovat niin kaukana toisistaan. Ministerin mukaan asumisoikeusjärjestelmän alkuperäinen tavoite olisi matkan varrella hävinnyt.

Olen ministerin kanssa eri mieltä. Uudistamisen tarvetta ei ole siksi, että alkuperäinen tavoite olisi kadonnut ja pitäisi palauttaa, vaan siksi, että järjestelmää pitäisi ajanmukaistaa tämän päivän tarpeita vastaavaksi.

Sinällään täytyy todeta heti alkuun, että vaikka lakiuudistusta ei koskaan tulisikaan, järjestelmä on yhä elinvoimainen ja asumisoikeusasuminen erittäin suosittu asumismuoto.

Asumisoikeusjärjestelmä tarjoaa edelleen tavoitteidensa mukaista kohtuuhintaista asumista. Helsingissä Asokotien keskimääräinen käyttövastike on 13,51 euroa neliöltä samaan aikaan kun vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen keskimääräiset vuokrat ovat noin 21 euroa neliöltä. Luvut puhuvat puolestaan. Lisäksi monissa kohteissa Asokotien käyttövastikkeeseen sisältyy myös vesimaksu, joka vapaarahoitteisessa vuokra-asumisessa säännönmukaisesti peritään erikseen.

On kuitenkin totta, että asumisoikeusasuntojen asumiskustannukset voisivat olla vielä matalammat. Suurin osa Asokotien asunnoista on rakennutettu valtion myöntämillä ns. vuosimaksulainoilla, joiden ongelmana on erittäin hidas lyhentämistahti ja lainojen korkeat korot. Jos lainaehdot olisivat edullisemmat, se alentaisi suoraan asumiskustannuksia.

Asukkaat ovat maksaneet vastikkeissaan valtiolle huomattavasti korkeampia korkoja kuin markkinahintaisissa asuntolainoissa on viimeisen kymmenen vuoden aikana ollut. Valtion tukea ei siis järjestelmällä ole ollut, vaan päinvastoin lainat ovat olleet valtiolle erittäin kannattavia tulonlähteitä.

Valtion taholta vanhan lainakannan ongelma on myönnetty ja asiaan on yritetty tehdä korjausta muun muassa viime kesänä voimaan astuneen korkotukilainoja koskevan lakimuutoksen myötä. Se ei kuitenkaan koskenut mainittuja vuosimaksulainoja, joita Asokodeilla on lainakannasta jopa 65 %.

Asumisoikeusjärjestelmää on yritetty uudistaa toden teolla vasta tällä hallituskaudella. Pieniä muutoksia on tehty aiemminkin. Esimerkiksi vuonna 2006 saatiin aikaan hyvä muutos, joka mahdollisti yli 55-vuotiaiden pääsyn asumisoikeusjärjestelmään. Sitä mahdollisuutta on käytetty runsaasti hyödyksi.

Me ehdotamme nyt ministeri Tiilikaiselle, että perustetaan lain uudistamista varten toimielin, joka muodostuu virkamiehistä, alan toimijoista sekä toimijoiden asukashallintojärjestelmän mukaan valituista asukasedustajista.

Asumisoikeusjärjestelmään on tiiviisti kytketty lain tasolla malli asukkaiden mahdollisuudesta vaikuttaa asumiseensa. Asokodeillakin toimii asukashallinto, johon asukkaat pääsevät itse valitsemaan toimijat. Näitä toimijoita kannattaisi ehdottomasti käyttää hyödyksi uudistustyössä. Heillä on kokemusta asoasumisesta ja he ovat sitoutuneet kehittämään järjestelmää sen alkuperäisen tavoitteen mukaan. Sama tavoite on myös Asokodeilla, eli säilyttää hyvä ja kohtuuhintainen asumismuoto tulevillekin asukkaille.

Asumisoikeusjärjestelmän tuottamissa asunnoissa asuu jo reilusti yli sata tuhatta asukasta. Asuntoja on lähes 50 000.  Jos asumisoikeusjärjestelmän kehittäminen laiminlyödään, se on väärin sekä nykyisiä että potentiaalisia asoasukkaita kohtaan.

Nykyisten asukkaiden kannalta päivittämisen tarvetta on esimerkiksi normeissa, jotka koskevat asunnon vaihtamista. Asunnontarvitsijoiden asiaa olisi puolestaan paikallaan edistää kehittämällä asoasuntojen hakujärjestelmää ja asukasvalintamenettelyä.      

Vaikka lakiuudistusta ei tulisikaan, asojärjestelmä voi hyvin. Asoasunnoilla on kova kysyntä ja niitä rakennutetaan koko ajan lisää. Lain uudistaminen olisi kuitenkin valtion taholta positiivinen ele sekä toimijoille että asukkaille, joista monet ovat luoneet järjestelmän piiriin pitkäaikaisen kodin.

Asuntosäätiöön kuuluvalla Asokodeilla yli kymmenen vuotta asuneita asukkaita on jo 4 832 asunnossa. Asukasvaihtuvuus on vain noin 16 % ja asuntojen käyttöaste yli 98 %.

Jari Riskilä
Asokotien toimitusjohtaja

Lue lisää
22 Kohde Meriusva 5
31.10.2018
Jari Riskilä
Vuokralaispäivillä koettiin yhteishallinnon henkeä

Olin taannoin mukana Vuokralaiset ry:n perinteisellä Vuokralaispäiväristeilyllä. Mielenkiintoinen tapahtuma, jossa oli mukana yli 250 osallistujaa, pääosin vuokra- ja asumisoikeusasunnoissa asuvia asukkaita, mutta myös meitä yhtiöiden edustajia.

Asuntosäätiöltä ja Asokodeilta mukaan lähti työntekijöiden lisäksi totta kai myös asukkaita. Yksi esiintyjäkin oli asoasukkaamme Arabianrannasta. Hän kertoi, mitä kaikkea asukkaat voivat saada aikaan omalla aktiivisuudellaan. 

Oli hauska kuulla, miten talon sauna-kerhotilasta oli tehty yhteinen olohuone, asukkaat ylläpitävät aktiivisesti kierrätyshuonetta ja pitävät pihajuhlia. Käytössä on myös moderni viestintätekniikka ja -kanavat. Asukkaamme kertoi myös vinkkejä siitä, miten naapureita saa houkuteltua toimintaan mukaan.

Vuokralaispäivien ohjelmassa oli myös mielenkiintoista asiaa asumisen hinnasta, katsaus tupakkalakiin ja muun muassa helsinkiläinen ylikonstaapeli kertomassa talon turvallisuusasioista. Lakineuvojan vastaanottokin kuului ohjelmaan.

Tilaisuuden avasi asuntoministeri Kimmo Tiilikainen, joka puhui perinteisten tervehdyssanojen sijaan asiaa siitä, miten asuntopolitiikalla vaikututetaan ilmastonmuutoksen hillintään. Erittäin ajankohtainen aihe IPCC:n ilmastoraportin näkökulmasta katsottuna.

Kaiken kaikkiaan tilaisuus oli positiivisella tavalla rakentavan vuorovaikutteinen, ei lainkaan perinteisen seminaarin kaltainen, jossa yksi puhuu, toiset kuuntelevat ja korkeintaan lopussa kuullaan kysymys tai kaksi.

Saimme vahvistusta käsityksellemme, että olemme oikealla tiellä myös Asokotien asukashallinnon kehittämisessä. Ihmiset haluavat tietää asioista, kysyä ja tulla kuulluksi. Ja kun asiat esitetään selkeästi ja perustellusti, aiheesta kuin aiheesta on helpompi käydä rakentavaa keskustelua.

Vaikeitakaan aiheita ei pidä pelätä, vaan nostaa asiat reilusti esiin ja etsiä yhdessä ratkaisumalli. Sillä tavalla toteutetaan yhteishallintolain henkeä. Lain tarkoitushan on edistää asukkaiden vaikutusmahdollisuuksia asumiseensa ja parhaiten se onnistuu, kun asioita käydään läpi hyvässä vuorovaikutuksessa.

Asukashallinto on yhtiön etu myös siksi, että asukkaiden kautta saadaan paljon tietoa, joka edistää kiinteistöjen ylläpitoa, hallintoa ja asuntojen markkinointia. Asukashallinto on strateginen valinta, joka totta kai vaatii menestyäkseen resursointia samalla tavalla kuin yrityksen muutkin toiminnot. Me olemme tehneet sen valinnan.

Vuokralaispäivät avannut puheenjohtaja, kansanedustaja Suna Kymäläinen nosti avaussanoissaan esiin myös yhden erittäin tärkeän asian. Hän kehotti seminaariväkeä pitämään hauskaa siitä huolimatta, että oltiin vakavan asian äärellä. Kaikki sujuu kuulemma paremmin hyvällä fiiliksellä.

Vuokralaispäiviin kuuluikin olennaisena osana yhdessä vietetty aika varsinaisen seminaariohjelman jälkeen. Illallinen oli maittava ja tanssilattialla hyvä meno. Tilaisuudesta jäi kaiken kaikkiaan erittäin hyvä fiilis.

Ei ihme, että Vuokralaispäiviä on järjestetty jo vuodesta 2004 lähtien ja osallistujamäärä sen kun kasvaa.

Kuva: Tanja Koskinen

Lue lisää
Talo
12.10.2018
Esa Kankainen
Asuntosäätiö ei pelkää yksiöitä, koska tuottaa asuntoja monipuolisesti

Osallistuin viime viikolla Helsingin Yliopiston Kaupunkitutkimusinstituutti Urbarian Kuka pelkää yksiöitä? -tilaisuuteen. Mielenkiintoinen keskustelu, johon Asuntosäätiön toimitusjohtajan roolissa oli helppo osallistua. En tunnista pelkoa yksiöitä kohtaan oman organisaationi kohdalla, koska yksiöt on valjastettu kestävällä tavalla osaksi monipuolista asuntotuotantoamme.

Urbarian tilaisuudessa nostettiin esiin ihan oikein, että pienten asuntojen liikatuotannon mahdolliset ongelmat koskevat lähinnä vapaarahoitteista tuotantoa.

Sen sijaan ARA-tuotannossa mennään perinteisen turvallisesti kestävän kaupunkikehityksen linjoilla eli rakennetaan kaikentyyppisiä asuntoja yksiöistä perheasuntoihin.

Pieniä asuntoja on vaikea muuttaa tarvittaessa isommiksi. Liian yksipuolinen asuntokanta luo yksipuolisen asukaskunnan, minkä on todettu aiheuttavan asumiseen enemmän häiriötilanteita. Asuntokokojen pieneneminen vääristää myös asuntomarkkinatilannetta asumisen hinnan osalta, kun yhä pienemmistä asunnoista joudutaan maksamaan yhä korkeampaa hintaa. Hintakuplan puhkeamisen riski kasvaa.

Me Asuntosäätiössä teemme sekä vuokra- että asumisoikeusasuntoja ARAn ohjeistuksen mukaan mikä tarkoittaa sitä, että pääsääntöisesti yksiöt ovat yli 30 neliöisiä. Kolmioiden keskipinta-ala taloissa on 63-68 neliötä.

Toteuttaisimme monipuolista asunto-ohjelmaa ilman ARA-ohjeistustakin perustajajäsentemme linjausten mukaan. Väestöliiton, Mannerheimin Lastensuojeluliiton, Vuokralaiset VKL ry:n, Invalidiliiton ja SAK :n tavoitteena on ollut alusta lähtien tukea Asuntosäätiön toiminnan kautta perheiden hyvinvointia. Turvallinen asunto ja asuinympäristö on ihmisen hyvinvoinnin keskeinen tekijä.

Meidän ei tarvitse rakennuttaa pieniä asuntoja myöskään siksi, että pelkäisimme asumisen hinnan karkaavan käsistä. Asuntojen vuokrat ja vastikkeet määräytyvät omakustannusperiaatteen mukaan, joten asuminen pysyy kohtuuhintaisena isommissakin asunnoissa.

ARA-tuotannolla vastataan hyvin nimenomaan asumisen kohtuuhintaisuuteen. Asuntosäätiö tekisi niitä asuntoja enemmänkin, mikäli tontteja olisi saatavilla ja valtio toimillaan edistäisi enemmän ARA-tuotannon syntymistä.

Valtion roolista kohtuuhintaisen asumisen edistäjänä ja asumisen kohtuuhintaisuus ylipäänsä ovat asioita, joista toivottavasti puhutaan tulevia eduskuntavaaleja odotellessa enemmänkin.

Tällä viikolla julkaistu Eduskunnan tarkastusvaliokunnan raportti antoi keskustelulle hyvän pohjan. Raportissa todetaan, että pääkaupunkiseudun asumisen kalleus ja kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen vähyys vaikuttaa jo talouskasvun edellytyksiin ja että ko. asuntoja pitää lisätä.

Samaisesta syystä raportissa kehotetaan toteuttamaan vihdoin myös asumisoikeusjärjestelmän lakiuudistus. Toivoisimme myös, että päättäjät ottaisivat vinkin tarkastusvaliokunnan esityksestä toteuttaa pitkäjänteisempää asuntopolitiikkaa.

Elämme rakenteellisten muutosten aikaa, jolloin perinteiset työt häviävät ja ihmisten toimeentulokysymykset tulevat korostumaan. Asuminen on keskeisimpiä kustannuksia tavallisen ihmisen elämässä ja vaikuttaa monella tavalla ihmisen hyvinvointiin muutenkin. Siksi keskustelua asumiseen liittyvistä aiheista pitää ehdottomasti jatkaa.

Lue lisää
Teerisuontie1
08.10.2018
Jari Riskilä
Asumisoikeuslakia ei tule lakaista maton alle

Ympäristöministeriön tiedotteessa 1.10.2018 kerrottiin, että ASO-lakia ei uudisteta tällä hallituskaudella siitä huolimatta, että asumisoikeusjärjestelmän kehittäminen omana itsenäisenä hallintamuotonaan on kirjattu Juha Sipilän hallitusohjelmaan.

Asuntoministeri Kimmo Tiilikainen toi asian esiin jo edellisviikonloppuna puheenvuorossaan Vuokralaispäivillä. Tiilikainen totesi, että koska järjestelmän uusiminen on niin hankalaa, on sen sijaan lähdetty selvittämään innolla uutta osuuskuntamallia kohtuuhintaisen asumisen kehittämiseksi.

Osuuskuntamalli voi olla ihan hyvä vaihtoehto, mutta ei voi olla niin, että asumisoikeusjärjestelmän kehittäminen jätetään sikseen vain, koska kehittäminen koetaan poliittisesti hankalaksi.

Lähes 50 000 asoasunnossa asuu jo reilusti yli satatuhatta asukasta, ja kuten Tiilikainenkin tiedotteessa totesi, asoasuminen on vakiinnuttanut asemansa yhtenä kohtuuhintaisen asumisen vaihtoehtona. Asuntojen käyttöaste on erittäin korkea ja asukkaiden vaihtuvuus selvästi vähäisempää kuin kaikissa suomalaisissa asumismuodoissa keskimäärin.

Asoasuminen voisi kuitenkin olla vielä parempi järjestelmä ja palvella vielä isompaa asukasmäärää, jos järjestelmää kehitettäisiin. Kaikkia toimintoja pitää kehittää ajan tarpeiden mukaan, niin myös asojärjestelmää, joka luotiin vuonna 1991. Maailma on kovasti muuttunut 27 vuodessa.

Luonnos asumisoikeuslain uudistamista koskevaksi hallituksen esitykseksi oli lausuntokierroksella keväällä 2017.  Luonnoksessa oli erittäin tarpeellisia muutosehdotuksia muun muassa asukasvalintaan liittyen. Valtakunnallinen järjestysnumero, numeroiden määräaikaisuus ja asukasvalintapäätösten siirtäminen kunnilta omistajayhteisöihin parantaisivat hakijoiden mahdollisuuksia saada tarvitsemansa asunto nopeammin.

Lakiuudistuksen siirtyminen jälleen kerran hamaan tulevaisuuteen on erittäin huono asia erityisesti asunnonhakijoiden ja asukkaiden kannalta. Koska Asokotien kaltaisessa yleishyödyllisessä yhtiössä asukkaiden ja yhtiön edut ovat yhteneviä, uudistuksen viipyminen on myös yhtiön kannalta haitallista.

Tiedämme, että lakiuudistushanke muodostui mahdottomaksi siitä syystä, että tietyille poliittisille tahoille oli ylikäymättömän vaikeaa hyväksyä lakiluonnoksessa ollutta asosopimuksen irtisanomissuojan heikentämistä edes poikkeuksellisissa ääritapauksissa, joissa talolla ei olisi kysyntää nimenomaan asumisoikeuskohteena.

Asokotien kannalta tuo lainkohta ei olisi ollut ehdoton kynnyskysymys, koska talojen myynti tai vuokrataloiksi muuttaminen eivät kuulu strategisiin vaihtoehtoihimme. Me omistamme taloja pitkäjänteisesti ja kehitämme toimintaamme siten, että talot pysyvät asuttuina ja taloudellisesti kannattavina.

Tavoitteemme on luoda asukkaille turvallisia asumisyhteisöjä, joiden edistämiseksi tarvittaisiin myös mainittua lakiuudistusta.

Nyt hyvän asian edistäminen on jäänyt vääristä seikoista kiinni. Asia ei tällä hallituskaudella etene, mutta täytyy toivoa, että seuraava hallitus ymmärtää asumisoikeuslain uudistamisen tarpeen.  Lakia koskeva esitysluonnos sisältää eräitä ongelmallisia, korjaamista vaativia kohtia, mutta myös niin paljon hyvää, että uudistusta on syytä jatkaa tehdyn valmistelutyön pohjalta. Näin tuleva hallitus voi halutessaan nopeastikin saada uudistuksen maaliin.

Pääkaupunkiseudulla asoasuntojen käyttövastikkeet ovat huomattavasti edullisempia kuin vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrat.

Suurin ero on Helsingissä, jossa markkinavuokrat olivat vuosi sitten 34 prosenttia asoasunnoista maksettavia käyttövastikkeita korkeammat. Espoossa keskimääräinen markkinavuokra oli 22 prosenttia ja Vantaalla 20 prosenttia keskimääräistä käyttövastiketta korkeampi. Tiedot ilmenevät Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen marraskuussa 2017 julkaisemasta asuntomarkkinakatsauksesta.

Jo pelkästään noiden lukujen kautta asumisoikeusjärjestelmän edut ovat kristallinkirkkaita huutavan asuntopulan ja korkeimpien asumiskustannusten alueilla. Pääkaupunkiseudulla asuntojemme taloudellinen käyttöaste onkin tällä hetkellä 98,75 prosenttia.

Asojärjestelmä on erinomainen keino tuottaa markkinoille lisää kohtuuhintaisia asuntoja myös tulevaisuudessa. Asumisoikeusasunnot ovat kysyttyjä ja vastaavat myös yhteiskunnan tarpeeseen kohtuuhintaisen asuntotuotannon osalta. Asojärjestelmän kehittämistä ei kannata lakaista maton alle.

Lue lisää
Asoliiteristä lainattavia laitteita
19.09.2018
Jari Riskilä
Asoliiteri vaatii viestintää

Lupasin palata nyt syksyllä kokemuksiimme Asoliiteri-palvelusta. Nyt on sopiva hetki kirjoittaa taas aiheesta, sillä Asoliiteri palkittiin juuri Isännöintiliiton taholta vuoden 2018 isännöintitekona.

Palkitseminen tuntuu totta kai hyvältä ja erityisen hyvältä tässä asiassa, sillä palkinto meni tavallaan monelle kannatettavalle asialle: kestävän kuluttamisen suosimiselle, oivaltavalle asiakaspalvelulle ja hyvälle yhteistyölle niin meidän yrityksemme sisällä kuin myös yhteistyökumppanimme CoReorientin kanssa.

Palkitseminen ei kuitenkaan tarkoita, että homma on valmis ja voimme vain heittäytyä laakereille lepäämään. Asoliiterin kaltainen palvelu vaatii jatkuvaa kehittämistyötä.

Palvelu otettiin käyttöön toukokuussa Vuosaaren kohteissamme ja laajennettiin heinäkuussa koskemaan kaikkia pääkaupunkiseudun asokoteja.  Mahdollisuus vuokrata kodin laitteita ja työkaluja Asoliiterin kautta on näin yhä useampien yhtiömme asukkaiden käytettävissä. Osin palkitsemisen innoittamina selvitämme parhaillaan mahdollisuuksia entisestään parantaa palvelun saavutettavuutta.  

Ideana on, että asukkaalta säästyy sekä rahaa että tilaa, kun kaikkea ei tarvitse ostaa omaan omistukseen. Myös omistamisen huoli ja vaiva vähenee, kun laitteet ovat palveluntuottajan ylläpitämiä ja huoltamia.

Olemme Asoliiterin alkutaipaleella todenneet, että homma vaatii jatkuvaa viestintää, jotta ihmiset huomaavat ja hyväksyvät uuden palvelun. Näinhän se  usein uusien asioiden kohdalla on.

Asoliiterin kaltaisen palvelun kohdalla viestinnän merkitys korostuu, koska palvelun käyttöönotto vaatii toimintatapojen ja asenteiden muutosta. Jos kyseessä olisi vain nopea taloudellinen hyöty, homma hoituisi pelkällä mainonnalla.

Asoliiterin kohdalla tarvitaan enemmän perusteluita ja erityisesti käyttäjäkokemusten esiin tuomista. Olemme hyödyntäneet viestinnässä nettisivujamme, somea ja Kotimaisema-lehteä. Jatkamme viestintää pitkäjänteisesti, sillä uskomme jakamistalouden olevan pysyvä osa myös asumisen tulevaisuutta.

Uuden palvelun tunnetuksi tekemisen kannalta Isännöintiliiton tunnustus oli erinomainen asia. Tällainen myönteinen julkisuus vie hyvää ideaa eteenpäin.

Palvelun ovat ottaneet käyttöön erityisesti nuoret asukkaat, kuten etukäteen arvelimmekin. Käytetyimmät laitteet ovat tähän mennessä olleet tekstiili- ja höyrypesurit. Ei ihme, sillä juuri nuo ovat laitteita, jotka maksavat laadukkaina - kuten Asoliiterin laitteet ovat - paljon ja vievät varastoista ison tilan. 

Ehkä jatkossa palvelun pitää keskittyä juuri tuollaisiin laitteisiin, mutta vielä on ennen aikaista sanoa, millaiseksi tarjolla olevien laitteiden valikoima muodostuu. Eikä se tietysti koskaan lopullinen ole, sillä tarpeet ja tottumukset muuttuvat ajan saatossa.

Käyttäjäkokemusten perusteella palvelua on jo kehitetty siten, että kuukausimaksun rinnalle on otettu maksu yksittäisestä käyttökerrasta. Lisäksi tarvikkeita voi vuokrata vaikkapa vain tunniksi tai kahdeksi.

Palvelun pitääkin kehittyä juuri siihen suuntaan, että tuotevalikoima vastaa asukkaiden tarpeita, että hintataso on mielekäs ja että asukkaat kokevat palvelun käytön mahdollisimman vaivattomaksi.

Jatkamme Asoliiterin kehittämistä, markkinointia ja viestintää kaikessa rauhassa pitkäjänteisesti. Ensi kesänä tiedämme, onko palvelu ottanut kunnolla ilmaa siipiensä alle tai onko se ehkä poikinut jotain uusia asiakaspalvelun innovaatioita. Palaan kokemuksiimme jossain vaiheessa taas myös tällä kanavalla.

Lue lisää
keilakuja2_talkoita_tapahtumia
05.09.2018
Jari Riskilä
Asojärjestelmä luo hyviä asuinyhteisöjä

Vantaan Länsimäessä, Keilakuja 2:ssa juhlittiin elokuussa talon valmistumisen 25-vuotisjuhlia. Kohde on ensimmäisiä asumisoikeustalojamme. Ihan ensimmäinen löytyy Rovaniemen Susikujalta. Sinne talo nousi vuonna 1991 eli heti järjestelmän käyttöönoton alkutaipaleella.

Uutisoimme Keilakujan juhlat niin nettisivuillamme kuin myös Kotimaisema -lehdessä, koska haluamme kannustaa asukkaita järjestämään vastaavanlaisia tilaisuuksia. Niissä tutustutaan naapureihin ja sitä kautta taloon syntyy hyvä henki, kuten Keilakujan moottorimieheksi itsensä nimennyt asukastoimikunnan puheenjohtaja Ilmari Pöysti toteaa haastattelussa.

Asumisoikeusjärjestelmän etuna on, että sillä on hyvät edellytykset synnyttää pitkäaikaisia asuinyhteisöjä. Asukkaat valitsevat asumisoikeuden, koska sen avulla voivat valita missä ja kuinka pitkään haluavat asua.

Asumisen jatkuvuuteen liittyvän turvan lisäksi asoasunto on turvallinen myös sijoituksena. Asunnosta luopuessaan asukas tietää saavansa asumisoikeusmaksuun sijoittamansa rahat inflaatiolta suojattuina takaisin.

Asumisen pitkäaikaisuus ja  taloudellinen turvallisuus eivät tietenkään vielä takaa  hyvän asuinyhteisön syntymistä. Tarvitaan myös tuollaisia Ilmarin kaltaisia moottorimiehiä ja -naisia, jotka ymmärtävät yhteisöllisyyden merkityksen ja ovat valmiita tekemään asioita yhteiseksi hyväksi. Sellaista toimintaa haluamme Asokodeissa tukea monin keinoin.

Asojärjestelmään kuuluu olennaisena osana yhteishallintolain mukainen asukashallinto, jonka tärkein tehtävä on antaa asukkaille vaikutusmahdollisuuksia omaan asumiseensa. Suurin osa asukkaista haluaa vaikuttaa Ilmarin lailla omassa talossaan, mutta on myös heitä, jotka haluavat vaikuttaa yhtiön toimintaan.

Pidämme tulevan viikon perjantaina valtakunnallisen Asofoorumin, jonne asukkailla on ollut mahdollisuus valita edustajansa 31 toimintapaikkakunnaltamme. Odotamme vilkasta keskustelua, jolle on ohjelmassa varattu runsaasti tilaa.

Asukkaat eivät halua meiltä vain valmiita esityksiä, vaan vuorovaikutteisuutta. Sitä olemme pyrkineet lisäämään, sillä meille on tärkeää kuulla suoraan asukkailta, mitä he asumiseltaan haluavat.

Kritiikkiäkin varmasti saamme, ja sitä suorastaan odotamme, koska rakentava palaute toiminnasta on pelkästään hyvä, asioita eteenpäin vievä voima.

Yhtiölläkin on suuri rooli hyvän asuinyhteisön syntymisessä. Meidän tehtävämme on ylläpitää ja hallinnoida kiinteistöjä niin hyvin, että asukkaat haluavat asua taloissamme pitkään. 

Hyvien asuinyhteisöjen syntymistä edistäisi myös asumisoikeuslain muutos sellaiseksi, että asukkaat saisivat asumistarpeidensa muuttuessa helpommin uuden asunnon samasta talosta. Järjestelmänkin soisi tukevan Keilakujan kaltaisten naapurustojen syntymistä, sillä turvallinen yhteisö ja asuinympäristö tukee ihmistä elämässä monin tavoin.

Lue lisää
Tupakeittiö
19.07.2018
Esa Kankainen
Yleishyödyllisyys nojaa kohtuuteen

Suomi-Areenalla puhutaan tänään kohtuullisuudesta asumisessa. Hyvä ja tarpeellinen aihe, jota pohdin tässä blogissani yleishyödyllisen toimijan näkökulmasta.

Yleishyödyllisyys on viime vuosina ollut jollain lailla väheksytty asia. Ehkä siksi, että kohtuullisuus ei ole ollut kovin muodikas hyve pitkään aikaan. Onneksi kuitenkin viime aikoina on näkynyt merkkejä sen arvostuksen kasvusta.

Moni on ymmärtänyt, että kohtuuttomuus vie meitä huonompaa suuntaan niin yksilön elämässä kuin yhteiskunnan tasolla. Innostus terveellisiin elämäntapoihin ja ilmastomuutos ovat olleet hyviä herätteitä.

Kohtuullisuus kuvaa erittäin hyvin myös yleishyödyllisen rakennuttajan ja asuntojen omistajan toimintaa. Omakustannusperiaate vuokran- ja vastikkeenmäärittelyssä pitää huolta, että asukkaat maksavat asumisessaan vain toteutuneita kuluja. Yhtiöiden voitonjakorajoitteisuus vielä varmistaa, ettei vuokrissa kerätä omistajille – tai Asuntosäätiössä perustajajäsenille – ylimääräisiä tuottoja.

Asuntosäätiön tapauksessa myös säätiölainsäädäntö pitää huolta, että toiminnasta kertyneet tuotot käytetään vain oman toiminnan kehittämiseen.

Nuo mainitut asiat ovat lain ja lainaehtojen säätelemiä, mutta kyse on myös arvovalinnasta. Valitessaan yleishyödyllisen toimintamallin Asuntosäätiö on halunnut toteuttaa nimenomaan kohtuullisuuden periaatetta.

Se tarkoittaa asumisen kohtuuhintaisuuden lisäksi sitä, että kiinteistöjen ylläpitoon on sitouduttu elinkaarimallin mukaisesti. Kunnossapidossakaan ei etsitä pikavoittoja. Asunnoista ja taloista pidetään ennakoiden hyvää huolta ja asukkaille rakennetaan kokonaisuudessaan hyvää asumisen ympäristöä.

Pitkäjänteiseen omistajuuteen sitoutuminen luo asukkaalle turvallisuuden tunnetta, joka rakentaa pohjaa muulle elämälle. Parhaimmillaan hyvä asuinympäristö ja kohtuuhintainen asuminen luovat elämänmittaisia sosiaalisia verkostoja, joiden arvoa ei voi rahalla mitata.

Kevään lehdessämme kerrottiin kahdesta eläkeläisrouvasta, jotka olivat asuneet naapureina talossamme jo 55 vuotta. Elämäntilanteet olivat vaihdelleet kummallakin, mutta samasta talosta oli löytynyt uusi koti muutoskohdissakin. Talosta ei oltu muutettu pois edes peruskorjausvaiheessa vaikka vuokra kallistui. Hinta koettiin vastaavan laatutason paranemista.

Jos ja kun pystymme Asuntosäätiö-konsernin toimintojen avulla tuottamaan tuollaisia asioita, olemme mielestäni onnistuneet yleishyödyllisenä toimijana erinomaisesti.

Meidän kaltaisia toimijoita ei ole Suomessa enää kovin montaa. Asunnon tarvitsijoiden kannalta olisi edullista, että yleishyödyllisiä toimijoita olisi enemmän. Vaikutamme kohtuullisella asumisen hintatasolla koko asuntomarkkinaan ja toimintamallilla hyvän elämän perusteisiin.

Yleishyödyllisen toiminnan kiinnostavuuteen vaikuttaa olennaisesti, kuinka valtion taholta osataan arvostaa toimintaa ja ymmärretään niin verotuksen kuin lainsäädännön osalta miettiä asioita kohtuullisuuden näkökulmasta.

Viime vuosina kohtuullisuus ei ikävä kyllä ole ollut määräävä tekijä valtion asuntosektoriin kohdistamissa toimissa. Jos odotetaan toimijoilta kohtuullisuutta, pitäisi sitä voida odottaa myös toiminnan raamit asettavalta taholta.

Esa Kankainen
Asuntosäätiö-konsernin toimitusjohtaja

Lue lisää
Asokodin varusteet
27.06.2018
Jari Riskilä
Jakamistalous tuo asumiseen uusia palveluita

Jakamistalous on melko tuore, mutta nopeasti leviävä malli, jossa yhdistetään yhteisöllisiä toimintatapoja nykyteknologian mahdollisuuksiin. Kaikkea ei tarvitse itse omistaa, vaan netin ja älypuhelimen kautta tavarat saadaan helposti lainaan tai vuokralle.

Taustalla on muun muassa ihmisten kasvanut huoli ympäristöstä. Tavaroiden massatuotanto ja omistaminen nähdään resurssien väärinkäyttönä. Myös talouskriisit ovat vaikuttaneet ihmisten käyttäytymiseen ja säästäväinen elämä on jälleen arvossaan.

Jakamistalouden uskotaan olevan tulevaisuudessa iso markkinatekijä. On tutkittu, että jo tällä hetkellä sen piiriin kuuluvan vaihdannan arvo Suomessa on noin puoli miljardia euroa vuodessa.

Käynnistimme toukokuussa Asoliiteri-palvelun, joka on erinomainen käytännön esimerkki jakamistalouden mahdollisuuksista asumiseen liitettynä.

Asoliiterin avulla asukkaamme saavat 24/7-periaatteella käyttöönsä muun muassa laadukkaat sähkötyövälineet ja puhdistuslaitteet. Palvelun kautta asukkaat voivat myös hyödyntää kolmansien osapuolien palveluita, kuten vuokrata autoja toisilleen.

Kyseessä on pilottihanke, joka käynnistettiin avaamalla palvelu vuosaarelaisille asukkaillemme, ja heinäkuussa sen saavat käyttöönsä kaikki pääkaupunkiseudun asukkaamme. Asiakaskuntaa pitäisi olla riittävästi, sillä Asokodeilla on alueella lähes 10 000 asuntoa.

Kävin lanseerauspäivänä Vuosaaressa Mustankivenaukiolla, missä fyysinen Asoliiteri eli parkkipaikalle asennettu ja hyvännäköiseksi stailattu kontti, sijaitsee. Oli mielenkiintoista kuunnella, miten innostuneesti asukkaat ottivat uuden palvelun vastaan.

Todennäköisesti suurin käyttäjäjoukko koostuu nuorista ihmisistä, jotka eivät ole vielä hankkineet kaikkia laitteita kodin nurkkiin lojumaan. Nuoret ovat myös tottuneita käyttämään älypuhelimiaan monipuolisesti, joten heille palvelu näyttää nopeasti etunsa.

Meillä vanhemmilla, Kekkos-Suomeen syntyneillä, Asoliiterin idean sisäistäminen vaatinee vanhojen tottumusten ja asenteiden muutosta. Omistamisen autuus on istutettu meihin syvälle.

Ehkä  jakamistalouden juju löytyy pikku hiljaa nuorten esimerkin ja taloudellisen ajattelun kautta: vuokraamalla tavara tarvittaessa rahaa kuluu vähemmän ja tilantarve asunnoissa pienenee. Ja jos jokin vekotin on tullut hankituksi, siitä on mahdollista saada hyötyä silloinkin, kun se muutoin lojuisi käyttämättömänä nurkissa.

Asoliiterin kautta olen ymmärtänyt jakamistalouden mahdollisuudet myös Asokotien kaltaiselle yritykselle. Hyvien yhteistyökumppaneiden avulla pystymme tarjoamaan asukkaillemme jakamistalouden mallilla paljon enemmän erilaisia palveluita kuin ikinä pystyisimme pelkästään omin resurssein. Siinäkin on tavallaan yhteisöllisyyden idea, yhdessä olemme enemmän.

Eräs nuorimies totesi Vuosaaren tilaisuudessa, että kyse on lopulta siitä, kuinka helppokäyttöinen Asoliiteri on. Siinä hän osui asian ytimeen. Ne palvelut löytävät käyttäjänsä, jotka on helppo ottaa käyttöön ja jotka oikeasti helpottavat asukkaiden elämää.

Sellaisten palveluiden tuottamisessa haluamme olla jatkossakin mukana ja myös tukea Liiteri.net-palvelun tuottajien kaltaisia startup-yrityksiä, jotta asumista helpottavia palveluita saadaan markkinoille lisää.

Jos mitään ei kokeile ja kehitä, ei mitään uuttakaan synny. Kerron syksyllä blogissani, millaisia kokemuksia  Asoliiteri-palvelusta on meille kertynyt. Odotukset ainakin ovat korkealla.

Jari Riskilä

 

Lue lisää
Asumisen_tuet_ja_markkinatalous
18.05.2018
Jari Riskilä
Asumisen tuet ja markkinatalous

Olen seurannut tiiviisti viimeaikaista asumistuki-tuotantotukikeskustelua. Haluttuja asumisoikeusasuntoja tuottavan yhtiön näkökulmasta katsottuna kummeksun, miksi tuotantotukea arvostellaan niin voimakkaasti.

Monissa puheenvuoroissa lähdetään siitä, että tuotantotuesta tulisi tykkänään luopua, eli lakkauttaa kokonaan niin sanottu sosiaalinen asuntotuotanto. Keskeinen perustelu vaatimukselle on, että tuotantotuki vääristää kilpailua ja häiritsee siten asuntomarkkinoiden toimintaa. Näin varmasti periaatteessa onkin, jos vertailukohdaksi otetaan puhdasoppisesti markkinatalouden ehdoilla toimivat asuntomarkkinat. On vaan niin, että sellaisia asuntomarkkinoita, joiden toimintaa julkinen valta ei millään tavoin sormeile, esiintyy vain talousviisaiden papereissa. Vertailukohta on siis puhtaasti virtuaalinen.   

Aina vaan enemmän tuotantotuen arvostelu kummeksuttaa, kun samoissa puheenvuoroissa esitetään, että asumistuki on se tukimuoto, johon yhteiskunnan kannattaa euroja laittaa. Ja kyllä se laittaakin, esim. vuonna 2017 selvästi yli 2 miljardia euroa. Vertailun vuoksi todettakoon, että tällä hetkellä keskeisimmästä sosiaalisen asuntotuotannon tukimuodosta, korkotukijärjestelmästä, valtiolle aiheutuneet kulut olivat viime vuonna noin 5 miljoonaa euroa. Tämä on noin 0,25 % asumistukimenoista.     

Tukijärjestelmien kustannusten vertailun unohtamista enemmän ihmetyttää tuotantotuen arvostelijoiden epäjohdonmukaisuus. Jos tuotantotukeen laitetut eurot häiritsevät asuntomarkkinoiden toimintaa, niin miten vaikuttaa miljardien kysyntätuki? Markkinatalouden perusprinsiippien mukaan kysynnän kasvu nostaa hintaa, kun taas tarjonnan lisääntyminen alentaa sitä. Kun näin lähtökohtaisesti asumisen hintaa alentavassa tuotantotuessa nähdään haitallisia markkinavaikutuksia, niin miten ne voidaan kysyntätuen kohdalla tyystin sivuuttaa?  

Selitys mainitulle epäjohdonmukaisuudelle lienee raadollinen. Vuoden 2016 jälkeen vuokrien nousu on hidastunut eli sijoittajat eivät ole voineet enää odottaa tuottojen kasvavan entiseen malliin. Vuokria on jopa jouduttu laskemaan lisääntyneen tarjonnan myötä ja panostamaan entistä enemmän palveluihin, kuten asuntojen remontoimiseen. Sekin on syönyt sijoittajien tuottoja. Jos vuokratasoa nostavaa asumistukea merkittävästi heikennettäisiin, tuotot romahtaisivat.

Asumistuki on selkeästi tukea ennen kaikkea vapaarahoitteiselle asuntotuotannolle. Asumisen hinnanero ARA-tuotantoon nähden kertoo omaa kieltään. Esim. Helsingissä vapaarahoitteiset vuokrat olivat viime vuonna 34 % korkeammat kuin asoasuntojen käyttövastikkeet. Talot on kuitenkin rakennettu samoja rakennusmääräyksiä noudattaen ja samoilla tonttikustannuksilla. On selvää, että jokainen uusi valtion tukema asumisoikeus- ja vuokra-asunto koetaan edullisuutensa vuoksi uhaksi, kun asuntoja tuotetaan ja tarjotaan euronkuvat silmissä.

Edellä olevalla en kuitenkaan tarkoita, että asumistuki pitäisi lopettaa. Haluan vain tuoda esiin sen, että asumistuki osaltaan vääristää vapaata kilpailua asuntomarkkinoilla, koska sen turvin pidetään keinotekoisesti yllä kohtuuttoman korkeaa vuokratasoa.

Sosiaalisella asuntotuotannolla on mielestäni selkeä paikkansa asuntomarkkinoilla, mutta niin on myös vapaarahoitteisella tuotannolla. Asuinalueilla tarvitaan monipuolista asuntotarjontaa jo senkin takia, että ennaltaehkäistään alueellista eriytymistä, jota myös sosiaaliseksi segregaatioksi kutsutaan. 

Sekä tuotanto- että asumistuki kuuluvat olennaisena osana järjestelmäämme ja palvelevat omalta osaltaan hyvinvointiyhteiskunnan kehittymistä.  Puutteineenkin kohtuullisen hyvin toiminutta järjestelmää ei kannata lyhytnäköisen voitontavoittelun takia vaarantaa ja jättää asunnontarvitsijoita sijoittajaintressien määräämän asuntopolitiikan armoille.

Jari Riskilä

 

Lue lisää
hornhattula_770x580
20.04.2018
Esa Kankainen
ARA-asuminen on turvallista asumista

Alalla käydään tällä hetkellä kiivastakin keskustelua asumisen tukemisesta eli pitäisikö maksaa enemmän asumistukea asukkaalle vai tuotantotukea yleishyödyllisille toimijoille. Keskustelua kirittävät monet asiat, kuten valtion kasvavat asumistukimenot ja sijoittajien hiipuvat vuokratuotot vapaarahoitteisen asuntotuotannon lisääntyessä.

On selvä, että molempia tukimuotoja tarvitaan. Asuntosäätiön toimitusjohtajan roolissa haluan tuoda esiin asioita, jotka perustelevat erityisesti tuotantotuen olemassaoloa asukkaiden ja yhteiskunnan kannalta.

Lähden liikkeelle asukkaan näkökulmasta. Yhdyskuntaopin professori Kimmo Lapintie Aalto-yliopistosta nosti taannoin Helsingin Sanomien mielipidekirjoituksessaan esiin, että asumisen turvallisuus tuottaa myös elämänlaatua.

Olen samaa mieltä. Tuo näkökulma helposti unohtuu tuottotavoitteiden taakse. Asukkaiden kannalta on tärkeä tieto, että yhtiö on sitoutunut pitämään asunnot vuokrauskäytössä jopa vuosikymmenien ajan.

Asumisturvallisuuteen kuuluu olennaisesti se, ettei kotia voida myydä alta pois. Siksi ARA-asuntojen asumisturva on parempi kuin vapaarahoitteisissa vuokra-asunnoissa.

Samoin sitoutuminen kohtuulliseen vuokrakehitykseen omakustannusperiaatteen mukaan on arvo, johon vapaarahoitteisten asuntojen omistajat eivät tuottotavoitteiden takia voi sitoutua.

Yleishyödylliset yhtiöt ovat voitonjakorajoitteisia, joten omistajat – tai Asuntosäätiön tapauksessa perustajajäsenet – eivät odota saavansa toiminnasta osinkotuloja. Toiminnan pitää totta kai kuitenkin olla liiketaloudellisesti terveellä pohjalla.

Käytännössä omakustannusperiaatteella määräytyvä vuokra vaikuttaa siten, että ARA-asuntojen vuokrat ovat esimerkiksi Helsingissä kolmanneksen vapaarahoitteisia vuokria edullisemmat.

Valtio ei ole tukenut ARA-tuotantoa vuosikausiin matalan korkotason vuoksi. Hyville paikoille kaskukeskuksiin rakennettavat uudet kohteet eivät myöskään ole riski valtiolle, sillä kohtuuhintaisten asuntojen kysyntätilanne on erinomainen.

ARA-asuntoja tuotetaan hyvän ja laadukkaan arjen mahdollistamiseksi tavallisille ihmisille. Näin asia on ainakin Asuntosäätiön kohdalla. Vuonna 1951 perustetun Asuntosäätiön toiminta perustuu yhä tuohon tavoitteeseen.

Suomesta löytyy vielä muitakin Asuntosäätiön kaltaisia tahoja, jotka ovat valmiita sitoutumaan rajoitusten alaisen tuotannon tekemiseen vuosikymmeniksi eteenpäin. Tahoja, jotka auttavat koko yhteiskuntaa rakennuttamalla työntekijöiden maksukykyyn soveltuvia asuntoja.

Edellä mainitun perusteella voisi kuvitella, että valtion olisi kannattavaa tukea omilla toimillaan ARA-tuotantoa enemmänkin. Varsinkin, kun tuotantotukeen ei käytetä verovaroja, vaan mahdolliset tuet maksetaan Valtion asuntorahastosta, jota kerryttävät asukkaat vuokrillaan ja vastikkeillaan.

Vähintäänkin valtio voisi olla lakimuutoksilla ja turhilla normeilla hankaloittamatta toimintaa. ARA-tuotannon tekeminen kannattamattomaksi tai haluttavuudeltaan vähäiseksi on kuin valtio sahaisi omaa oksaansa.

Esa Kankainen
Asuntosäätiön toimitusjohtaja

Lue lisää
kievarintieltä_770x580
15.03.2018
Esa Kankainen
Korkotukilain uudistus ei toimi vanhan asuntokannan kanssa

Viime viikolla kirjoittamani blogiteksti herätti twitterkirjoittelua siinä määrin, että jatkan vielä korkotukilakiesityksen kommentointia. Lienee tarpeellista paikata selkeää tiedon puutetta, jottei meitä toimijoita syytettäisi vain pelkiksi valittajiksi.

Tyhjän valittamisesta ei todellakaan ole kyse. Kritiikkimme perustuu tietoon, niin tutkittuun kuin myös pitkän kokemuksen mukanaan tuomaan ymmärrykseen ja näkemykseen.

Toin esiin, että korjauksiin pitäisi jatkossakin voida varautua taloudellisesti etukäteen, jotta ei synnytetä kiinteistöihin korjausvelkaa. Varautuminen varmistaisi myös vakaan asumisen kustannuskehityksen asukkaille. Velkarahalla korjaaminen on aina kalliimpaa.

Korkotukilain uudistusesitys on erityisen ongelmallinen toimijoille, joilla on paljon 90-luvulla rakennettuja taloja, kuten Asuntosäätiö-konsernilla. Rakentamiseen käytettyjen lainojen takapainotteisen lyhennysohjelman takia pääomakulut ovat yhä kohtuuttoman suuret siinä vaiheessa, kun on otettava uutta lainaa korjauksia varten.  Pääomakulujen osuus vastikkeessa on edelleen noin kuusi euroa neliöltä.

Korjaamiseen otettavat uudet lainat lisäävät jälleen vastikkeilla maksettavia kustannuksia. Etukäteen asiaan varautuminen ei aiheuta samanlaisia korotuspaineita.  Vastikkeita ei voi määräänsä enempää nostaa, jotta voidaan puhua kohtuuhintaisesta asumisesta.

Meiltä perättiin Twitter-kommenteissa perusteluja myös sille, miksi olemme tuotantotukien kannalla asumistuen sijaan. Ja ihmeteltiin, että haluamme rakentaa lisää kohtuuhintaisia asuntoja korkeasuhdanteen aikana, jolloin ei kuulemma pitäisi ARA-tuotantoa tehdä.

Nykyinen rakentamisen tahti ei riitä paikkaamaan vuosikausien asuntotuotannon vajetta. Ilman ARA-tuotantoa tilannetta ei saada korjattua. Markkinat eivät tuota kohtuuhintaisia asuntoja riittävästi niille pieni- ja keskituloisille ihmisille, joilla ei ole varaa maksaa korkeita vapaarahoitteisia vuokria, ainakaan ilman asumistukea.

Tuotantotukea haluamme lisää, koska meillä on käytännön kokemusta siitä, kuinka valtion tukielementit näkyvät suoraan asumisen kustannuksissa ja siten vaikuttavat myös asumistukien määriin. Vahvistusta omille tiedoillemme saimme ARAn viime marraskuussa julkaisemasta asumisoikeusasuntojen vastiketilastosta. Siinä todettiin, että pääkaupunkiseudulla vastikkeet ovat yli 15 % matalammat kuin vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrat.

Samaa asiaa vahvisti viime viikolla julkaistu Tilastokeskuksen vuokratilasto. Vapaarahoitteisten asuntojen keskivuokra pääkaupunkiseudulla on noin kuusi euroa neliöltä enemmän verrattuna ARA-vuokriin.

ARA-tuotannon vuokrat määräytyvät omakustannusperiaatteen mukaan ja siksi valtion tuki näkyy suoraan kohtuullisena vuokratasona eikä valu asumistuen kautta osinkoina omistajille.

Ja mitä tulee väitteeseen, että ARA-tuotanto olisi riski valtiolle, kannattaa katsoa mihin ARA on myöntänyt korkotukilainoja. Niitä saavat hyvillä paikoilla palveluiden läheisyydessä sijaitsevat kohteet, joiden asunnoista on kova kysyntä. Yhteiskunnassa pitäisi tapahtua jotain todella mullistavaa, jos talot tyhjenisivät.

Sitä paitsi valtio ei ole tukenut matalan korkotason aikana ARA-tuotantoa juuri lainkaan. Sen sijaan vuosimaksulainojen kautta asukkailta on kerätty rahaa valtiolle. Ehkä valtio voisi nyt vastavuoroisesti tukea enemmän sellaista asuntotuotantoa, johon tavallisilla ihmisillä on varaa.

Asuntosäätiölle ei ole ongelma sitoutua asuntojen pitkäaikaiseen omistamiseen. Toimintaedellytysten pitää kuitenkin olla sellaiset, että talojen rakentaminen, ylläpito ja hallinnointi pystytään hoitamaan vastuullisesti kohtuuhinnalla. Se on sekä valtion, yhtiön että asukkaan etu.

Esa Kankainen
Asuntosäätiön toimitusjohtaja

 

 

Lue lisää
talo
13.03.2018
Jari Riskilä
Asukkailla on sananvaltaa

Helsingin Sanomissa 13.3. julkaistu Jukka Kilven asumisoikeusasumista käsittelevä mielipidekirjoitus sisälsi toistuvasti kuultuja virheellisiä väittämiä, joihin on syytä vastata. Vaihtelun vuoksi aloitan Kilven kirjoituksen lopusta.

Kilven peräänkuuluttama mahdollisuus yhdistysmuotoiseen asumisoikeusasumiseen on ollut laissa jo vuodesta 1995 alkaen. Johtuuko ammattimaisen kiinteistönomistamisen tehokkuudesta vai mistä, mutta yhdistysmuotoinen asumisoikeusasuminen on ainakin toistaiseksi jäänyt marginaali-ilmiöksi.

Asolain uudistamisen yhteydessä ei olla romuttamassa asukkaiden oikeussuojaa. Päinvastoin, lakiin esitettäneen muutoksia, jotka entisestään korostavat talon omistajan velvollisuutta valvoa asumisoikeuden haltijoiden intressejä.

On vaikea nähdä, miten Kilven mainitsema EU-normi, joka kieltää valtion tuen markkinaehtoisesti toimivilta yhtiöiltä, liittyy asumisoikeusasumiseen. Asumisoikeusasuminen on talon rakennuttamisprosessista lähtien sen koko elinkaaren ajan valtion tukemaa asuntotuotantoa koskevien rajoitusten alaista, ei siis markkinaehtoista.

Keskeisimmät toimintaa koskevat rajoitukset velvoittavat määrittelemään käyttövastikkeet omakustannusperusteisesti ja rajoittavat omistajan oikeutta luopua kohteista. Rajoitusten noudattamista valvoo valtion viranomainen, Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA. 

Vastikemäärittelyssään Asokodit noudattaa ARAn ja ympäristöministeriön laintulkintaa ja siihen perustuvaa kulloinkin voimassa olevaa ohjeistusta. Sen mukaan vastiketaso ei saa ylittää käyttöarvoltaan vastaavien, samalla alueella olevien vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokria. Kilven mainitsema käräjäoikeuden tuomio vahvisti ja tarkensi tätä viranomaistulkintaa.

Asoasuntojen käyttovastikkeet ovat vuokriin verrattuina tutkitusti kohtuullisia. ARAn asuntomarkkinakatsauksen 2/2017 mukaan vapaarahoitteiset vuokrat olivat Helsingissä 34 % kalliimpia kuin asumisoikeusasumisen käyttövastikkeet. Vantaalla ero oli 22 % ja Espoossa 20 %.

ARAn vertailussa mukana olleissa kaupungeissa yhtä lukuun ottamatta käyttövastikkeet olivat myös valtion tukemien vuokra-asuntojen vuokria alhaisempia. Tyypillisesti käyttövastikkeet alittivat nämä ns. ARA-vuokrat 6-9 %:lla.

Toisin kuin Kilpi kirjoituksensa otsikossa toteaa, asumisoikeusasukkailla on sananvaltaa. Heillä on laissa taattu mahdollisuus osallistua asukastoimintaan ja päästä sitä kautta vaikuttamaan asuintalonsa asioihin. Asokotien asukashallintomalli on jopa lain vaatimustasoa laajempi.

Halutessaan asukkaat pääsevät kuitenkin helpolla, kun heidän ei tarvitse kantaa vastuuta taloyhtiön hallinnosta, vaan se hoidetaan ammattimaisesti heidän puolestaan. Tämä on tutkitusti yksi asumisoikeusasumisen vetovoimatekijä.

Asokotien omistajana on Asuntosäätiö sr. Sen perustajia, jotka edelleen ovat toiminnassa mukana, ovat Kilven mainitseman SAK:n lisäksi Invalidiliitto, Väestöliitto, Vuokralaiset ja Mannerheimin Lastensuojeluliitto. Sääntöjensä mukaan Asuntosäätiö ei voi jakaa varoja taustajärjestöilleen.

Jari Riskilä
Toimitusjohtaja
Asokodit

Lue lisää
talo_770x580
09.03.2018
Esa Kankainen
Korkotukilakiesitys ei lisää kiinnostusta ARA-tuotantoon

Valtioneuvosto antoi helmikuun lopussa eduskunnalle lakiesityksen 40 vuoden korkotuen kehittämiseksi. Eduskunta oli antanut lain uudistamisen tavoitteeksi, että pitkä korkotuki pitäisi saada houkuttelevaksi toimijoille.

Yleishyödyllisen toimijan näkökulmasta katsottuna lakiesitys ei kannusta lisäämään tuotantoa, koska siinä on kaksi olennaista puutetta. Toinen liittyy korjauksiin varautumiseen ja toinen valtion tukeen, jota ei esityksen mukaan ole tulossa vieläkään.

Lakiesityksessä ehdotetaan, että tuleviin korjauksiin ei saisi jatkossa varautua, vaan ne pitäisi tehdä velkarahalla. Asiaa perustellaan kyseenalaisesti asukkaiden edulla. Miten voi olla asukkaan etu, että korjataan kalliilla velkarahalla sen sijaan, että raha kerättäisiin etukäteen.

Velkarahan käyttö korjaustoiminnassa vaarantaa myös vakaan vuokra- ja vastikekehityksen, sillä korkokehitystä on vaikea ennustaa. On lyhytnäköistä tuudittautua siihen, että viimevuosien matala korkotaso jatkuisi vielä vuosikausia.

Kukaan ei voi myöskään tietää, saako tulevaisuudessa lainoja, millä ehdoilla ja mistä hankitaan lainojen vakuudet, koska asumisoikeustaloilla ei ole vakuusarvoa.

Konserniimme kuuluva asumisoikeusyhtiö Asokodit korjasi keräämillään varoilla asuntoja vuonna 2017 yli 30 miljoonalla eurolla. Jos sama summa olisi lainattu pankista, kustannukset saattaisivat nousta tulevina vuosina merkittävästi korkojen nousun myötä. Se tarkoittaa asukkaan kannalta , että vastikkeet nousisivat pankille menevien kustannusten vuoksi entisestään.

Jokainen korjaustoimintaan käytettävä euro tulee tarpeeseen, jotta vältetään myös korjausvelkaa. Valtion ei pidä omilla päätöksillään lisätä korjausvelan syntymistä asuntokantaan.

Tuon korjauksiin varautumisen kieltämisen taustalla on nähtävissä epäluulo toimijoita kohtaan. Ihmettelen asiaa, sillä suurin osa alan toimijoista on vastuullisia ja asukkaan etua ajavia tahoja.

On väärin, että lainsäätäjä määrittelee koko järjestelmän uusiksi sen mukaan, jos jokin yksittäinen toimija on toiminut joskus lain hengen vastaisesti. Eikö tällaisten varalle pitäisi pikemminkin lisätä valvontaa, kuin keksiä uusia, keinotekoisia rajoituksia, jotka eivät edistä uusien asuntojen tuottamista.

On suorastaan vastuutonta ajaa toimijoita käyttämään velkarahaa varsinkin, kun velan tueksi ei tarjota aitoa tukea.

Se onkin lakiesityksen toinen ongelmakohta. Valtion tukea ei olisi tulossa vieläkään ja pitkä korkotuki olisi ehdoiltaan yhä heikompi verrattuna 10 vuoden korkotukimalliin.

Esimerkkinä mainittakoon, että pitkän korkotuen mallissa omarahoituksen tuotto laskettiin taannoin neljään prosenttiin, kun se kymppivuotismallissa on kuusi prosenttia. Neljän prosentin tuotto ei kata välttämättä edes lain vaatimia taloudellisia varautumisia, jolloin toiminta menee tappiolliseksi.

Miten ihmeessä voidaan kuvitella, että tuen puuttuminen ja ehtojen heikennykset lisäisivät toimijoiden intoa tuottaa ko. ARA-asuntoja?

Ei voi muuta kuin ihmetellä, miten on valtiolle edullisempaa, että omistajataho sitoutuu vain 10 vuodeksi pitämään asunnot vuokrauskäytössä neljän vuosikymmenen sijaan. Varsinkin, kun pitkään korkotukeen liittyy vielä tiukempi vuokrasääntely eli asunnot ovat todella pitkään kohtuuhintaisia asukkaille.

Pahimmillaan lyhyen korkotuen talot ovat jo kymmenen vuoden päästä kasvattamassa valtion asumistukimenoja, kun vuokranmääritys vapautuu kokonaan. Sekö on valtion ja asukkaan kannalta järkevää toimintaa?

Jäämme mielenkiinnolla odottamaan hyväksyykö eduskunta lakiesityksen, joka on sen oman tahtotilan vastainen.

Esa Kankainen
Asuntosäätiön toimitusjohtaja

Lue lisää
asokodit_leinelä
19.02.2018
Jari Riskilä
Asoasukkaiden asumisturvaa ei saa heikentää

Ministeri Sampo Terho kirjoitti 17.2.2018 blogissaan asumisoikeusjärjestelmästä tavalla, jota on pakko kommentoida. Teksti sisältää runsaasti asiavirheitä alusta loppuun.

Toisin kuin Terho esitti, asumisoikeusjärjestelmä kehitettiin jo 80-luvun lopulla. Motiivina oli saada nuorille lapsiperheille kohtuuhintaisia asuntoja aikana, jolloin asuntojen hinnat kohosivat ennennäkemättömällä tavalla. Järjestelmää kehittämässä oli laajasti niin opiskelijajärjestöjä, poliittisia toimijoita kuin Terhon mainitsemia rakennuttajayhtiöitä.

90-luvulla kohtuuhintaisia asuntoja tuotettiin jopa tuhansia vuosittain. Näin asumisoikeusasuntojen ja valtion tukeman vuokra-asuntotuotannon avulla pelastettiin suomalainen rakennusala konkursseilta ja suurtyöttömyydeltä. Mutta sen takia ei asojärjestelmää kuitenkaan alun perin luotu, vaan vastaukseksi kohtuuhintaisten asuntojen tarpeeseen.

Terhon olisi kannattanut tarkistaa, että kyllä myös yhdistysmuotoinen asumisoikeusasuntojen omistaminen tuli mahdolliseksi jo vuonna 1995. Jostain syystä asuntoja ei kuitenkaan ole syntynyt sitä kautta kuin kourallinen. Todennäköisesti syy on siinä, että rakennuttajayhtiöiden kautta saatava asumisoikeusasunto on asukkaalle niin paljon helpompi ja riskittömämpi tapa hankkia koti. Rakennuttaminen ja asuntojen omistaminen vaatii ammattitaitoa.

Terho väittää tekstissään, että asoasuntojen asumiskustannukset voivat olla jopa korkeammat kuin yksityisillä vuokramarkkinoilla. Väitteen osoittaa vääräksi ARAn marraskuussa 17.11.2017 julkaisema tutkimus. Sen mukaan asumiskustannukset asosasunnoissa ovat markkinavuokriin verrattuna jopa yli 15 % matalammat muun muassa pääkaupunkiseudulla, jossa sijaitsee suurin osa asumisoikeusasunnoista. Kuopiota lukuun ottamatta kustannukset ovat jopa ARA-vuokra-asuntojen vuokria matalammat.

Asukkaille siis tarjotaan alkuperäisen tavoitteen mukaista kohtuuhintaista asumista, ja omistajayhtiöt ovat voitonjakorajoitteisia. Vastikkeissa ei siis makseta osinkoja omistajille, kuten Terho väittää liittäessään ”yhden suurimman asumisoikeusasuntoja hallinnoivan yhtiön” VVO:n (nyk. Kojamo) maksamiin miljoonaosinkoihin. Suurimman asumisoikeusasuntoja omistavan yhtiön, Asuntosäätiön Asumisoikeus Oy:n (Asokodit), omistajana on Asuntosäätiö sr, joka osti yhtiön jo vuonna 2014 sen silloisilta omistajilta VVO:lta ja Satolta.

Asuntosäätiön taustalla ovat Väestöliitto, Mannerheimin Lastensuojeluliitto, Vuokralaiset VKL, Invalidiliitto ja SAK. Perustajajärjestöjen yksi keskeinen arvotekijä on, ettei säätiö tulouta toiminnasta kenellekään osinkoja, vaan kaikki mahdollinen ylijäämä käytetään sääntöjen mukaan toiminnan kehittämiseen.

Asokotien toimintaan kuuluu myös aktiivinen asukashallinnon edistäminen, eli asukasvaikuttaminen on yhtiön näkökulmasta katsottuna positiivinen voimavara.

Ministeri Terhon blogin sisältämien useiden asiavirheiden vuoksi herää epäilys, että ministeri on tullut harhaanjohdetuksi. Tai sitten syyt löytyvät silkasta populismista.

Joka tapauksessa tilastot osoittavat, että asojärjestelmä on asukkaille vuokra-asumista edullisempaa asumista. Asukkailla on myös sananvaltaa asumiseensa, mutta on selvää, että juridisten vastuiden yhtiön taloudellisista ja lain antamista velvoitteista tulee kuulua yhtiölle.

Asojärjestelmä on jo nyt yhteisöllinen, ja sekä asumisoikeuden hankintaan että vastikemääritykseen kohdistuu lakiin perustuva hintasääntely. Asumisoikeusasunnot ovat asukkaalle turvallisia, kohtuuhintaisia ja omakustannusperiaatteella toimivia.

Asoasunto on sikäli verrattavissa omistusasuntoon, että asumisoikeuden voi antaa perinnöksi. Omistusasuntoa turvallisempia asoasunnot  ovat ennen kaikkea siksi, että asumisoikeuden realisoidessaan asukas tietää saavansa sijoittamansa asumisoikeusmaksun indeksillä tarkistettuna takaisin.

Yhdestä asiasta voimme kuitenkin olla ministeri Terhon kanssa samaa mieltä. Asokodit ja sen omistava Asuntosäätiökin haluavat, että asukkaiden asumisturva säilyy myös lakia uudistettaessa. Se on perusasia, josta ei saa tinkiä.

Jari Riskilä
Asokotien toimitusjohtaja

Lue lisää
magneettikatu_770x580
09.02.2018
Esa Kankainen
Toimijoiden ammattitaitoon kannattaisi luottaa

Kävin esittämässä Asuntosäätiön lausunnon eduskunnan talousvaliokunnalle. Kyseessä oli tarkastusvaliokunnan loppuvuodesta julkaiseman Asuntopolitiikan kehittämiskohteet -julkaisun suositukset.

Hyvää niissä suosituksissa oli muun muassa ehdotukset kaavoituksen ja tonttitarjonnan edellytysten parantaminen, normien joustavoittaminen ja ARA-rahoituksen ehtojen muuttaminen asuntotuotantoa tukeviksi.

Noilla asioilla on vaikutusta kohtuuhintaisen asuntotuotannon lisäämiseen, mikä on ainoa keino hillitä asuntojen hintojen ja vuokrien nousua kasvupaikkakunnilla.

Pidempään puhuin niistä suosituksista, jotka toimivat ihan päinvastoin, eli ovat jopa haitallisia ja estävät asuntotuotannon lisäämistä.

Asuntopolitiikan kehittämiskohteet -julkaisussa kritisoidaan tuotantotukia. Se on mielestäni kummallista sikäli, että tuotantotuen kautta vaikutetaan pitkäjänteisesti kohtuuhintaiseen rakentamiseen, asumiskustannuksiin ja myös asumistukimenoihin.

Valtion pitäisi käsittääkseni tehdä kaikkensa erityisesti asumistukien kasvun hillitsemiseksi. Asumistukea korottamalla ei ratkaista asumisen tämän päivän ongelmia, vaan ratkaisu pitäisi hakea nimenomaan tuotantoa lisäävistä elementeistä.

Julkaisussa ehdotettu tonttimaahan kohdistuvien verojen ja maksujen nostaminen lisäisi sekin asumistuen tarvetta, koska toimenpide nostaisi väistämättä vuokria ja vastikkeita. Emme siis missään tapauksessa voineet allekirjoittaa sitäkään suositusta, sillä asumisen kulut ovat asukkaillemme jo riittävän kovat.

ARA-asuntojen tuotantoedellytyksiä heikentäisi myös ehdotus, jonka mukaan ARAn varallisuutta käytettäisiin muuhun kuin tuettuun asuntotuotantoon. Olen aivan vakuuttunut siitä, että jos se avaus tehdään, ARA-tuotannolle jää yhä vähemmän resursseja käytettäväksi.

ARAn varat tulevat arava- ja vuosimaksulainojen lyhennyksistä ja koroista. On kohtuullista, että asukkaiden maksamat ylisuuret korot hyödyttävät juuri niitä, jotka ovat olleet niiden varojen kerryttäjinä.

Viimeisenä alan toimintaa heikentävänä seikkana nostin esiin suosituksen, jonka mukaan ARA-tontteja vuokrattaisiin samoilla hinnoilla vapaarahoitteisen tuotannon kanssa. Jälleen kerran esimerkki siitä, kuinka asumiseen kohdistuvia maksuja lisäämällä nostettaisiin asukkaidemme asumiskustannuksia ja valtion asumistukimenoja.

Nostin vielä esiin seikan, mikä oli jäänyt kokonaan julkaisussa huomiotta kertoen ehkä poissaolollaan tilaajan tavoitteista. Asumisoikeusasumista ei mainita julkaisussa.

Taannoisessa asuntopoliittisessa seminaarissa ministeri Tiilikaiselta kysyttiin leikkimielisessä sanaleikissä valitsisiko hän asumisoikeusasumisen vai osuuskunta-asumisen. Hän valitsi jälkimmäisen, koska sillä on kuulemma parempi tulevaisuus.

Onko ministeri sitä mieltä, että satatuhatta asukasta on valinnut väärin? Onko valtiovallan taholta järkevää pitää menneisyyden mallina järjestelmää, joka on osoittautunut hyväksi kohtuuhintaisen asumisen malliksi ja segregaation torjunnan välineeksi. Meidän mielestämme siihen ei pitäisi olla varaa.

Päätin esitykseni valiokunnassa toivomukseen, että valtion tukeman tuotannon koko prosessia kehitettäisiin rahoituksen, tehokkuuden ja toiminnan osalta yhdessä alan toimijoiden kanssa.

Tiedän, että emme ole ainoat alan toimijat, jotka ovat tuoneet lainsäätäjille juuri näitä samoja asioita esiin. Ammattitaitoamme kannattaisi käyttää hyödyksi.

Meillä vastuullisilla alan toimijoilla on sama tavoite kuin valtiolla: tuottaa pitkäjänteisesti kohtuuhintaisia asuntoja parantamaan asukkaiden elämänlaatua ja edistämään elinkeinoelämän toimivuutta.

Esa Kankainen
Asuntosäätiön toimitusjohtaja

Lue lisää
02.02.2018
Jari Riskilä
Hyvin hoidettuja asioita

ARAn marraskuussa julkaisema asuntomarkkinatutkimus osoitti, että asumisoikeusasuntojen vastikkeet ovat pääkaupunkiseudulla ja Tampereella keskimäärin yli 15 prosenttia alempia kuin vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrat. Muissa yli sadantuhannen asukkaan kaupungeissa asumisoikeusasuntojen käyttövastikkeet ovat 6,3 – 13,5 prosenttia alemmat.
Kuopiota lukuun ottamatta isoissa kaupungeissa käyttövastikkeet menevät myös alle ARA-vuokra-asuntojen vuokrien. 

Omistajatahojen eroja vastikkeissa selittää muun muassa se, että esimerkiksi Asokodeilla on kaikkein eniten 90-luvulla rakennutettua asuntokantaa, jonka korjaustoiminta vaatii enemmän taloudellisia satsauksia kuin nuorempi asuntokanta.

Asokotien 16 076 asunnosta 65 %:a on 90-luvun tuotantoa. Myös Asokotien asuntokannan pientalovaltaisuus nostaa korjaustoiminnan kustannuksia. Tästäkin huolimatta Asokodeissa on pystytty pitämään vastikkeet kohtuullisina.

ARAn tutkimus osoittaa selkeästi, että asumisoikeusasumisen perusidea toimii yhä edelleen. Yksi järjestelmän keskeinen elementti on, että vastikkeiden pitää olla vastaavien vuokra-asuntojen vuokria edullisempia.

En malta olla nostamatta esiin ammattimaisten kiinteistönomistajien roolia. Asioita on osattu hoitaa hyvin, kun vastikkeet on pystytty pitämään lain vaatimassa raamissa. Näin siitäkin huolimatta, että vanhenevaa asuntokantaa on pitänyt korjaustoiminnan kautta pitää kilpailukykyisenä ja vanhojen talojen lainaehdot ovat nostaneet kustannuksia erityisesti viime vuosina. Samoin asumisen verotus on vuosi vuodelta kiristynyt ja rakentamisen hinta kallistunut.

Voin varsin vapaasti kehua yhtiötämme ja muita toimijoita tässä asiassa, koska olen ollut tehtävässäni vasta kuukauden verran, eli en ole ollut vaikuttamassa näihin tuloksiin. Koen yhdeksi tärkeimmistä tehtävistäni varmistaa, että vastiketaso pysyy järjestelmän idean mukaisena, kustannuspaineista huolimatta.

ARAn esiin nostama vastiketieto on mielestäni hyvä osoitus asumisoikeusasuntojen omistajayhteisöjen ammattimaisesta ja yleishyödyllisestä luonteesta. Yleishyödyllisyys ei ole ollut kauhean suosittu termi viime vuosina asuntoalalla, mutta haluan olla nostamassa sitä uudelleen arvoonsa.

Tehtävämme on olla luomassa ihmisille hyvää asumista. Samalla edesautamme elinkeinoelämän toimintaa tarjoamalla työntekijöille asuntoja, joiden kustannuksiin myös tavallisella palkansaajalla on varaa.

Asumisen kustannukset pysyvät kohtuullisina, koska asumisoikeusasumisen pelisääntöihin kuuluu, että omistajille ei kerätä vastikkeissa voittoja. Asukkaat maksavat asumiseensa liittyvistä kuluista.

Vaikka asumisoikeusjärjestelmällä on tiukat lakisääteiset reunaehdot ja valvonta, toimijat ovat myös halunneet kehittää asumismuotoa ja rakennuttaa koko ajan lisää haluttuja asuntoja. Yleishyödylliset arvot ovat mitä ilmeisemmin voimissaan.

Yleishyödyllisyyden lisäksi puhuisin yhteiskuntavastuullisesta toiminnasta, sillä ainakin itseäni juuri se seikka motivoi siirtymään Asokotien toimitusjohtajaksi. Me emme ole Asokodeissa pakertamassa kukin yksittäistä työsarkaamme, vaan toteuttamassa tärkeää yhteiskunnallista tehtävää yhteistyössä asukkaiden, yhteistyökumppaneiden ja viranomaisten kanssa.

Jari Riskilä
Asokotien toimitusjohtaja

Lue lisää
16.01.2018
Jari Riskilä
Asumisoikeusjärjestelmästä on helppo innostua

Tarpeellinen, erityinen ja  innostava tulevaisuuden juttu, jossa on tietysti myös omat haasteensa. Noin kuvaisin tuntojani asumisoikeusasumisesta, kun otin vuoden alussa vastaan Asokotien toimitusjohtajan tehtävät.

Yhteiskunnallisesta tarpeellisuudesta ei liene mitään epäselvyyttä. Kohtuuhintaisia asuntoja tarvitsevat sekä asukkaat että elinkeinoelämä.

Asoasuntojen avulla ehkäistään segregaatiota alueilla, joille ei voida tuottaa enempää ARA-vuokra-asuntoja, eikä omistusasunnoille löydy kysyntää. Voidaan jopa sanoa, että segregaatiota torjumalla asoasunnot ovat tavallaan edistämässä myös yhteiskuntarauhaa.

Henkilökohtaisesti pidän tärkeänä sitä, että Asokodit tuottaa aidosti yleishyödyllisiä asuntoja eli omakustannusperiaatteella toimivia kohtuuhintaisia ja turvallisia koteja asukkaille suhdanteista riippumatta. Murroksen keskellä elävässä yhteiskunnassa asuminen on yksi tärkeimmistä perusasioista, jonka vakaudesta yleishyödylliset toimijat pitävät osaltaan huolta.

Asumisoikeusasumisessakin on toki  haasteensa.  Niihin sain tutustua hieman ennakkoon joulukuussa, kun Helsingin käräjäoikeus antoi tuomionsa ns. vastikkeiden vertailuasiassa. Tuomio oli selvä, käräjäoikeus vahvisti Asokotien tulkinnan vertailuvuokrasta: vastikkeita tulee verrata yleisillä vuokramarkkinoilla perittäviin vuokriin rahoitusmalliin katsomatta, ei pelkästään ARA-vuokra-asuntojen vuokriin tai tilastovuokriin.

Huolimatta vapauttavasta tuomiosta, vastikemäärittely on myös jatkossa melkoinen haaste yhtiölle. Vanheneva asuntokanta täytyy pitää kohtuuhintaan kilpailukykyisenä tilanteessa, jossa vanhojen vuosimaksulainojen lyhennykset ovat korkeimmillaan. Samaan aikaan asumisen verotusta käytetään yhä vahvemmin työkaluna valtion yleiskulujen kattamisessa.

Valtio vaikeuttaa omakustannusperiaatteella toimimista myös muilla päätöksillään. Esimerkiksi tuleva lakiuudistus on mahdollisesti tuomassa toimintaan elementtejä, jotka voivat nostaa asumisen kustannuksia ja vaikeuttaa muun muassa korjaustoiminnan rahoitusmahdollisuuksia.

On ihan ymmärrettävää, että asukkaiden on vaikea hahmottaa kokonaistilannetta ja helppo epäillä yhtiön roolia kustannusten kasvussa. Siksi käräjäoikeuden päätös oli tervetullut vahvistus sille, että yhtiö toimii siten kuin sen lain ja virkamiesten ohjeistuksen mukaan pitääkin.

Asumisoikeusjärjestelmä on tarkkaan valvottu järjestelmä ja hyvä niin. Vain sitä kautta voidaan myös tulevaisuudessa taata yleishyödylliset arvot ja toimintatavat.

Tiedän, että yhtiön puolelta on tehty jo vuosikausia töitä muun muassa korkotukilainojen lyhennysohjelman järkevöittämiseksi. Samoin on pyritty lisäämään päättäjien ymmärrystä asojärjestelmän eduista ja tarpeellisuudesta niin asukkaille kuin koko yhteiskunnalle.

Samaa työtä aion itse jatkaa entistä painokkaammin. Asokotien tulee olla Suomen suurimpana asumisoikeusasuntoja omistavana yhtiönä lippulaiva, joka vie järjestelmää eteenpäin. Ja sen työn ohjenuorana pidän asumisen kohtuuhintaisuuden ja turvallisuuden varmistamista.

Tämän tekstin alussa käytin myös määrittelysanoja innostava ja tulevaisuuden juttu. Sellaiseksi koen tämän järjestelmän, joka luotiin jo vuonna 1990 vuokra- ja omistusasumisen väliin sijoittuvaksi vaihtoehdoksi asuntomarkkinoille.

Asojärjestelmä on innostava sen erinomaisten ominaisuuksien vuoksi. Asoasumisen kustannukset ovat yhä kohtuulliset ja omistusasumiseen verrattuna samoilla kuukausikuluilla saa tilavamman kodin. Elämä asokodissa on myös helppoa ja vaivatonta, koska yhtiö huolehtii ammattimaisesti asuntojen ja talojen kunnossapidosta.

Asumisoikeusasunto on myös sijoitus, sillä luopumisen yhteydessä asukkaalle maksetaan asumisoikeusmaksu takaisin rakennuskustannusindeksillä tarkistettuna. Sijoituksen arvo on näin pääsääntöisesti turvattu, ja tämän hetken korkotasolla sijoitus on myös kannattava.

Näistä lähtökohdista katson, että asumisoikeusasumisella on mahdollisuus kasvaa suorastaan loistavaksi asumisen vaihtoehdoksi tulevaisuudessa.

Kaupungistuminen lisääntyy, ihmiset arvostavat yhä enemmän asumisen helppoutta, vapautta ja turvallisuutta, eikä omistamista koeta enää koko elämän johtotähdeksi. Asumisoikeusasuminen on kuin luotu näistä valinnoista kumpuavia  tarpeita varten. Siksi siitä on helppo innostua.

Jari Riskilä
Asokotien toimitusjohtaja

Lue lisää