Olohuone
24.04.2019
Esa Kankainen
Ihmiset kaipaavat pysyvyyttä

Ympäröivä maailma tuntuu muuttuvan yhä kiihtyvällä vauhdilla ja se aiheuttaa epävarmuutta kaiken ikäisissä ihmisissä niin kodeissa kuin myös työpaikoilla. Monet ihmiset kuitenkin kaipaavat pysyvyyttä elämäänsä.

Myös Asuntosäätiön vastikään julkaistussa asiakastyytyväisyystutkimuksessa nousi esiin, että ihmiset arvostavat pysyvyyttä ja turvallisuutta asumisessa. Asukkaat pitivät yhtenä tärkeimpänä Asuntosäätiön onnistumisena, että tarjoamme asukkaille riskitöntä asumista, jonka myötä asuntoon voi huoletta luoda pysyvän kodin.

Innolinkin toteuttamassa tutkimuksessa haastateltiin puhelimitse yhteensä 1001 asumisoikeus- ja 201 vuokra-asukasta.

Jopa 91 % vastanneista asumisoikeusasukkaista ja 90 % vuokra-asukkaista arvioi nykyistä asuntoaan melko tai erittäin hyvin onnistuneeksi asunnon kodilta tuntumisen, elämäntilanteeseen sopivuuden sekä riskittömyyden näkökulmista. Tulos on toimintamme kannalta arvokas asia ja osoittaa meille, että tekemämme työ ei ole mennyt hukkaan.

Tulokset kannustavat meitä myös jatkamaan sillä asiakaspalvelustrategialla, jolla olemme vieneet asioita eteenpäin jo parisen vuotta. Juuri tuon valitun strategian kannalta on hienoa, että tulokset ovat parantuneet viimeisen vuoden aikana erityisesti asumisoikeusasukkaiden osalta. Vuokra-asukkaiden arviot toiminnastamme ovat olleet todella positiiviset jo pidempään.

Selvää on, ettei laakereille pidä jäädä lepäämään. Meillä onkin käynnistymässä mittava peruskorjaustoiminta, jonka myötä saamme vastattua asukkaiden toiveisiin asunnoissa tehtävistä remonteista. Tavoitteenamme on tulevina vuosina peruskorjata noin 50 kohdetta vuodessa.

Samoin kehitämme parhaillaan asukasviestintää niin sähköisten kanavien kuin myös perinteisten asukasviestinnän kanavien osalta. Olemme myös palkkaamassa korjausrakentamisen viestintään osaajaa, jotta varmistamme tiedonkulun yhtiön ja asukkaiden välillä.

Tutkimuksessa todettiin, että vaikka viestintämme on parantunut, siinä on yhä parantamisen varaa. Asukkaat kaipaavat säännöllistä tiedonkulkua ja lisää läpinäkyvyyttä muun muassa asumisen kustannusten esittämiseen. Viestintä on siinäkin keskeisessä roolissa.

Asiat eivät edisty, jos niihin ei resursoida riittävästi. Olemme parhaillaan rekrytoimassa uusia ammattilaisia korjausrakentamisen tiimiin, jotta prosessi saadaan tehokkaasti omaan haltuun. Samoin olemme lisäämässä asukashallinnon resursseja. Asukashallinto on osa asukkaiden vaikutusmahdollisuuksia, mutta myös jälkimarkkinointia, joka varmistaa, että meillä on jatkossakin matalat asukasvaihtuvuusluvut ja asuntojen korkeat käyttöasteet.

Uskoisin, että positiiviset asiakastyytyväisyysluvut heijastuvat myös rekrytointeihin. Työntekijöitä on helpompi houkutella mukaan kehittämään toimintaa, joka näyttäytyy asiakkaille positiivisena. Ja innostuneet työntekijät puolestaan haluavat kehittää toimintaa entistä paremmaksi.

Myös työntekijöillemme on tärkeää, että tavoitteenamme on luoda asukkaille asumisen laatua parantavia elementtejä arkeen. Ihmisillä on halu olla mukana tekemässä merkityksellistä työtä yhteiseksi hyväksi.

Yksi kiinteistöpäälliköistämme kertoi taannoin Kotimaisema-lehdessä kuinka tärkeää on että myös työmme taloudelliset tulokset hyödyttävät nimenomaan asukkaita. Siinä kommentissa tuli hyvin ilmi yksi meidän arvoistamme eli oikeudenmukaisuus. Asuntosäätiö ei jaa osinkoja toiminnastaan, vaan kaikki mahdollinen tulo käytetään toiminnan kehittämiseen.

Sellaisessa toiminnassa on mielellään mukana niin asukkaana kuin työntekijänä. Ja sen avulla pystymme luomaan pysyvyyden tunnetta asumiseen jatkossakin.


Esa Kankainen
Asuntosäätiö-konsernin toimitusjohtaja
Lue lisää
Valkoinen kerrostalo vihreä nurmikko
31.03.2019
Esa Kankainen
Asumisen hinta vaikuttaa myös hoivapalveluihin

Jos asuminen olisi edullisempaa pääkaupunkiseudulla, olisiko vanhusten hoivapalveluita helpompi järjestää? Kuulostaa ehkä kaukaa haetulta, mutta noilla kahdella asialla on yhteys. Hoivatyöpaikoissa kärsitään hoitajapulasta ja hoitajat kärsivät kohtuuhintaisten asuntojen pulasta.

Hoitajien peruspalkka on keskimäärin noin parituhatta euroa kuussa. Verojen jälkeen käteen jää noin 1700 euroa. Jos hoitaja asuu yksin vuokralla Helsingissä, hän joutuu todennäköisesti maksamaan asumisestaan 700 – 1000 euroa, johon toki saa jonkin verran asumistukea.

Asuminen vie melkoisen määrän rahaa pieni- ja keskituloisen työntekijän käteen jäävästä tulosta. Ei ihme, jos muualla Suomessa työntekijä miettii, kannattaako muuttaa työn perässä pääkaupunkiseudulle. Varsinkin perheelliselle on korkea kynnys lähteä, jos kohtuuhintaisen asunnon saaminen tarkoittaa tunnin työmatkaa suuntaansa. Asuntopulassa on kysymys myös perheiden hyvinvoinnista.

Helsinkiin pitäisi väestöennusteen mukaan muuttaa vuoteen 2050 mennessä noin 190 000 uutta asukasta. Pelottava määrä, kun ajatellaan, mistä näille uusille ihmisille saadaan asunnot ja mihin hintaan. Vuoteen 2040 mennessä myös yli 65-vuotiaiden määrän on ennustettu kasvavan yli 50 prosenttia eli hoitajien tarvekin lisääntyy kovaa vauhtia.

Mikä onkaan todellisuus rakentamisen markkinoilla juuri nyt. Viime syksystä lähtien on uutisoitu, että rakentamisen aloitukset hiipuvat. Puhutaan siis vapaarahoitteisesta asuntotuotannosta.

Tuotanto hiipuu, koska markkinat toimivat omien lainalaisuuksiensa mukaan. Siksi tarvitaan valtion panostusta, jotta saadaan aikaan riittävästi asuntoja hillitsemään asumisen kustannusten nousua. Vain riittävä tarjonta kysyntään nähden pitää hinnat kurissa.

Valtion tulisi lisätä merkittävästi korkotukivaltuuksia tavallisten vuokra-asuntojen ja asumisoikeusasuntojen tuotantoon. Tälle vuodelle varatuista valtuuksista suurin osa menee erityisryhmien asuntotuotantoon. Sitäkin totta kai tarvitaan, mutta valtuuksia pitäisi olla vähintään yhtä paljon tavalliselle asuntotuotannolle.

Myös käynnistysavustukset ovat erinomainen keino lisätä ARA-tuotantoa. Käynnistysavustusten avulla Asuntosäätiö toteutti takavuosina asuntoja, joissa oli noin kaksi euroa neliöltä edullisemmat vuokrat kuin ilman avustuksia toteutetuissa asunnoissa eli avustukset vaikuttivat suoraan asumisen hintaan.

Valtion tuella rakennutetut vuokra- ja asumisoikeusasunnot ovat ARAn joulukuisen selvityksen mukaan noin kolmanneksen halvempia kuin vapaarahoitteiset vuokra-asunnot. ARA-vuokrien ja -vastikkeiden hinta perustuu omakustannusperiaatteeseen ja siihen, että asuntoja tuottavat yhtiöt ovat voitonjakorajoitteisia.

Kolmanneksen halvempi hinta tarkoittaa myös pienempiä asumis- ja toimeentulotukimenoja, joita nyt maksetaan verovaroista noin 2,3 miljardia euroa vuodessa. Kymmenessä vuodessa summa on jo 23 miljardia. Tuossakin painava syy toteuttaa ARA-tuotantoa nykyistä enemmän.

Asumisen hinta vaikuttaa monella tavalla ihmisten arkeen ja yhteiskunnan toimintaan. Vaaliteemaksi asuminen ei nouse näköjään näissäkään vaaleissa, mutta toivottavasti uuteen hallitukseen saadaan asumiseen keskittyvä ministeri, joka sisäistää asuntotuotannon ydinongelmat.

Valtion tukijärjestelmät, erityisesti pitkä korkotukijärjestelmä kaipaa kehittämistä, jotta ARA-asuntojen rakennuttaminen olisi kannattavampaa. En tarkoita kannattavuudella yhtiön saamia voittoja, vaan sitä että vuokrat- ja vastikkeet ovat asukkaille tulevaisuudessakin kohtuuhintaisia ja että kiinteistöt saadaan pidettyä kunnossa myös tulevaisuuden ilmastohaasteet huomioiden.

Pitkä korkotuki takaa asuntojen pysymisen pitkään pieni- ja keskituloisten asukkaiden koteina ja siksi sen kehittämiseen kannattaa käyttää resursseja. Sen avulla pystytään tuottamaan juuri niitä kohtuuhintaisia vuokra- ja asumisoikeusasuntoja, joita pääkaupunkiseudulla tarvitaan nyt ja pitkälle tulevaisuudessa.

Esa Kankainen
Asuntosäätiö-konsernin toimitusjohtaja

Lue lisää
Muutto
27.03.2019
Jari Riskilä
Asumisoikeusasumisen suosio kovassa kasvussa

Helsingin Uutiset kertoi taannoin, että asumisoikeusasunnoilla oli viime vuonna koko maassa noin 15 000 hakijaa eli 32 % enemmän kuin edellisenä vuonna. Uutinen oli helppo uskoa, sillä hakijoiden määrien lisääntyminen nousu näkyi myös meillä Asokodeilla.

Pääkaupunkiseudulla hakijamäärät ovat kasvaneet vielä reippaammin. Asokodeillakin erityisesti helsinkiläiset kohteet ovat erittäin kysyttyjä, sillä muiden asumismuotojen tavoin  asoasumisessakin sijainti vaikuttaa kysyntään merkittävästi. Onneksi yhtiömme asunnot  pärjäävät tässä sijaintikisassa hyvin.

Myöskään asumiskustannukset huomioiden ei ole mikään ihme, että asoasuntojen suosio kasvaa. ARAn joulukuussa julkaiseman asuntomarkkinakatsauksen mukaan käyttövastikkeet nousivat koko maassa viime vuoden aikana keskimäärin vain 0,3 %, Asokodeilla vielä vähemmän eli 0,25 %. Vapaarahoitteisissa vuokra-asunnoissa vuokraa korotettiin Tilastokeskuksen mukaan viime vuonna keskimäärin 1,4 %.

Pääkaupunkiseudulla vapaarahoitteiset vuokrat olivat ARAn tilastojen mukaan keskimäärin  29 % kalliimpia kuin asoasuntojen käyttövastikkeet.  Vastikkeet olivat myös halvempia kuin ARA-asuntojen vuokrat kaikissa muissa vertailukaupungeissa paitsi Kuopiossa, jossa ne olivat 1 % kalliimpia. Vantaalla, Helsingin seudun kehyskunnissa ja Oulussa käyttövastikkeet olivat noin 10 % edullisempia kuin ARA-vuokrat.

ARAn selvityksessä todettiin myös, että asoasuntojen vaihtuvuus on pienentynyt jo viisi vuotta peräkkäin. Kaikissa asumisoikeusasunnoissa vaihtuvuus oli vuoden vaihteessa 19,4 %. Meillä Asokodeilla asukasvaihtuvuus on niinkin pieni kuin 16 %. Pieni vaihtuvuus kertoo asumismuodon suosiosta muihin asumisvaihtoehtoihin verrattuna.

Viime vuonna maahamme valmistui 1 800 asumisoikeusasuntoa, mikä on 20 % kaikista valmistuneista ARA-asunnoista. Asoasuntoja rakennettiin pääasiassa pääkaupunkiseudulle, jolla sijaitsee 45 % kaikista asoasunnoista. 

Asumisoikeusasuntojen kysyntä on ARAn selvityksenkin mukaan kovinta Helsingissä, jossa asoasuntojen markkinatilanne määritellään kireäksi. Tämä ei ihmetytä, kun tietää missä hinnoissa omistusasunnot ja vapaarahoitteiset vuokra-asunnot alueella ovat. Sen sijaan ihmetyttää se, miksi kaupunki ei osoita tontteja nykyistä runsaammin  juuri asumisoikeusasuntojen tuottamiseen, sillä asoärjestelmä on kuin täsmäase vallitsevaan kohtuuhintaisten asuntojen pulaan.

Asoasunnot ovat erinomainen asuntopoliittikan väline erityisesti siksi, että asoasuntoihin kohdistuvat ARA-rajoitukset ovat pysyviä. Toisin kuin määräaikaisten rajoitusten alaiset valtion tukemat vuokra-asunnot, Asoasunnot ovat siten pysyvästi hintasäänneltyjä, eli niiden kohtuuhintaisuus on taattu hamaan tulevaisuuteen.        

Asumisoikeusasumisen etuna on, että asumisoikeuden saa suhteellisen pienellä pääomalla verrattuna omistusasumiseen, eli myös pienituloisella  työntekijällä on varaa hankkia tarpeidensa mukainen pysyvä asunto läheltä työpaikkaa ja palveluita. Asunnon hankinta on myös täysin riskitön asukkaalle, sillä hän pääsee asunnosta eroon viimeistään kolmen kuukauden kuluttua irtisanomisesta ja saa asumisoikeusmaksun takaisin indeksillä tarkistettuna.

Yhtiö myös pitää huolta taloista ja asunnoista ammattimaisesti, ja vastikkeiden tasausjärjestelmän ansiosta isotkaan korjaustoimet eivät nosta vastikkeita yllättäen. Asuminen on siis edullisuuden lisäksi helppoa ja turvallista.

Välillä kuulee osin kummallistakin kritiikkiä asumisoikeusjärjestelmää kohtaan. Tekeekin mieli kysyä, ovatko Suomen yli 47 000 asoasunnossa asuvat yli 100 000 asukasta väärässä, kun pitävät niin hanakasti kiinni nykyisistä asunnoistaan, tai perustuuko hakijamäärien ripeä kasvu hakijoiden väärinymmärrykseen. Eivät ole, eikä perustu. Asoasuntoja tarvittaisiin vaan reilusti lisää, jotta yhä useampi asukas voisi päästä kiinni tähän tutkitusti edulliseen ja turvalliseen asumismuotoon.

Jari Riskilä
Asokotien toimitusjohtaja

 

Lue lisää
Internetresoluutio72
12.03.2019
Esa Kankainen
MAL-sopimukset hyödyttävät koko yhteiskuntaa

MAL-sopimuksia on laadittu vuodesta 2010 lähtien hallituskausittain Helsingin, Turun, Tampereen ja Oulun kaupunkiseuduille. Asuntosäätiön kaltaiselle toimijalle MAL-sopimukset ovat tärkeä asia. Sopimusten piirissä on yhteensä 43 kuntaa. Ympäristö- ja liikenneministeriöiden mukaan sovitut asuntotuotannon ja liikennejärjestelmän kehittämisen toimenpiteet ovat toteutuneet hyvin.

MAL-tavoitteisiin kuuluu muun muassa, että kunnat sitoutuvat huolehtimaan uusien ja olemassa olevien asuinalueiden sosiaalisesta kestävyydestä. Tavoitteena on, että erilaisten väestöryhmien asumistarpeisiin tarjotaan kohtuuhintaisia asuntoja eli juuri niitä tuotantotuella toteutettuja asumisoikeus-, vuokra- ja hitas-asuntoja, joita Asuntosäätiö tarjoaa.

Kertasin taannoin henkilöstötilaisuudessa konsernimme onnistumislukuja viime vuodelta. 31 toimintapaikkakunnalla sijaitsevien yli 17 000 asuntomme käyttöaste on 98 % ja asukasvaihtuvuus vain 16,4 %. Nuo luvut kertovat henkilöstön hyvästä työsuorituksesta, mutta myös siitä että MAL-tavoitteiden mukaisilla ARA-asunnoilla on kova kysyntä.

Kysyntään vaikuttaa ratkaisevasti myös asumisen kustannukset. Keskivastike asumisoikeusasunnoissamme on pääkaupunkiseudulla 13,11 e/kk/m2 ja vuokra-asunnoissa 15,23 €/m2/kk. Pääkaupunkiseudun hintatasolla nuo hinnat voi luokitella kohtuuhintaisiksi.

ARA-tuotannon hintaa selittää ainakin osaltaan vuokrien ja vastikkeiden omakustannusperiaate ja yhtiöiden voitonjakorajoitteisuus. Asuntosäätiö ei tee bisnestä tuotannollaan, vaan tavoitteena on tarjota hyviä koteja kaikille. Perustajajäsenet linjasivat jo vuonna 1951, ettei säätiö tulouta toiminnasta osinkoja, vaan kaikki mahdollinen tulo käytetään toiminnan kehittämiseen.

Tuon toimintaperiaatteen turvin pystymme tuottamaan asunnot kohtuuhintaisiksi ja ylläpitämään kiinteistöt vastuullisesti sekä kehittämään niitä muun muassa ympäristövaateiden ja asukkaiden tarpeiden mukaan.

ARA-asunnot ovat myös yhteiskuntataloudellisia. Valtio ei joudu verovaroin panostamaan tuotantotukiin lainkaan, vaan rahoitus tapahtuu Valtion asuntorahaston kautta. Varat rahastoon kertyvät vuokrissa ja vastikkeissa maksetuista pääomakuluista. Tuotantotuki on myös käytännössä riskitön valtiolle, sillä taloja tehdään nykyisin vain sellaisille alueille, joilla kysynnän tiedetään olevan kova tulevaisuudessakin.

ARA-asuntojen kautta saadaan aikaan esimerkiksi Helsingissä kolmanneksen edullisempia vuokria vapaarahoitteiseen tuotantoon nähden eli vuokria, joihin tavallisilla työntekijöillä on varaa. Siten turvataan myös seudun elinkeinoelämän kilpailukyky ja toimintaedellytykset, mikä sekin kuuluu mainittuihin tavoitteisiin.

Vielä yksi MAL-tavoite sopii erittäin hyvin Asuntosäätiön toimintaan eli huolehtiminen asuinalueiden viihtyisyydestä ja luonnonläheisyydestä seudun vetovoimatekijänä.

Asuntosäätiö perustettiin aikoinaan tekemään Tapiolan puutarhakaupunkia. Aluekehittäminen on siten ollut alusta lähtien tärkeä osa toimintaamme. Asuinalueilla on suuri vaikutus asukkaiden hyvinvointiin ja uskomme merkityksen vain korostuvan tulevaisuudessa, kun työelämän rakenteet muuttuvat ja esimerkiksi etätyön tekeminen lisääntyy.

MAL-sopimukset ovat kaiken kaikkiaan erinomainen asia niin asukkaiden, Asuntosäätiön kaltaisen ARA-toimijan kuin myös yhteiskunnan kokonaisedun kannalta. On positiivista, että asia on laajasti ymmärretty ja sopimusten toimenpiteet hyvin toteutettu. Ne luovat osaltaan alalle myös kaivattua pitkäjänteisyyttä.

Esa Kankainen
Asuntosäätiö-konsernin toimitusjohtaja

 

Lue lisää
Havainnekuva Jätkäsaareen suunnitteilla olevasta uudiskohteesta
06.03.2019
Jari Riskilä
Jätkäsaaren palvelukorttelit luovat tasavertaisuutta

Helsingin kaupunkiympäristölautakunta päätti varata Jätkäsaaren ns. palvelukorttelit konsortiolle, jossa Asuntosäätiön Asumisoikeus Oy on mukana yhtenä viidestä rakennuttajakumppanista. Korttelilla on hyvä mahdollisuus nousta kaupunkikehityksen mallihankkeeksi.

Palvelukortteleita koskevan konseptisuunnitelman, ”Jätkän Messin”, idea on loistava sekä asukkaiden että laajemmin kaupungin kehittämisen kannalta katsottuna. Asukkaat saavat muun muassa käyttöönsä kylätalon, jonka tavoitteena on ennen kaikkea yhteisöllisyyden vahvistaminen sekä monipuolisten palveluiden ja aktiviteettien saattaminen helposti asukkaiden ulottuville.

Uudenlaisena palveluna alueelle on tulossa myös ammattimaisesti hoidettu kaupunkiviljelytila. Kaupunkiasumisen ei tarvitse olla jotain ihan muuta kuin asuminen maalla, vaan se voi olla sekä että.

Kortteleissa pyritään kehittämään myös kaupunkiliikkumista uudelle tasolle. Suunnitteilla on Suomen edistyksellisin liikkumisen palvelukokonaisuus, joka yhdistää kevyen liikenteen, julkisen liikenteen, logistiikan ja autoilun. Turvalliset ja esteettömät kevyen liikenteen väylät, kaupunkipyörät ja pyörävuokraus sekä pyörien huoltopalvelut ja itsehuoltotilat ovat konseptin keskeisiä liikkumiseen liittyviä elementtejä. Autoilussa suositaan yhteiskäyttö- ja sähköautoilua. Tämäntyyppisiä asioita olemme kehittämässä myös Aviapolis Liikennelabra -hankkeessa.

Jätkän Messiin tulee lähes kaikkia asumismuotoja, sillä Asokotien asumisoikeusasuntojen lisäksi on A-Kruunu toteuttamassa ARA-vuokra-asuntoja, NAL Asunnot nuorisoasuntoja, YIT vapaarahoitteisia omistusasuntoja sekä Saraco hitas-asuntoja ryhmärakennuttamisen periaatteella.

Toteuttamalla kortteleihin monipuolisia asumismuotoja annetaan erilaisille ihmisille mahdollisuus asua hyvillä paikoilla uudistuvan kaupungin ytimessä. Niin pitää ollakin. Erityisen hyvä idea on kortteliin toteutettava yhteinen kylätalo, jonne saadaan luotua asukkaille luonteva kohtaamispaikka kahviloineen ja kokoontumistiloineen.

Tarvitsemme asumiseen ja siihen liittyviin ratkaisuihin väestöä sekoittavia elementtejä, koska ainakaan Suomen kaltaisella pienellä maalla ei ole varaa jakautua väestönosiin, joiden olosuhteet poikkeavat jyrkästi toisistaan. Jätkän Messin kaltaisten hankkeiden avulla pystymme pitämään yllä yhteiskuntaa, jossa annetaan kaikille väestöryhmille mahdollisimman tasavertaiset mahdollisuudet. Siitä ei pidä tinkiä, sillä tasavertaisuuden ja oikeudenmukaisuuden idean kautta olemme saavuttaneet sen, missä nyt olemme.

Asuminen on yksi tärkeimpiä keinoja ylläpitää tasavertaisuuden mallia. Siksi tarvitaan sekä monipuolisia asuinalueita että kohtuuhintaista asuntotuotantoa.

Asuntosäätiölle Jätkän Messi on jo toinen yhteisöllistä asumista tukeva hanke Jätkäsaaressa. Olimme mukana myös Sukupolvienkorttelin rakennuttamisessa. Siihen kortteliin toteutettiin kohtuuhintaisia Hitas-asuntoja.

On hyvä, että nyt alueelle saadaan lisää myös asumisoikeusasuntojamme. Asojärjestelmän etuna on, että kynnys asukkaan tilantarvetta vastaavan asunnon hankkimiseen on huomattavasti matalampi kuin omistusasumisessa. Sillä on merkitystä erityisesti nuorille lapsiperheille.

Jätkän Messin kaltaisissa hankkeissa haluamme olla jatkossakin mukana. Asumisen pitää tänä päivänä sijoittua keskelle palveluita ja hyviä liikenneyhteyksiä sekä palvella asukkaita monipuolisesti – ja tasavertaisesti.

Jari Riskilä
Asokotien toimitusjohtaja

Lue lisää
Asuntosäätiön toimitusjohtaja Esa Kankainen
27.02.2019
Esa Kankainen
Asuntorahaston rahat käytettävä asuntotuotantoon

Olen jo aiemmin blogissani tuonut esiin, että valtion tulisi toimia pitkäjänteisesti, jotta kohtuuhintaista asuntotuotantoa saadaan liikkeelle. Viime perjantaina hallituksen tekemä päätös käyttää valtion asuntorahaston (VAR) varoista 73 miljoonaa euroa muuhun tarkoitukseen on käsittämättömän lyhytnäköinen ratkaisu.

Varojen käyttö asumiseen on erityisen tarpeellista juuri nyt, kun asuntotuotanto osoittaa hiipumisen merkkejä ja rakentamisen aloitukset vähentyneet. Kohtuuhintaisten asuntojen tarve ei sen sijaan ole mihinkään hävinnyt. Niitä pitää tuottaa jatkuvasti, eikä sitä tuotantoa saa vaarantaa tällaisilla päätöksillä.

Jos tuotantoa jää lähtemättä liikkeelle, se vaikuttaa pitkälle tulevaisuuteen. Vuoden 2008 talouskriisin jälkeistä asuntotuotannon romahdusta ja asuntopulaa paikataan vieläkin. ARA-tuotannon määrä on kysyntään nähden vieläkin riittämätöntä. Uusia tuotantoa jarruttavia tekijöitä ei todellakaan tarvittaisi.

Vähäiset aloitukset johtuvat tällä hetkellä ennen muuta tonttien puutteesta, kaavamääräysten, normien ja säädösten aiheuttamasta rakentamisen kalleudesta sekä toimintaa sitovien rajoitusten suuresta määrästä. Valtion tukemassa asuntotuotannossa tuen määrä on tällä hetkellä olematon, ja jos asuntorahaston rahoja käytettäisiin enemmän tuotannon tukemiseen, kohteita saataisiin runsaammin liikkeelle.

Toivottavasti eduskunta ei hyväksy päätöstä, joka kaiken lisäksi on eduskunnan tarkastusvaliokunnan laatiman mietinnön vastainen. Siinä nimenomaan esitetään, että VAR:n varallisuus tulee suunnata vain asumiseen.

Tuo päätös koettelee myös yleistä oikeustajua. Miten hallitus voi tehdä eduskunnan tuoreiden linjausten vastaisesti? Selitykseksi ei voida hyväksyä nyt annettua, että tarkastusvaliokunnan mietinnön suositukset koskisivat vasta tulevaa hallitusta. Nyt istuva eduskunta hyväksyi viime syksynä mietinnön esittämät asuntopolitiikan kehittämiskohteet yksimielisesti.

Kaiken lisäksi VAR:n varallisuus on kertynyt pieni- ja keskituloisten asukkaiden maksamisen valtion aravalainojen korko- ja lainanlyhennyskustannuksista. Olisi kohtuullista, että omakustannusperiaatteella määräytyvissä vuokrissa ei kerättäisi rahaa valtion yleiskuluihin, vaan ne hyödyttäisivät nimenomaan kohtuuhintaista asumista.

Tällä kertaa rahoja olisi tarkoitus käyttää raideliikenteen kehittämiseen. Asiaa perustellaan sillä, että se hyödyttäisi välillisesti myös asuntotuotantoa. Asia on kuitenkin periaatteellinen, sillä asuntorahaston varat on tarkoitettu suoraan kohtuuhintaisen asuntotuotannon tukemiseen, eikä siitä pidä poiketa.

Ainoa oikea tapa korjata tämä virheellinen päätös on, että eduskunta ei hyväksy hallituksen päätöstä ja etsii lisätalousarviota käsitellessään tarvittavat varat muista tulonlähteistä kuin Asuntorahastosta.

Esa Kankainen
Asuntosäätiö-konsernin toimitusjohtaja

Lue lisää
Jari Riskilä
25.01.2019
Jari Riskilä
ARA-asunnoissa on kyse oikeudenmukaisuudesta

Kuuntelin viime viikolla ARA-päivän poliitikkopaneelia tyytyväisenä. Sekä hallitus- että oppositiopuolueiden edustajat kertoivat puolueidensa sitoutuvan varauksetta viime vuoden lopulla jätettyyn eduskunnan tarkastusvaliokunnan mietintöön.

Asokotien kannalta olennaisinta mietinnössä on, että siinä suositellaan asumisoikeusjärjestelmän lainsäädännön uudistamista. Järjestelmän asema yhtenä kohtuuhintaisen asumisen vaihtoehtona halutaan entistä vankemmaksi.

Asojärjestelmä on erinomainen täsmälääke kuumentuneille asuntomarkkinoille. Järjestelmän etuna on, että kynnys asukkaan tilantarvetta vastaavan asunnon hankkimiseen on huomattavasti matalampi kuin omistusasumisessa.  Vuokra-asumiseen verrattuna asumisoikeusasukas saa samoilla kuukausittaisilla asumiskustannuksilla selvästi enemmän tilaa. Näillä asioilla on iso merkitys erityisesti pääkaupunkiseudulla asuville perheille.

Asoasunto on turvallinen asumisvaihtoehto.  Laki takaa velvoitteensa hoitavan asukkaan asumisoikeuden pysyvyyden kaikissa tilanteissa, eikä kodin menettämisestä ole pelkoa edes mahdollisissa talon omistajanvaihdoksissa. Asumisoikeusasukkaalla ei myöskään ole omistamiseen liittyvää riskiä asunnon arvon alenemisesta, vaan hänen sijoituksensa reaaliarvo on aina turvattu.

Väestöliiton loppuvuonna julkaistussa Perhebarometrissä todettiin, että asumisen kalleus vaikuttaa perheen perustamiseen. Elinkeinoelämän puolelta taas on kerrottu, että pula kohtuuhintaisista asunnoista työpaikkojen lähellä on suuri este rekrytoinneille. Kaupungistumisen megatrendi näkyy vahvasti myös meillä, ja kasvavat kaupunkiseudut tarvitsevat toimiakseen erityisesti palvelualojen työntekijöitä, joiden tulotaso on usein varsin matala. Valtion tuella tuotetut aso- ja vuokra-asunnot ovat  ratkaisu näihin haasteisiin.

ARA-päivässä puhuttiin luonnollisesti paljon hyvää valtion tuotantotuista. Valtion asuntorahastosta maksettavien tuotantotukien kustannukset valtiolle ovat häviävän pieni murto-osa verovaroin kustannettaviin asumis- ja toimeentulotukiin verrattuna. Tämän jo aiemminkin moneen kertaan kuullun perusteella luulisi olevan päivänselvä asia, että tuotantotuen käyttöä pitää lisätä.

Aina vain selvemmäksi asia käy, kun muistetaan, että asumistuen kaltaiset kysyntätuet nostavat asumisen hintaa. Lisäksi merkittävä osa tukieuroista kulkeutuu tileille, joiden usein ulkomaiset omistajat toimivat alalla vain tarjolla olevan taloudellisen voiton vuoksi. 

ARAn ylijohtaja Hannu Rossilahti kiinnitti kuulijoiden huomion päivän puheenvuorossaan siihen, että valtion tukema asuntotuotanto hyödyttää niin laajaa osaa väestöstä, että pitäisi puhua sosiaalisen asuntotuotannon sijaan yhteiskunnallisesta asuntotuotannosta. Olen samaa mieltä. Haluaisin nostaa esiin tässä yhteydessä myös oikeudenmukaisuuden näkökulman.

Perustuslaissa on määritelty, että julkisen vallan tehtävänä on edistää jokaisen oikeutta asuntoon ja tukea asumisen omatoimista järjestämistä.

Tämänhetkinen markkinatilanne erityisesti pääkaupunkiseudulla on johtanut siihen, että tuo perustuslain kohta ei toteudu oikeudenmukaisella tavalla. Pieni- ja keskituloiset työssäkäyvät ihmiset joutuvat maksamaan asumisestaan kohtuuttoman paljon ja tyytymään entistä pienempiin asuntoihin.

Ikävä kyllä markkinaehtoiset toimijat käyttävät tilannetta myös hyväkseen toitottamalla pienistä asunnoista olevan niin kova kysyntä, että niitä pitää tuottaa lisää. Ei pidä, vaan tarvitaan asuntoja, joihin asukkailla on varaa.  Ani harva asuu ahtaasti omasta halustaan, mutta jos ei ole varaa muuhun, pakkas-Suomessa on pakko ottaa vastaan edes jokin katto pään päälle.

Tulkitsen itse edellä mainittua perustuslain kohtaa siten, että tavallisen pieni- tai keskituloisen ihmisen asumisella ei pitäisi tehdä bisnestä

Perustuslain henkeä vastaisi ja oikeudenmukaista olisi, että valtio panostaisi nykyistä enemmän ARA-asuntojen tuottamiseen. Kyse on poliitikkojen tahtotilasta.

Asokodit on selvästi yli 16 000 asunnollaan maan suurin asumisoikeusasuntoja omistava yhtiö ja haluamme kantaa jatkossakin kortemme kekoon yhteisen edun hyväksi. Meillä on tahtotila tuottaa lisää asuntoja, joissa on eri elämänvaiheissa hyvä asua - ja joihin tavallisilla suomalaisilla on varaa.

Jari Riskilä
Asokotien toimitusjohtaja

Lue lisää
Sähköauton latausta Asokotien toimiston edessä
28.12.2018
Esa Kankainen
Asuntosäätiö on aktiivinen ilmastotoimija

Vastikään julkaistussa asiakaslehdessämme kerroimme asukkaille kaikista niistä toimenpiteistä, joita olemme tehneet asuntokantamme hiilijalanjäljen pienentämiseksi. Listan pituus yllätti meidät itsemmekin.

Ympäristönäkökulma on ollut jo pitkään vaikuttamassa valintoihimme samalla tavoin kuin asumisviihtyisyyden ja energiatehokkuuden kehittäminen. Myös asukkaat ovat nostaneet ympäristöasioita esiin asiakastyytyväisyystutkimuksissa, asukastilaisuuksissa ja asunnonhakutilanteissa.

Syksyinen ilmastoraportti nosti asukkaiden hiilijalanjälkitietoisuutta entisestään. Raportti havahdutti myös meidät tajuamaan omat aikaansaannoksemme tuossa asiassa. Voimme mielestämme ihan oikeutetusti todeta, että asukas tekee ilmastoteon pelkästään asumalla asunnossamme.

Asuntosäätiön kaltaiset isot toimijat ovat keskeisiä vaikuttajia näissä asioissa. Asukkaat toki vaikuttavat omalla toiminnallaan ja kaikkien panosta tarvitaan, mutta mittakaava on aivan toinen, kun yhden kotitalouden sijaan saadaan yli 17 000 asunnossa vähennettyä energian- ja vedenkulutusta.

Esimerkiksi käyttöveden kulutus taloissa on pienentynyt toimenpiteidemme ansiosta 25 % kymmenessä vuodessa. Samassa ajassa lämmitysenergiaa on säästetty niin paljon, että kulut on saatu 4,3 % matalammaksi siitä huolimatta, että energian hinta on koko ajan noussut.

Myös uudistuotannossa voimme toimia ekologisesti isossa mittakaavassa rakennuttamalla muun muassa puukerrostaloasuntoja, joiden rakentamisen aikainen hiilijalanjälki on pienempi kuin betonitalossa.

Tapiolaan rakennettava ensimmäinen omaan omistukseemme tuleva puukerrostalo on hyvä esimerkki ekologisesta asuntotuotannosta muutenkin kuin materiaalivalintojen osalta. Metroaseman läheisyyteen rakennettavaan taloon ei tule asuntokohtaisia autopaikkoja eikä huoneistosaunoja.

Yleishyödyllisen toimijan taloissa kustannushyöty esimerkiksi energiansäästötoimenpiteistä tulee asukkaalle, sillä vastikkeet ja vuokrat määräytyvät omakustannusperiaatteen mukaan. Pienemmistä hiilidioksidipäästöistä hyötyvät luonnollisesti muutkin kuin Asuntosäätiön asukkaat.

Oma esimerkkimme ison toimijan mahdollisuuksista on antanut meille uskoa myös yhteistyön voimaan. Muutkin tekevät omalla sarallaan hyviä asioita ilmastonmuutoksen hillitsemiseksi ja yhteistyöllä saadaan aikaan todella merkittäviä tuloksia.

Olemme lähteneet mukaan muun muassa Vantaan Aviapolis – liikennelabra –hankkeeseen jossa pyritään löytämään kestäviä liikenteen, liikkumisen ja logistiikan ratkaisuja. Aviapolis-hanke palvelee ilmastotavoitteiden edistämisen lisäksi Asuntosäätiön tavoitteita olla kehittämässä asuinalueita kunkin ajan tarpeiden mukaan.

Näitä hankkeita tarvitaan lisää. Ilmastonmuutos on yhteinen ongelmamme, jonka ratkaisu vaatii yhteistyötä. Asuntosäätiö on sitoutunut tekemään tuota työtä jatkossakin ja mielellään myös yhteistyössä muiden kanssa.

Esa Kankainen
Asuntosäätö-konsernin toimitusjohtaja

 
Lue lisää
Tuuliniitty_3_havainnekuva_puistosta_käsin_iso_nettisivut
28.11.2018
Esa Kankainen
Mekin teemme puusta

Ympäristöministeriö uutisoi taannoin, että puukerrostalojen määrän odotetaan tuplaantuvan vuosina 2018 – 2020. Tuona aikana pitäisi syntyä 186 uutta puukerrostaloa.

Yksi niistä on Asuntosäätiön Tapiolaan toteuttama 42 asunnon korkotukivuokratalo, ensimmäinen puukerrostalomme, joka sai juuri rakennusluvan. Talo valmistuu näillä näkymin ensi vuoden lopulla.

Talosta tulee monella tavalla merkittävä sekä Asuntosäätiölle että Espoolle. Se on koko Espoon kaupungissa ensimmäinen puukerrostalo. Sen lisäksi se on kaupungin ensimmäinen autoton kerrostalo, jossa asemakaavan mukaan on ainoastaan muutama vieraspaikka. Sijainti metroaseman kupeessa antaa hyvän tilaisuuden kokeilla tällaistakin vaihtoehtoa.

Asuntosäätiölle päätös lähteä toteuttamaan puukerrostaloa oli helppo. Puurakentamisen edistäminen sopii tavoitteisiimme kehittää suomalaista asumista monipuolisesti. Haluamme selvittää, tuoko puukerrostalo lisäarvoa asumispalveluihimme ja myös ympäristöohjelmaamme. Pyrimme monin keinoin vähentämään hiilidioksidipäästöjä sekä uudistuotannossa että kiinteistöjen kunnossapidossa.

Alueena Tapiola on erinomainen paikka toteuttaa ensimmäinen puuhankkeemme. Pääsemme kehittämään aluetta Tapiolan alkuperäisen idean mukaisesti innovatiivisen kaupunkiasumisen malliin. Palaamme myös tavallaan juurillemme. Asuntosäätiö perustettiin vuonna 1951 kuuden kansalaisjärjestön toimesta suunnittelemaan ja rakentamaan Tapiolaa.

Kaikesta huolimatta myönnettäköön, että kun on tehnyt työuransa betonirakentamisen parissa, puukerrostalorakentaminen hieman arvelutti. Miksi tehdä puusta, kun betonista syntyy tutulla kaavalla tuttua tuotetta edullisemmin? 

Ison kiinteistökannan omistajan edustajalle nousee mieleen myös kysymys ylläpidosta eli mitkä ovat rakennuksen julkisivun koko elinkaaren aikaiset kunnossapidon kustannukset.

Kaikkea ei kuitenkaan voi mitata pelkästään rahalla. Kyse on juuri siitä lisäarvosta, johon jo viittasin. Asiakkaat haluavat meidän panostavan yhä enemmän asumisviihtyisyyteen. Se nähdään olennaisena osana asumisen laatua.

Myös ympäristönäkökohdat ovat sekä asukkaille että yhtiöllemme yhä tärkeämpiä. Puukerrostalon hiilijalanjälki on ARAn selvityksen mukaan rakentamisen osalta viidenneksen pienempi kuin betonitalon. Puu sitoo hiilidioksidia rakennuksiin koko elinkaarensa ajan.

Toteutettujen puukerrostalojen asiakastutkimukset kertovat, että ihmiset pitävät puurakennuksista. Niiden akustiikka on miellyttävä, puupinta rauhoittaa ja luo kodikkuutta. Tampereen yliopistossa tutkitaan parhaillaan myös puurakentamisen terveysvaikutuksia. Puulla on muun muassa antibakteerisia ominaisuuksia.

Asuntosäätiön toimistokin sijaitsee puurakennuksessa. Henkilöstöltä on tullut siitä kiitosta ja itsekin pidän toimistomme ilmeestä ja puun luomasta tunnelmasta.

Tuuliniitty 3:sen rakentaminen käynnistyy loppuvuoden aikana. Kohde on hyvällä paikalla ja tulee olemaan kohtuuhintainen ARA-vuokratalo. Hakijoita on varmasti runsaasti, eikä talon rakennusmateriaalilla ole välttämättä hakijoille merkitystä, mutta asumaan päästyään moni varmasti osaa kertoa, onko puutalossa asuminen jotenkin erilaista.

Tulemme toteuttamaan aikanaan talossa asukastyytyväisyyskyselyn. Meille on tärkeää tietää, millä tavalla juuri meidän asiakkaamme kokevat puukerrostalossa asumisen.

Asukkaiden mielipiteet vaikuttavat osaltaan siihen, käytämmekö puuta materiaalina muissakin hankkeissamme. Lisäksi päätökseen vaikuttavat talon elinkaaren aikaiset kustannukset, joita tulemme seuraamaan.

Esa Kankainen
Asuntosäätiö-konsernin toimitusjohtaja

Lue lisää
Talo Ruoholahdessa
22.11.2018
Jari Riskilä
Asokotien vastikkeet nousseet viime vuosina keskimäärin vain 0,45 %

Helsingin Sanomissa 18.11.2018 julkaistussa artikkelissa ”Hitas ja aso kallistuvat aina vain” annettiin yksittäistapausten kautta tietoa, joka leimasi asumisoikeusasumisen kalliiksi asumismuodoksi.

Asuntosäätiöön kuuluva Asokodit on yli 16 000 asunnon myötä maan suurin asumisoikeusasuntojen omistaja, joten sen vastiketiedoilla on suuri painoarvo tässä asiassa. Perehtyminen näihin vastiketietoihin olisi toki vienyt pohjan raflaavalta jutulta, mutta tuonut asiallista tietoa lukijoille.

Asokotien vastikkeet ovat nousseet viimeisen kolmen vuoden aikana keskimäärin 0,45 % vuodessa. Tulevan vuoden osalta vastikkeet nousevat keskimääräin 0,59 %:lla. Suurimmassa osassa Asokotien asuntoja myös vesimaksut kuuluvat vastikkeisiin.

Artikkelissa nostettiin esiin Helsingin Ruoholahdessa sijaitseva Asokotien kohde Jaalaranta 10. Tuon talon asuntojen käyttövastike on tällä hetkellä keskimäärin 16,20 euroa neliöltä kuukaudessa. KTI:n tilastojen mukaan vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen keskimääräinen neliöhinta samalla alueella on noin 24 euroa.

Helsinkiläisissä ja varsinkin kantakaupungin kohteissa vastikkeet ovat kalliimpia kuin muualla maassa, koska kysyntä niihin on kova. Jaalaranta 10:n käyttövastikkeet ovat kuitenkin nousseet viiden vuoden aikana vuosittain keskimäärin vain 1,9 %.

Jaalarannan taloon on pelkästään kaksion hakijoita jonossa yli 600. Talo on erittäin haluttu asuinkohde ja asumisen kustannukset ovat sijainnin lisäksi tärkeimmät suosion syyt. Talossa on myös erittäin pieni asukasvaihtuvuus, koska asuntoja arvostetaan.

Toimittaja Taru Taipaleen kirjoittamassa artikkelissa ei tuotu myöskään esiin Jaalarannan talon asumisoikeusmaksua. Koska talo on rakennettu vuonna 1996, esimerkiksi 44 neliöisen kaksion asumisoikeusmaksu on todella edullinen: 12 151 euroa.

Asumisoikeusmaksu ei myöskään nouse suhdanteiden mukaan, vaan on sidottu talon hankintahintaan eli pysyy kohtuullisena myös tulevaisuudessa uusille asukkaille. Pois muuttava asukas saa rahansa takaisin rakennuskustannusindeksillä korotettuna.

Asokotien kaikkien asuntojen keskimääräinen vaihtuvuus on niinkin pieni kuin 16 % ja asuntojen käyttöaste on yli 98 %. Asumisen hinta on yksi tärkeimpiä syitä pieneen vaihtuvuuteen ja korkeaan käyttöasteeseen. Asokotien keskimääräinen käyttövastike on Helsingissä 13,51, Espoossa 12,95 ja Vantaalla 12,39 euroa neliöltä kuukaudessa.

Näiden lukujen valossa voi todeta, että asumisoikeusasuminen on yhä edelleen kohtuuhintaista asumista ja tulee olemaan jatkossakin. Siitä pitää huolta oman tahtotilamme lisäksi sekä järjestelmän edellyttämä vastikemäärittelyn omakustannusperiaate että ympäristöministeriön suosittelema tasausjärjestelmä. Sen avulla asunnot pystytään pitämään kilpailukykyisessä kunnossa ilman että vastikekehityksen kohtuullisuus vaarantuu.

Tasausjärjestelmään perustuu myös se, että Ruoholahden kaltaisella erittäin halutulla alueella vastikkeet ja korotukset voivat olla keskiarvoja korkeammat. Yksittäistapauksen kautta ei kuitenkaan voi eikä pitäisi tehdä artikkelin esittämällä tavalla kokonaisuuteen viittaavia johtopäätöksiä.

Jari Riskilä
Toimitusjohtaja
Asokodit

Lue lisää
Talo Pikku Huopalahdessa
12.11.2018
Jari Riskilä
Asoasuminen on yhä kohtuuhintaista asumista

Ministeri Kimmo Tiilikainen totesi Perjantai-dokkarin Missä asut huomenna? -ohjelmassa, että asumisoikeusjärjestelmää ei voi uusia, koska näkemykset sen uudistamisesta ovat niin kaukana toisistaan. Ministerin mukaan asumisoikeusjärjestelmän alkuperäinen tavoite olisi matkan varrella hävinnyt.

Olen ministerin kanssa eri mieltä. Uudistamisen tarvetta ei ole siksi, että alkuperäinen tavoite olisi kadonnut ja pitäisi palauttaa, vaan siksi, että järjestelmää pitäisi ajanmukaistaa tämän päivän tarpeita vastaavaksi.

Sinällään täytyy todeta heti alkuun, että vaikka lakiuudistusta ei koskaan tulisikaan, järjestelmä on yhä elinvoimainen ja asumisoikeusasuminen erittäin suosittu asumismuoto.

Asumisoikeusjärjestelmä tarjoaa edelleen tavoitteidensa mukaista kohtuuhintaista asumista. Helsingissä Asokotien keskimääräinen käyttövastike on 13,51 euroa neliöltä samaan aikaan kun vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen keskimääräiset vuokrat ovat noin 21 euroa neliöltä. Luvut puhuvat puolestaan. Lisäksi monissa kohteissa Asokotien käyttövastikkeeseen sisältyy myös vesimaksu, joka vapaarahoitteisessa vuokra-asumisessa säännönmukaisesti peritään erikseen.

On kuitenkin totta, että asumisoikeusasuntojen asumiskustannukset voisivat olla vielä matalammat. Suurin osa Asokotien asunnoista on rakennutettu valtion myöntämillä ns. vuosimaksulainoilla, joiden ongelmana on erittäin hidas lyhentämistahti ja lainojen korkeat korot. Jos lainaehdot olisivat edullisemmat, se alentaisi suoraan asumiskustannuksia.

Asukkaat ovat maksaneet vastikkeissaan valtiolle huomattavasti korkeampia korkoja kuin markkinahintaisissa asuntolainoissa on viimeisen kymmenen vuoden aikana ollut. Valtion tukea ei siis järjestelmällä ole ollut, vaan päinvastoin lainat ovat olleet valtiolle erittäin kannattavia tulonlähteitä.

Valtion taholta vanhan lainakannan ongelma on myönnetty ja asiaan on yritetty tehdä korjausta muun muassa viime kesänä voimaan astuneen korkotukilainoja koskevan lakimuutoksen myötä. Se ei kuitenkaan koskenut mainittuja vuosimaksulainoja, joita Asokodeilla on lainakannasta jopa 65 %.

Asumisoikeusjärjestelmää on yritetty uudistaa toden teolla vasta tällä hallituskaudella. Pieniä muutoksia on tehty aiemminkin. Esimerkiksi vuonna 2006 saatiin aikaan hyvä muutos, joka mahdollisti yli 55-vuotiaiden pääsyn asumisoikeusjärjestelmään. Sitä mahdollisuutta on käytetty runsaasti hyödyksi.

Me ehdotamme nyt ministeri Tiilikaiselle, että perustetaan lain uudistamista varten toimielin, joka muodostuu virkamiehistä, alan toimijoista sekä toimijoiden asukashallintojärjestelmän mukaan valituista asukasedustajista.

Asumisoikeusjärjestelmään on tiiviisti kytketty lain tasolla malli asukkaiden mahdollisuudesta vaikuttaa asumiseensa. Asokodeillakin toimii asukashallinto, johon asukkaat pääsevät itse valitsemaan toimijat. Näitä toimijoita kannattaisi ehdottomasti käyttää hyödyksi uudistustyössä. Heillä on kokemusta asoasumisesta ja he ovat sitoutuneet kehittämään järjestelmää sen alkuperäisen tavoitteen mukaan. Sama tavoite on myös Asokodeilla, eli säilyttää hyvä ja kohtuuhintainen asumismuoto tulevillekin asukkaille.

Asumisoikeusjärjestelmän tuottamissa asunnoissa asuu jo reilusti yli sata tuhatta asukasta. Asuntoja on lähes 50 000.  Jos asumisoikeusjärjestelmän kehittäminen laiminlyödään, se on väärin sekä nykyisiä että potentiaalisia asoasukkaita kohtaan.

Nykyisten asukkaiden kannalta päivittämisen tarvetta on esimerkiksi normeissa, jotka koskevat asunnon vaihtamista. Asunnontarvitsijoiden asiaa olisi puolestaan paikallaan edistää kehittämällä asoasuntojen hakujärjestelmää ja asukasvalintamenettelyä.      

Vaikka lakiuudistusta ei tulisikaan, asojärjestelmä voi hyvin. Asoasunnoilla on kova kysyntä ja niitä rakennutetaan koko ajan lisää. Lain uudistaminen olisi kuitenkin valtion taholta positiivinen ele sekä toimijoille että asukkaille, joista monet ovat luoneet järjestelmän piiriin pitkäaikaisen kodin.

Asuntosäätiöön kuuluvalla Asokodeilla yli kymmenen vuotta asuneita asukkaita on jo 4 832 asunnossa. Asukasvaihtuvuus on vain noin 16 % ja asuntojen käyttöaste yli 98 %.

Jari Riskilä
Asokotien toimitusjohtaja

Lue lisää
22 Kohde Meriusva 5
31.10.2018
Jari Riskilä
Vuokralaispäivillä koettiin yhteishallinnon henkeä

Olin taannoin mukana Vuokralaiset ry:n perinteisellä Vuokralaispäiväristeilyllä. Mielenkiintoinen tapahtuma, jossa oli mukana yli 250 osallistujaa, pääosin vuokra- ja asumisoikeusasunnoissa asuvia asukkaita, mutta myös meitä yhtiöiden edustajia.

Asuntosäätiöltä ja Asokodeilta mukaan lähti työntekijöiden lisäksi totta kai myös asukkaita. Yksi esiintyjäkin oli asoasukkaamme Arabianrannasta. Hän kertoi, mitä kaikkea asukkaat voivat saada aikaan omalla aktiivisuudellaan. 

Oli hauska kuulla, miten talon sauna-kerhotilasta oli tehty yhteinen olohuone, asukkaat ylläpitävät aktiivisesti kierrätyshuonetta ja pitävät pihajuhlia. Käytössä on myös moderni viestintätekniikka ja -kanavat. Asukkaamme kertoi myös vinkkejä siitä, miten naapureita saa houkuteltua toimintaan mukaan.

Vuokralaispäivien ohjelmassa oli myös mielenkiintoista asiaa asumisen hinnasta, katsaus tupakkalakiin ja muun muassa helsinkiläinen ylikonstaapeli kertomassa talon turvallisuusasioista. Lakineuvojan vastaanottokin kuului ohjelmaan.

Tilaisuuden avasi asuntoministeri Kimmo Tiilikainen, joka puhui perinteisten tervehdyssanojen sijaan asiaa siitä, miten asuntopolitiikalla vaikututetaan ilmastonmuutoksen hillintään. Erittäin ajankohtainen aihe IPCC:n ilmastoraportin näkökulmasta katsottuna.

Kaiken kaikkiaan tilaisuus oli positiivisella tavalla rakentavan vuorovaikutteinen, ei lainkaan perinteisen seminaarin kaltainen, jossa yksi puhuu, toiset kuuntelevat ja korkeintaan lopussa kuullaan kysymys tai kaksi.

Saimme vahvistusta käsityksellemme, että olemme oikealla tiellä myös Asokotien asukashallinnon kehittämisessä. Ihmiset haluavat tietää asioista, kysyä ja tulla kuulluksi. Ja kun asiat esitetään selkeästi ja perustellusti, aiheesta kuin aiheesta on helpompi käydä rakentavaa keskustelua.

Vaikeitakaan aiheita ei pidä pelätä, vaan nostaa asiat reilusti esiin ja etsiä yhdessä ratkaisumalli. Sillä tavalla toteutetaan yhteishallintolain henkeä. Lain tarkoitushan on edistää asukkaiden vaikutusmahdollisuuksia asumiseensa ja parhaiten se onnistuu, kun asioita käydään läpi hyvässä vuorovaikutuksessa.

Asukashallinto on yhtiön etu myös siksi, että asukkaiden kautta saadaan paljon tietoa, joka edistää kiinteistöjen ylläpitoa, hallintoa ja asuntojen markkinointia. Asukashallinto on strateginen valinta, joka totta kai vaatii menestyäkseen resursointia samalla tavalla kuin yrityksen muutkin toiminnot. Me olemme tehneet sen valinnan.

Vuokralaispäivät avannut puheenjohtaja, kansanedustaja Suna Kymäläinen nosti avaussanoissaan esiin myös yhden erittäin tärkeän asian. Hän kehotti seminaariväkeä pitämään hauskaa siitä huolimatta, että oltiin vakavan asian äärellä. Kaikki sujuu kuulemma paremmin hyvällä fiiliksellä.

Vuokralaispäiviin kuuluikin olennaisena osana yhdessä vietetty aika varsinaisen seminaariohjelman jälkeen. Illallinen oli maittava ja tanssilattialla hyvä meno. Tilaisuudesta jäi kaiken kaikkiaan erittäin hyvä fiilis.

Ei ihme, että Vuokralaispäiviä on järjestetty jo vuodesta 2004 lähtien ja osallistujamäärä sen kun kasvaa.

Kuva: Tanja Koskinen

Lue lisää
Talo
12.10.2018
Esa Kankainen
Asuntosäätiö ei pelkää yksiöitä, koska tuottaa asuntoja monipuolisesti

Osallistuin viime viikolla Helsingin Yliopiston Kaupunkitutkimusinstituutti Urbarian Kuka pelkää yksiöitä? -tilaisuuteen. Mielenkiintoinen keskustelu, johon Asuntosäätiön toimitusjohtajan roolissa oli helppo osallistua. En tunnista pelkoa yksiöitä kohtaan oman organisaationi kohdalla, koska yksiöt on valjastettu kestävällä tavalla osaksi monipuolista asuntotuotantoamme.

Urbarian tilaisuudessa nostettiin esiin ihan oikein, että pienten asuntojen liikatuotannon mahdolliset ongelmat koskevat lähinnä vapaarahoitteista tuotantoa.

Sen sijaan ARA-tuotannossa mennään perinteisen turvallisesti kestävän kaupunkikehityksen linjoilla eli rakennetaan kaikentyyppisiä asuntoja yksiöistä perheasuntoihin.

Pieniä asuntoja on vaikea muuttaa tarvittaessa isommiksi. Liian yksipuolinen asuntokanta luo yksipuolisen asukaskunnan, minkä on todettu aiheuttavan asumiseen enemmän häiriötilanteita. Asuntokokojen pieneneminen vääristää myös asuntomarkkinatilannetta asumisen hinnan osalta, kun yhä pienemmistä asunnoista joudutaan maksamaan yhä korkeampaa hintaa. Hintakuplan puhkeamisen riski kasvaa.

Me Asuntosäätiössä teemme sekä vuokra- että asumisoikeusasuntoja ARAn ohjeistuksen mukaan mikä tarkoittaa sitä, että pääsääntöisesti yksiöt ovat yli 30 neliöisiä. Kolmioiden keskipinta-ala taloissa on 63-68 neliötä.

Toteuttaisimme monipuolista asunto-ohjelmaa ilman ARA-ohjeistustakin perustajajäsentemme linjausten mukaan. Väestöliiton, Mannerheimin Lastensuojeluliiton, Vuokralaiset VKL ry:n, Invalidiliiton ja SAK :n tavoitteena on ollut alusta lähtien tukea Asuntosäätiön toiminnan kautta perheiden hyvinvointia. Turvallinen asunto ja asuinympäristö on ihmisen hyvinvoinnin keskeinen tekijä.

Meidän ei tarvitse rakennuttaa pieniä asuntoja myöskään siksi, että pelkäisimme asumisen hinnan karkaavan käsistä. Asuntojen vuokrat ja vastikkeet määräytyvät omakustannusperiaatteen mukaan, joten asuminen pysyy kohtuuhintaisena isommissakin asunnoissa.

ARA-tuotannolla vastataan hyvin nimenomaan asumisen kohtuuhintaisuuteen. Asuntosäätiö tekisi niitä asuntoja enemmänkin, mikäli tontteja olisi saatavilla ja valtio toimillaan edistäisi enemmän ARA-tuotannon syntymistä.

Valtion roolista kohtuuhintaisen asumisen edistäjänä ja asumisen kohtuuhintaisuus ylipäänsä ovat asioita, joista toivottavasti puhutaan tulevia eduskuntavaaleja odotellessa enemmänkin.

Tällä viikolla julkaistu Eduskunnan tarkastusvaliokunnan raportti antoi keskustelulle hyvän pohjan. Raportissa todetaan, että pääkaupunkiseudun asumisen kalleus ja kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen vähyys vaikuttaa jo talouskasvun edellytyksiin ja että ko. asuntoja pitää lisätä.

Samaisesta syystä raportissa kehotetaan toteuttamaan vihdoin myös asumisoikeusjärjestelmän lakiuudistus. Toivoisimme myös, että päättäjät ottaisivat vinkin tarkastusvaliokunnan esityksestä toteuttaa pitkäjänteisempää asuntopolitiikkaa.

Elämme rakenteellisten muutosten aikaa, jolloin perinteiset työt häviävät ja ihmisten toimeentulokysymykset tulevat korostumaan. Asuminen on keskeisimpiä kustannuksia tavallisen ihmisen elämässä ja vaikuttaa monella tavalla ihmisen hyvinvointiin muutenkin. Siksi keskustelua asumiseen liittyvistä aiheista pitää ehdottomasti jatkaa.

Lue lisää
Teerisuontie1
08.10.2018
Jari Riskilä
Asumisoikeuslakia ei tule lakaista maton alle

Ympäristöministeriön tiedotteessa 1.10.2018 kerrottiin, että ASO-lakia ei uudisteta tällä hallituskaudella siitä huolimatta, että asumisoikeusjärjestelmän kehittäminen omana itsenäisenä hallintamuotonaan on kirjattu Juha Sipilän hallitusohjelmaan.

Asuntoministeri Kimmo Tiilikainen toi asian esiin jo edellisviikonloppuna puheenvuorossaan Vuokralaispäivillä. Tiilikainen totesi, että koska järjestelmän uusiminen on niin hankalaa, on sen sijaan lähdetty selvittämään innolla uutta osuuskuntamallia kohtuuhintaisen asumisen kehittämiseksi.

Osuuskuntamalli voi olla ihan hyvä vaihtoehto, mutta ei voi olla niin, että asumisoikeusjärjestelmän kehittäminen jätetään sikseen vain, koska kehittäminen koetaan poliittisesti hankalaksi.

Lähes 50 000 asoasunnossa asuu jo reilusti yli satatuhatta asukasta, ja kuten Tiilikainenkin tiedotteessa totesi, asoasuminen on vakiinnuttanut asemansa yhtenä kohtuuhintaisen asumisen vaihtoehtona. Asuntojen käyttöaste on erittäin korkea ja asukkaiden vaihtuvuus selvästi vähäisempää kuin kaikissa suomalaisissa asumismuodoissa keskimäärin.

Asoasuminen voisi kuitenkin olla vielä parempi järjestelmä ja palvella vielä isompaa asukasmäärää, jos järjestelmää kehitettäisiin. Kaikkia toimintoja pitää kehittää ajan tarpeiden mukaan, niin myös asojärjestelmää, joka luotiin vuonna 1991. Maailma on kovasti muuttunut 27 vuodessa.

Luonnos asumisoikeuslain uudistamista koskevaksi hallituksen esitykseksi oli lausuntokierroksella keväällä 2017.  Luonnoksessa oli erittäin tarpeellisia muutosehdotuksia muun muassa asukasvalintaan liittyen. Valtakunnallinen järjestysnumero, numeroiden määräaikaisuus ja asukasvalintapäätösten siirtäminen kunnilta omistajayhteisöihin parantaisivat hakijoiden mahdollisuuksia saada tarvitsemansa asunto nopeammin.

Lakiuudistuksen siirtyminen jälleen kerran hamaan tulevaisuuteen on erittäin huono asia erityisesti asunnonhakijoiden ja asukkaiden kannalta. Koska Asokotien kaltaisessa yleishyödyllisessä yhtiössä asukkaiden ja yhtiön edut ovat yhteneviä, uudistuksen viipyminen on myös yhtiön kannalta haitallista.

Tiedämme, että lakiuudistushanke muodostui mahdottomaksi siitä syystä, että tietyille poliittisille tahoille oli ylikäymättömän vaikeaa hyväksyä lakiluonnoksessa ollutta asosopimuksen irtisanomissuojan heikentämistä edes poikkeuksellisissa ääritapauksissa, joissa talolla ei olisi kysyntää nimenomaan asumisoikeuskohteena.

Asokotien kannalta tuo lainkohta ei olisi ollut ehdoton kynnyskysymys, koska talojen myynti tai vuokrataloiksi muuttaminen eivät kuulu strategisiin vaihtoehtoihimme. Me omistamme taloja pitkäjänteisesti ja kehitämme toimintaamme siten, että talot pysyvät asuttuina ja taloudellisesti kannattavina.

Tavoitteemme on luoda asukkaille turvallisia asumisyhteisöjä, joiden edistämiseksi tarvittaisiin myös mainittua lakiuudistusta.

Nyt hyvän asian edistäminen on jäänyt vääristä seikoista kiinni. Asia ei tällä hallituskaudella etene, mutta täytyy toivoa, että seuraava hallitus ymmärtää asumisoikeuslain uudistamisen tarpeen.  Lakia koskeva esitysluonnos sisältää eräitä ongelmallisia, korjaamista vaativia kohtia, mutta myös niin paljon hyvää, että uudistusta on syytä jatkaa tehdyn valmistelutyön pohjalta. Näin tuleva hallitus voi halutessaan nopeastikin saada uudistuksen maaliin.

Pääkaupunkiseudulla asoasuntojen käyttövastikkeet ovat huomattavasti edullisempia kuin vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrat.

Suurin ero on Helsingissä, jossa markkinavuokrat olivat vuosi sitten 34 prosenttia asoasunnoista maksettavia käyttövastikkeita korkeammat. Espoossa keskimääräinen markkinavuokra oli 22 prosenttia ja Vantaalla 20 prosenttia keskimääräistä käyttövastiketta korkeampi. Tiedot ilmenevät Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen marraskuussa 2017 julkaisemasta asuntomarkkinakatsauksesta.

Jo pelkästään noiden lukujen kautta asumisoikeusjärjestelmän edut ovat kristallinkirkkaita huutavan asuntopulan ja korkeimpien asumiskustannusten alueilla. Pääkaupunkiseudulla asuntojemme taloudellinen käyttöaste onkin tällä hetkellä 98,75 prosenttia.

Asojärjestelmä on erinomainen keino tuottaa markkinoille lisää kohtuuhintaisia asuntoja myös tulevaisuudessa. Asumisoikeusasunnot ovat kysyttyjä ja vastaavat myös yhteiskunnan tarpeeseen kohtuuhintaisen asuntotuotannon osalta. Asojärjestelmän kehittämistä ei kannata lakaista maton alle.

Lue lisää
Asoliiteristä lainattavia laitteita
19.09.2018
Jari Riskilä
Asoliiteri vaatii viestintää

Lupasin palata nyt syksyllä kokemuksiimme Asoliiteri-palvelusta. Nyt on sopiva hetki kirjoittaa taas aiheesta, sillä Asoliiteri palkittiin juuri Isännöintiliiton taholta vuoden 2018 isännöintitekona.

Palkitseminen tuntuu totta kai hyvältä ja erityisen hyvältä tässä asiassa, sillä palkinto meni tavallaan monelle kannatettavalle asialle: kestävän kuluttamisen suosimiselle, oivaltavalle asiakaspalvelulle ja hyvälle yhteistyölle niin meidän yrityksemme sisällä kuin myös yhteistyökumppanimme CoReorientin kanssa.

Palkitseminen ei kuitenkaan tarkoita, että homma on valmis ja voimme vain heittäytyä laakereille lepäämään. Asoliiterin kaltainen palvelu vaatii jatkuvaa kehittämistyötä.

Palvelu otettiin käyttöön toukokuussa Vuosaaren kohteissamme ja laajennettiin heinäkuussa koskemaan kaikkia pääkaupunkiseudun asokoteja.  Mahdollisuus vuokrata kodin laitteita ja työkaluja Asoliiterin kautta on näin yhä useampien yhtiömme asukkaiden käytettävissä. Osin palkitsemisen innoittamina selvitämme parhaillaan mahdollisuuksia entisestään parantaa palvelun saavutettavuutta.  

Ideana on, että asukkaalta säästyy sekä rahaa että tilaa, kun kaikkea ei tarvitse ostaa omaan omistukseen. Myös omistamisen huoli ja vaiva vähenee, kun laitteet ovat palveluntuottajan ylläpitämiä ja huoltamia.

Olemme Asoliiterin alkutaipaleella todenneet, että homma vaatii jatkuvaa viestintää, jotta ihmiset huomaavat ja hyväksyvät uuden palvelun. Näinhän se  usein uusien asioiden kohdalla on.

Asoliiterin kaltaisen palvelun kohdalla viestinnän merkitys korostuu, koska palvelun käyttöönotto vaatii toimintatapojen ja asenteiden muutosta. Jos kyseessä olisi vain nopea taloudellinen hyöty, homma hoituisi pelkällä mainonnalla.

Asoliiterin kohdalla tarvitaan enemmän perusteluita ja erityisesti käyttäjäkokemusten esiin tuomista. Olemme hyödyntäneet viestinnässä nettisivujamme, somea ja Kotimaisema-lehteä. Jatkamme viestintää pitkäjänteisesti, sillä uskomme jakamistalouden olevan pysyvä osa myös asumisen tulevaisuutta.

Uuden palvelun tunnetuksi tekemisen kannalta Isännöintiliiton tunnustus oli erinomainen asia. Tällainen myönteinen julkisuus vie hyvää ideaa eteenpäin.

Palvelun ovat ottaneet käyttöön erityisesti nuoret asukkaat, kuten etukäteen arvelimmekin. Käytetyimmät laitteet ovat tähän mennessä olleet tekstiili- ja höyrypesurit. Ei ihme, sillä juuri nuo ovat laitteita, jotka maksavat laadukkaina - kuten Asoliiterin laitteet ovat - paljon ja vievät varastoista ison tilan. 

Ehkä jatkossa palvelun pitää keskittyä juuri tuollaisiin laitteisiin, mutta vielä on ennen aikaista sanoa, millaiseksi tarjolla olevien laitteiden valikoima muodostuu. Eikä se tietysti koskaan lopullinen ole, sillä tarpeet ja tottumukset muuttuvat ajan saatossa.

Käyttäjäkokemusten perusteella palvelua on jo kehitetty siten, että kuukausimaksun rinnalle on otettu maksu yksittäisestä käyttökerrasta. Lisäksi tarvikkeita voi vuokrata vaikkapa vain tunniksi tai kahdeksi.

Palvelun pitääkin kehittyä juuri siihen suuntaan, että tuotevalikoima vastaa asukkaiden tarpeita, että hintataso on mielekäs ja että asukkaat kokevat palvelun käytön mahdollisimman vaivattomaksi.

Jatkamme Asoliiterin kehittämistä, markkinointia ja viestintää kaikessa rauhassa pitkäjänteisesti. Ensi kesänä tiedämme, onko palvelu ottanut kunnolla ilmaa siipiensä alle tai onko se ehkä poikinut jotain uusia asiakaspalvelun innovaatioita. Palaan kokemuksiimme jossain vaiheessa taas myös tällä kanavalla.

Lue lisää
keilakuja2_talkoita_tapahtumia
05.09.2018
Jari Riskilä
Asojärjestelmä luo hyviä asuinyhteisöjä

Vantaan Länsimäessä, Keilakuja 2:ssa juhlittiin elokuussa talon valmistumisen 25-vuotisjuhlia. Kohde on ensimmäisiä asumisoikeustalojamme. Ihan ensimmäinen löytyy Rovaniemen Susikujalta. Sinne talo nousi vuonna 1991 eli heti järjestelmän käyttöönoton alkutaipaleella.

Uutisoimme Keilakujan juhlat niin nettisivuillamme kuin myös Kotimaisema -lehdessä, koska haluamme kannustaa asukkaita järjestämään vastaavanlaisia tilaisuuksia. Niissä tutustutaan naapureihin ja sitä kautta taloon syntyy hyvä henki, kuten Keilakujan moottorimieheksi itsensä nimennyt asukastoimikunnan puheenjohtaja Ilmari Pöysti toteaa haastattelussa.

Asumisoikeusjärjestelmän etuna on, että sillä on hyvät edellytykset synnyttää pitkäaikaisia asuinyhteisöjä. Asukkaat valitsevat asumisoikeuden, koska sen avulla voivat valita missä ja kuinka pitkään haluavat asua.

Asumisen jatkuvuuteen liittyvän turvan lisäksi asoasunto on turvallinen myös sijoituksena. Asunnosta luopuessaan asukas tietää saavansa asumisoikeusmaksuun sijoittamansa rahat inflaatiolta suojattuina takaisin.

Asumisen pitkäaikaisuus ja  taloudellinen turvallisuus eivät tietenkään vielä takaa  hyvän asuinyhteisön syntymistä. Tarvitaan myös tuollaisia Ilmarin kaltaisia moottorimiehiä ja -naisia, jotka ymmärtävät yhteisöllisyyden merkityksen ja ovat valmiita tekemään asioita yhteiseksi hyväksi. Sellaista toimintaa haluamme Asokodeissa tukea monin keinoin.

Asojärjestelmään kuuluu olennaisena osana yhteishallintolain mukainen asukashallinto, jonka tärkein tehtävä on antaa asukkaille vaikutusmahdollisuuksia omaan asumiseensa. Suurin osa asukkaista haluaa vaikuttaa Ilmarin lailla omassa talossaan, mutta on myös heitä, jotka haluavat vaikuttaa yhtiön toimintaan.

Pidämme tulevan viikon perjantaina valtakunnallisen Asofoorumin, jonne asukkailla on ollut mahdollisuus valita edustajansa 31 toimintapaikkakunnaltamme. Odotamme vilkasta keskustelua, jolle on ohjelmassa varattu runsaasti tilaa.

Asukkaat eivät halua meiltä vain valmiita esityksiä, vaan vuorovaikutteisuutta. Sitä olemme pyrkineet lisäämään, sillä meille on tärkeää kuulla suoraan asukkailta, mitä he asumiseltaan haluavat.

Kritiikkiäkin varmasti saamme, ja sitä suorastaan odotamme, koska rakentava palaute toiminnasta on pelkästään hyvä, asioita eteenpäin vievä voima.

Yhtiölläkin on suuri rooli hyvän asuinyhteisön syntymisessä. Meidän tehtävämme on ylläpitää ja hallinnoida kiinteistöjä niin hyvin, että asukkaat haluavat asua taloissamme pitkään. 

Hyvien asuinyhteisöjen syntymistä edistäisi myös asumisoikeuslain muutos sellaiseksi, että asukkaat saisivat asumistarpeidensa muuttuessa helpommin uuden asunnon samasta talosta. Järjestelmänkin soisi tukevan Keilakujan kaltaisten naapurustojen syntymistä, sillä turvallinen yhteisö ja asuinympäristö tukee ihmistä elämässä monin tavoin.

Lue lisää
Tupakeittiö
19.07.2018
Esa Kankainen
Yleishyödyllisyys nojaa kohtuuteen

Suomi-Areenalla puhutaan tänään kohtuullisuudesta asumisessa. Hyvä ja tarpeellinen aihe, jota pohdin tässä blogissani yleishyödyllisen toimijan näkökulmasta.

Yleishyödyllisyys on viime vuosina ollut jollain lailla väheksytty asia. Ehkä siksi, että kohtuullisuus ei ole ollut kovin muodikas hyve pitkään aikaan. Onneksi kuitenkin viime aikoina on näkynyt merkkejä sen arvostuksen kasvusta.

Moni on ymmärtänyt, että kohtuuttomuus vie meitä huonompaa suuntaan niin yksilön elämässä kuin yhteiskunnan tasolla. Innostus terveellisiin elämäntapoihin ja ilmastomuutos ovat olleet hyviä herätteitä.

Kohtuullisuus kuvaa erittäin hyvin myös yleishyödyllisen rakennuttajan ja asuntojen omistajan toimintaa. Omakustannusperiaate vuokran- ja vastikkeenmäärittelyssä pitää huolta, että asukkaat maksavat asumisessaan vain toteutuneita kuluja. Yhtiöiden voitonjakorajoitteisuus vielä varmistaa, ettei vuokrissa kerätä omistajille – tai Asuntosäätiössä perustajajäsenille – ylimääräisiä tuottoja.

Asuntosäätiön tapauksessa myös säätiölainsäädäntö pitää huolta, että toiminnasta kertyneet tuotot käytetään vain oman toiminnan kehittämiseen.

Nuo mainitut asiat ovat lain ja lainaehtojen säätelemiä, mutta kyse on myös arvovalinnasta. Valitessaan yleishyödyllisen toimintamallin Asuntosäätiö on halunnut toteuttaa nimenomaan kohtuullisuuden periaatetta.

Se tarkoittaa asumisen kohtuuhintaisuuden lisäksi sitä, että kiinteistöjen ylläpitoon on sitouduttu elinkaarimallin mukaisesti. Kunnossapidossakaan ei etsitä pikavoittoja. Asunnoista ja taloista pidetään ennakoiden hyvää huolta ja asukkaille rakennetaan kokonaisuudessaan hyvää asumisen ympäristöä.

Pitkäjänteiseen omistajuuteen sitoutuminen luo asukkaalle turvallisuuden tunnetta, joka rakentaa pohjaa muulle elämälle. Parhaimmillaan hyvä asuinympäristö ja kohtuuhintainen asuminen luovat elämänmittaisia sosiaalisia verkostoja, joiden arvoa ei voi rahalla mitata.

Kevään lehdessämme kerrottiin kahdesta eläkeläisrouvasta, jotka olivat asuneet naapureina talossamme jo 55 vuotta. Elämäntilanteet olivat vaihdelleet kummallakin, mutta samasta talosta oli löytynyt uusi koti muutoskohdissakin. Talosta ei oltu muutettu pois edes peruskorjausvaiheessa vaikka vuokra kallistui. Hinta koettiin vastaavan laatutason paranemista.

Jos ja kun pystymme Asuntosäätiö-konsernin toimintojen avulla tuottamaan tuollaisia asioita, olemme mielestäni onnistuneet yleishyödyllisenä toimijana erinomaisesti.

Meidän kaltaisia toimijoita ei ole Suomessa enää kovin montaa. Asunnon tarvitsijoiden kannalta olisi edullista, että yleishyödyllisiä toimijoita olisi enemmän. Vaikutamme kohtuullisella asumisen hintatasolla koko asuntomarkkinaan ja toimintamallilla hyvän elämän perusteisiin.

Yleishyödyllisen toiminnan kiinnostavuuteen vaikuttaa olennaisesti, kuinka valtion taholta osataan arvostaa toimintaa ja ymmärretään niin verotuksen kuin lainsäädännön osalta miettiä asioita kohtuullisuuden näkökulmasta.

Viime vuosina kohtuullisuus ei ikävä kyllä ole ollut määräävä tekijä valtion asuntosektoriin kohdistamissa toimissa. Jos odotetaan toimijoilta kohtuullisuutta, pitäisi sitä voida odottaa myös toiminnan raamit asettavalta taholta.

Esa Kankainen
Asuntosäätiö-konsernin toimitusjohtaja

Lue lisää
Asokodin varusteet
27.06.2018
Jari Riskilä
Jakamistalous tuo asumiseen uusia palveluita

Jakamistalous on melko tuore, mutta nopeasti leviävä malli, jossa yhdistetään yhteisöllisiä toimintatapoja nykyteknologian mahdollisuuksiin. Kaikkea ei tarvitse itse omistaa, vaan netin ja älypuhelimen kautta tavarat saadaan helposti lainaan tai vuokralle.

Taustalla on muun muassa ihmisten kasvanut huoli ympäristöstä. Tavaroiden massatuotanto ja omistaminen nähdään resurssien väärinkäyttönä. Myös talouskriisit ovat vaikuttaneet ihmisten käyttäytymiseen ja säästäväinen elämä on jälleen arvossaan.

Jakamistalouden uskotaan olevan tulevaisuudessa iso markkinatekijä. On tutkittu, että jo tällä hetkellä sen piiriin kuuluvan vaihdannan arvo Suomessa on noin puoli miljardia euroa vuodessa.

Käynnistimme toukokuussa Asoliiteri-palvelun, joka on erinomainen käytännön esimerkki jakamistalouden mahdollisuuksista asumiseen liitettynä.

Asoliiterin avulla asukkaamme saavat 24/7-periaatteella käyttöönsä muun muassa laadukkaat sähkötyövälineet ja puhdistuslaitteet. Palvelun kautta asukkaat voivat myös hyödyntää kolmansien osapuolien palveluita, kuten vuokrata autoja toisilleen.

Kyseessä on pilottihanke, joka käynnistettiin avaamalla palvelu vuosaarelaisille asukkaillemme, ja heinäkuussa sen saavat käyttöönsä kaikki pääkaupunkiseudun asukkaamme. Asiakaskuntaa pitäisi olla riittävästi, sillä Asokodeilla on alueella lähes 10 000 asuntoa.

Kävin lanseerauspäivänä Vuosaaressa Mustankivenaukiolla, missä fyysinen Asoliiteri eli parkkipaikalle asennettu ja hyvännäköiseksi stailattu kontti, sijaitsee. Oli mielenkiintoista kuunnella, miten innostuneesti asukkaat ottivat uuden palvelun vastaan.

Todennäköisesti suurin käyttäjäjoukko koostuu nuorista ihmisistä, jotka eivät ole vielä hankkineet kaikkia laitteita kodin nurkkiin lojumaan. Nuoret ovat myös tottuneita käyttämään älypuhelimiaan monipuolisesti, joten heille palvelu näyttää nopeasti etunsa.

Meillä vanhemmilla, Kekkos-Suomeen syntyneillä, Asoliiterin idean sisäistäminen vaatinee vanhojen tottumusten ja asenteiden muutosta. Omistamisen autuus on istutettu meihin syvälle.

Ehkä  jakamistalouden juju löytyy pikku hiljaa nuorten esimerkin ja taloudellisen ajattelun kautta: vuokraamalla tavara tarvittaessa rahaa kuluu vähemmän ja tilantarve asunnoissa pienenee. Ja jos jokin vekotin on tullut hankituksi, siitä on mahdollista saada hyötyä silloinkin, kun se muutoin lojuisi käyttämättömänä nurkissa.

Asoliiterin kautta olen ymmärtänyt jakamistalouden mahdollisuudet myös Asokotien kaltaiselle yritykselle. Hyvien yhteistyökumppaneiden avulla pystymme tarjoamaan asukkaillemme jakamistalouden mallilla paljon enemmän erilaisia palveluita kuin ikinä pystyisimme pelkästään omin resurssein. Siinäkin on tavallaan yhteisöllisyyden idea, yhdessä olemme enemmän.

Eräs nuorimies totesi Vuosaaren tilaisuudessa, että kyse on lopulta siitä, kuinka helppokäyttöinen Asoliiteri on. Siinä hän osui asian ytimeen. Ne palvelut löytävät käyttäjänsä, jotka on helppo ottaa käyttöön ja jotka oikeasti helpottavat asukkaiden elämää.

Sellaisten palveluiden tuottamisessa haluamme olla jatkossakin mukana ja myös tukea Liiteri.net-palvelun tuottajien kaltaisia startup-yrityksiä, jotta asumista helpottavia palveluita saadaan markkinoille lisää.

Jos mitään ei kokeile ja kehitä, ei mitään uuttakaan synny. Kerron syksyllä blogissani, millaisia kokemuksia  Asoliiteri-palvelusta on meille kertynyt. Odotukset ainakin ovat korkealla.

Jari Riskilä

 

Lue lisää
Asumisen_tuet_ja_markkinatalous
18.05.2018
Jari Riskilä
Asumisen tuet ja markkinatalous

Olen seurannut tiiviisti viimeaikaista asumistuki-tuotantotukikeskustelua. Haluttuja asumisoikeusasuntoja tuottavan yhtiön näkökulmasta katsottuna kummeksun, miksi tuotantotukea arvostellaan niin voimakkaasti.

Monissa puheenvuoroissa lähdetään siitä, että tuotantotuesta tulisi tykkänään luopua, eli lakkauttaa kokonaan niin sanottu sosiaalinen asuntotuotanto. Keskeinen perustelu vaatimukselle on, että tuotantotuki vääristää kilpailua ja häiritsee siten asuntomarkkinoiden toimintaa. Näin varmasti periaatteessa onkin, jos vertailukohdaksi otetaan puhdasoppisesti markkinatalouden ehdoilla toimivat asuntomarkkinat. On vaan niin, että sellaisia asuntomarkkinoita, joiden toimintaa julkinen valta ei millään tavoin sormeile, esiintyy vain talousviisaiden papereissa. Vertailukohta on siis puhtaasti virtuaalinen.   

Aina vaan enemmän tuotantotuen arvostelu kummeksuttaa, kun samoissa puheenvuoroissa esitetään, että asumistuki on se tukimuoto, johon yhteiskunnan kannattaa euroja laittaa. Ja kyllä se laittaakin, esim. vuonna 2017 selvästi yli 2 miljardia euroa. Vertailun vuoksi todettakoon, että tällä hetkellä keskeisimmästä sosiaalisen asuntotuotannon tukimuodosta, korkotukijärjestelmästä, valtiolle aiheutuneet kulut olivat viime vuonna noin 5 miljoonaa euroa. Tämä on noin 0,25 % asumistukimenoista.     

Tukijärjestelmien kustannusten vertailun unohtamista enemmän ihmetyttää tuotantotuen arvostelijoiden epäjohdonmukaisuus. Jos tuotantotukeen laitetut eurot häiritsevät asuntomarkkinoiden toimintaa, niin miten vaikuttaa miljardien kysyntätuki? Markkinatalouden perusprinsiippien mukaan kysynnän kasvu nostaa hintaa, kun taas tarjonnan lisääntyminen alentaa sitä. Kun näin lähtökohtaisesti asumisen hintaa alentavassa tuotantotuessa nähdään haitallisia markkinavaikutuksia, niin miten ne voidaan kysyntätuen kohdalla tyystin sivuuttaa?  

Selitys mainitulle epäjohdonmukaisuudelle lienee raadollinen. Vuoden 2016 jälkeen vuokrien nousu on hidastunut eli sijoittajat eivät ole voineet enää odottaa tuottojen kasvavan entiseen malliin. Vuokria on jopa jouduttu laskemaan lisääntyneen tarjonnan myötä ja panostamaan entistä enemmän palveluihin, kuten asuntojen remontoimiseen. Sekin on syönyt sijoittajien tuottoja. Jos vuokratasoa nostavaa asumistukea merkittävästi heikennettäisiin, tuotot romahtaisivat.

Asumistuki on selkeästi tukea ennen kaikkea vapaarahoitteiselle asuntotuotannolle. Asumisen hinnanero ARA-tuotantoon nähden kertoo omaa kieltään. Esim. Helsingissä vapaarahoitteiset vuokrat olivat viime vuonna 34 % korkeammat kuin asoasuntojen käyttövastikkeet. Talot on kuitenkin rakennettu samoja rakennusmääräyksiä noudattaen ja samoilla tonttikustannuksilla. On selvää, että jokainen uusi valtion tukema asumisoikeus- ja vuokra-asunto koetaan edullisuutensa vuoksi uhaksi, kun asuntoja tuotetaan ja tarjotaan euronkuvat silmissä.

Edellä olevalla en kuitenkaan tarkoita, että asumistuki pitäisi lopettaa. Haluan vain tuoda esiin sen, että asumistuki osaltaan vääristää vapaata kilpailua asuntomarkkinoilla, koska sen turvin pidetään keinotekoisesti yllä kohtuuttoman korkeaa vuokratasoa.

Sosiaalisella asuntotuotannolla on mielestäni selkeä paikkansa asuntomarkkinoilla, mutta niin on myös vapaarahoitteisella tuotannolla. Asuinalueilla tarvitaan monipuolista asuntotarjontaa jo senkin takia, että ennaltaehkäistään alueellista eriytymistä, jota myös sosiaaliseksi segregaatioksi kutsutaan. 

Sekä tuotanto- että asumistuki kuuluvat olennaisena osana järjestelmäämme ja palvelevat omalta osaltaan hyvinvointiyhteiskunnan kehittymistä.  Puutteineenkin kohtuullisen hyvin toiminutta järjestelmää ei kannata lyhytnäköisen voitontavoittelun takia vaarantaa ja jättää asunnontarvitsijoita sijoittajaintressien määräämän asuntopolitiikan armoille.

Jari Riskilä

 

Lue lisää
hornhattula_770x580
20.04.2018
Esa Kankainen
ARA-asuminen on turvallista asumista

Alalla käydään tällä hetkellä kiivastakin keskustelua asumisen tukemisesta eli pitäisikö maksaa enemmän asumistukea asukkaalle vai tuotantotukea yleishyödyllisille toimijoille. Keskustelua kirittävät monet asiat, kuten valtion kasvavat asumistukimenot ja sijoittajien hiipuvat vuokratuotot vapaarahoitteisen asuntotuotannon lisääntyessä.

On selvä, että molempia tukimuotoja tarvitaan. Asuntosäätiön toimitusjohtajan roolissa haluan tuoda esiin asioita, jotka perustelevat erityisesti tuotantotuen olemassaoloa asukkaiden ja yhteiskunnan kannalta.

Lähden liikkeelle asukkaan näkökulmasta. Yhdyskuntaopin professori Kimmo Lapintie Aalto-yliopistosta nosti taannoin Helsingin Sanomien mielipidekirjoituksessaan esiin, että asumisen turvallisuus tuottaa myös elämänlaatua.

Olen samaa mieltä. Tuo näkökulma helposti unohtuu tuottotavoitteiden taakse. Asukkaiden kannalta on tärkeä tieto, että yhtiö on sitoutunut pitämään asunnot vuokrauskäytössä jopa vuosikymmenien ajan.

Asumisturvallisuuteen kuuluu olennaisesti se, ettei kotia voida myydä alta pois. Siksi ARA-asuntojen asumisturva on parempi kuin vapaarahoitteisissa vuokra-asunnoissa.

Samoin sitoutuminen kohtuulliseen vuokrakehitykseen omakustannusperiaatteen mukaan on arvo, johon vapaarahoitteisten asuntojen omistajat eivät tuottotavoitteiden takia voi sitoutua.

Yleishyödylliset yhtiöt ovat voitonjakorajoitteisia, joten omistajat – tai Asuntosäätiön tapauksessa perustajajäsenet – eivät odota saavansa toiminnasta osinkotuloja. Toiminnan pitää totta kai kuitenkin olla liiketaloudellisesti terveellä pohjalla.

Käytännössä omakustannusperiaatteella määräytyvä vuokra vaikuttaa siten, että ARA-asuntojen vuokrat ovat esimerkiksi Helsingissä kolmanneksen vapaarahoitteisia vuokria edullisemmat.

Valtio ei ole tukenut ARA-tuotantoa vuosikausiin matalan korkotason vuoksi. Hyville paikoille kaskukeskuksiin rakennettavat uudet kohteet eivät myöskään ole riski valtiolle, sillä kohtuuhintaisten asuntojen kysyntätilanne on erinomainen.

ARA-asuntoja tuotetaan hyvän ja laadukkaan arjen mahdollistamiseksi tavallisille ihmisille. Näin asia on ainakin Asuntosäätiön kohdalla. Vuonna 1951 perustetun Asuntosäätiön toiminta perustuu yhä tuohon tavoitteeseen.

Suomesta löytyy vielä muitakin Asuntosäätiön kaltaisia tahoja, jotka ovat valmiita sitoutumaan rajoitusten alaisen tuotannon tekemiseen vuosikymmeniksi eteenpäin. Tahoja, jotka auttavat koko yhteiskuntaa rakennuttamalla työntekijöiden maksukykyyn soveltuvia asuntoja.

Edellä mainitun perusteella voisi kuvitella, että valtion olisi kannattavaa tukea omilla toimillaan ARA-tuotantoa enemmänkin. Varsinkin, kun tuotantotukeen ei käytetä verovaroja, vaan mahdolliset tuet maksetaan Valtion asuntorahastosta, jota kerryttävät asukkaat vuokrillaan ja vastikkeillaan.

Vähintäänkin valtio voisi olla lakimuutoksilla ja turhilla normeilla hankaloittamatta toimintaa. ARA-tuotannon tekeminen kannattamattomaksi tai haluttavuudeltaan vähäiseksi on kuin valtio sahaisi omaa oksaansa.

Esa Kankainen
Asuntosäätiön toimitusjohtaja

Lue lisää
kievarintieltä_770x580
15.03.2018
Esa Kankainen
Korkotukilain uudistus ei toimi vanhan asuntokannan kanssa

Viime viikolla kirjoittamani blogiteksti herätti twitterkirjoittelua siinä määrin, että jatkan vielä korkotukilakiesityksen kommentointia. Lienee tarpeellista paikata selkeää tiedon puutetta, jottei meitä toimijoita syytettäisi vain pelkiksi valittajiksi.

Tyhjän valittamisesta ei todellakaan ole kyse. Kritiikkimme perustuu tietoon, niin tutkittuun kuin myös pitkän kokemuksen mukanaan tuomaan ymmärrykseen ja näkemykseen.

Toin esiin, että korjauksiin pitäisi jatkossakin voida varautua taloudellisesti etukäteen, jotta ei synnytetä kiinteistöihin korjausvelkaa. Varautuminen varmistaisi myös vakaan asumisen kustannuskehityksen asukkaille. Velkarahalla korjaaminen on aina kalliimpaa.

Korkotukilain uudistusesitys on erityisen ongelmallinen toimijoille, joilla on paljon 90-luvulla rakennettuja taloja, kuten Asuntosäätiö-konsernilla. Rakentamiseen käytettyjen lainojen takapainotteisen lyhennysohjelman takia pääomakulut ovat yhä kohtuuttoman suuret siinä vaiheessa, kun on otettava uutta lainaa korjauksia varten.  Pääomakulujen osuus vastikkeessa on edelleen noin kuusi euroa neliöltä.

Korjaamiseen otettavat uudet lainat lisäävät jälleen vastikkeilla maksettavia kustannuksia. Etukäteen asiaan varautuminen ei aiheuta samanlaisia korotuspaineita.  Vastikkeita ei voi määräänsä enempää nostaa, jotta voidaan puhua kohtuuhintaisesta asumisesta.

Meiltä perättiin Twitter-kommenteissa perusteluja myös sille, miksi olemme tuotantotukien kannalla asumistuen sijaan. Ja ihmeteltiin, että haluamme rakentaa lisää kohtuuhintaisia asuntoja korkeasuhdanteen aikana, jolloin ei kuulemma pitäisi ARA-tuotantoa tehdä.

Nykyinen rakentamisen tahti ei riitä paikkaamaan vuosikausien asuntotuotannon vajetta. Ilman ARA-tuotantoa tilannetta ei saada korjattua. Markkinat eivät tuota kohtuuhintaisia asuntoja riittävästi niille pieni- ja keskituloisille ihmisille, joilla ei ole varaa maksaa korkeita vapaarahoitteisia vuokria, ainakaan ilman asumistukea.

Tuotantotukea haluamme lisää, koska meillä on käytännön kokemusta siitä, kuinka valtion tukielementit näkyvät suoraan asumisen kustannuksissa ja siten vaikuttavat myös asumistukien määriin. Vahvistusta omille tiedoillemme saimme ARAn viime marraskuussa julkaisemasta asumisoikeusasuntojen vastiketilastosta. Siinä todettiin, että pääkaupunkiseudulla vastikkeet ovat yli 15 % matalammat kuin vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrat.

Samaa asiaa vahvisti viime viikolla julkaistu Tilastokeskuksen vuokratilasto. Vapaarahoitteisten asuntojen keskivuokra pääkaupunkiseudulla on noin kuusi euroa neliöltä enemmän verrattuna ARA-vuokriin.

ARA-tuotannon vuokrat määräytyvät omakustannusperiaatteen mukaan ja siksi valtion tuki näkyy suoraan kohtuullisena vuokratasona eikä valu asumistuen kautta osinkoina omistajille.

Ja mitä tulee väitteeseen, että ARA-tuotanto olisi riski valtiolle, kannattaa katsoa mihin ARA on myöntänyt korkotukilainoja. Niitä saavat hyvillä paikoilla palveluiden läheisyydessä sijaitsevat kohteet, joiden asunnoista on kova kysyntä. Yhteiskunnassa pitäisi tapahtua jotain todella mullistavaa, jos talot tyhjenisivät.

Sitä paitsi valtio ei ole tukenut matalan korkotason aikana ARA-tuotantoa juuri lainkaan. Sen sijaan vuosimaksulainojen kautta asukkailta on kerätty rahaa valtiolle. Ehkä valtio voisi nyt vastavuoroisesti tukea enemmän sellaista asuntotuotantoa, johon tavallisilla ihmisillä on varaa.

Asuntosäätiölle ei ole ongelma sitoutua asuntojen pitkäaikaiseen omistamiseen. Toimintaedellytysten pitää kuitenkin olla sellaiset, että talojen rakentaminen, ylläpito ja hallinnointi pystytään hoitamaan vastuullisesti kohtuuhinnalla. Se on sekä valtion, yhtiön että asukkaan etu.

Esa Kankainen
Asuntosäätiön toimitusjohtaja

 

 

Lue lisää
talo
13.03.2018
Jari Riskilä
Asukkailla on sananvaltaa

Helsingin Sanomissa 13.3. julkaistu Jukka Kilven asumisoikeusasumista käsittelevä mielipidekirjoitus sisälsi toistuvasti kuultuja virheellisiä väittämiä, joihin on syytä vastata. Vaihtelun vuoksi aloitan Kilven kirjoituksen lopusta.

Kilven peräänkuuluttama mahdollisuus yhdistysmuotoiseen asumisoikeusasumiseen on ollut laissa jo vuodesta 1995 alkaen. Johtuuko ammattimaisen kiinteistönomistamisen tehokkuudesta vai mistä, mutta yhdistysmuotoinen asumisoikeusasuminen on ainakin toistaiseksi jäänyt marginaali-ilmiöksi.

Asolain uudistamisen yhteydessä ei olla romuttamassa asukkaiden oikeussuojaa. Päinvastoin, lakiin esitettäneen muutoksia, jotka entisestään korostavat talon omistajan velvollisuutta valvoa asumisoikeuden haltijoiden intressejä.

On vaikea nähdä, miten Kilven mainitsema EU-normi, joka kieltää valtion tuen markkinaehtoisesti toimivilta yhtiöiltä, liittyy asumisoikeusasumiseen. Asumisoikeusasuminen on talon rakennuttamisprosessista lähtien sen koko elinkaaren ajan valtion tukemaa asuntotuotantoa koskevien rajoitusten alaista, ei siis markkinaehtoista.

Keskeisimmät toimintaa koskevat rajoitukset velvoittavat määrittelemään käyttövastikkeet omakustannusperusteisesti ja rajoittavat omistajan oikeutta luopua kohteista. Rajoitusten noudattamista valvoo valtion viranomainen, Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA. 

Vastikemäärittelyssään Asokodit noudattaa ARAn ja ympäristöministeriön laintulkintaa ja siihen perustuvaa kulloinkin voimassa olevaa ohjeistusta. Sen mukaan vastiketaso ei saa ylittää käyttöarvoltaan vastaavien, samalla alueella olevien vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokria. Kilven mainitsema käräjäoikeuden tuomio vahvisti ja tarkensi tätä viranomaistulkintaa.

Asoasuntojen käyttovastikkeet ovat vuokriin verrattuina tutkitusti kohtuullisia. ARAn asuntomarkkinakatsauksen 2/2017 mukaan vapaarahoitteiset vuokrat olivat Helsingissä 34 % kalliimpia kuin asumisoikeusasumisen käyttövastikkeet. Vantaalla ero oli 22 % ja Espoossa 20 %.

ARAn vertailussa mukana olleissa kaupungeissa yhtä lukuun ottamatta käyttövastikkeet olivat myös valtion tukemien vuokra-asuntojen vuokria alhaisempia. Tyypillisesti käyttövastikkeet alittivat nämä ns. ARA-vuokrat 6-9 %:lla.

Toisin kuin Kilpi kirjoituksensa otsikossa toteaa, asumisoikeusasukkailla on sananvaltaa. Heillä on laissa taattu mahdollisuus osallistua asukastoimintaan ja päästä sitä kautta vaikuttamaan asuintalonsa asioihin. Asokotien asukashallintomalli on jopa lain vaatimustasoa laajempi.

Halutessaan asukkaat pääsevät kuitenkin helpolla, kun heidän ei tarvitse kantaa vastuuta taloyhtiön hallinnosta, vaan se hoidetaan ammattimaisesti heidän puolestaan. Tämä on tutkitusti yksi asumisoikeusasumisen vetovoimatekijä.

Asokotien omistajana on Asuntosäätiö sr. Sen perustajia, jotka edelleen ovat toiminnassa mukana, ovat Kilven mainitseman SAK:n lisäksi Invalidiliitto, Väestöliitto, Vuokralaiset ja Mannerheimin Lastensuojeluliitto. Sääntöjensä mukaan Asuntosäätiö ei voi jakaa varoja taustajärjestöilleen.

Jari Riskilä
Toimitusjohtaja
Asokodit

Lue lisää
talo_770x580
09.03.2018
Esa Kankainen
Korkotukilakiesitys ei lisää kiinnostusta ARA-tuotantoon

Valtioneuvosto antoi helmikuun lopussa eduskunnalle lakiesityksen 40 vuoden korkotuen kehittämiseksi. Eduskunta oli antanut lain uudistamisen tavoitteeksi, että pitkä korkotuki pitäisi saada houkuttelevaksi toimijoille.

Yleishyödyllisen toimijan näkökulmasta katsottuna lakiesitys ei kannusta lisäämään tuotantoa, koska siinä on kaksi olennaista puutetta. Toinen liittyy korjauksiin varautumiseen ja toinen valtion tukeen, jota ei esityksen mukaan ole tulossa vieläkään.

Lakiesityksessä ehdotetaan, että tuleviin korjauksiin ei saisi jatkossa varautua, vaan ne pitäisi tehdä velkarahalla. Asiaa perustellaan kyseenalaisesti asukkaiden edulla. Miten voi olla asukkaan etu, että korjataan kalliilla velkarahalla sen sijaan, että raha kerättäisiin etukäteen.

Velkarahan käyttö korjaustoiminnassa vaarantaa myös vakaan vuokra- ja vastikekehityksen, sillä korkokehitystä on vaikea ennustaa. On lyhytnäköistä tuudittautua siihen, että viimevuosien matala korkotaso jatkuisi vielä vuosikausia.

Kukaan ei voi myöskään tietää, saako tulevaisuudessa lainoja, millä ehdoilla ja mistä hankitaan lainojen vakuudet, koska asumisoikeustaloilla ei ole vakuusarvoa.

Konserniimme kuuluva asumisoikeusyhtiö Asokodit korjasi keräämillään varoilla asuntoja vuonna 2017 yli 30 miljoonalla eurolla. Jos sama summa olisi lainattu pankista, kustannukset saattaisivat nousta tulevina vuosina merkittävästi korkojen nousun myötä. Se tarkoittaa asukkaan kannalta , että vastikkeet nousisivat pankille menevien kustannusten vuoksi entisestään.

Jokainen korjaustoimintaan käytettävä euro tulee tarpeeseen, jotta vältetään myös korjausvelkaa. Valtion ei pidä omilla päätöksillään lisätä korjausvelan syntymistä asuntokantaan.

Tuon korjauksiin varautumisen kieltämisen taustalla on nähtävissä epäluulo toimijoita kohtaan. Ihmettelen asiaa, sillä suurin osa alan toimijoista on vastuullisia ja asukkaan etua ajavia tahoja.

On väärin, että lainsäätäjä määrittelee koko järjestelmän uusiksi sen mukaan, jos jokin yksittäinen toimija on toiminut joskus lain hengen vastaisesti. Eikö tällaisten varalle pitäisi pikemminkin lisätä valvontaa, kuin keksiä uusia, keinotekoisia rajoituksia, jotka eivät edistä uusien asuntojen tuottamista.

On suorastaan vastuutonta ajaa toimijoita käyttämään velkarahaa varsinkin, kun velan tueksi ei tarjota aitoa tukea.

Se onkin lakiesityksen toinen ongelmakohta. Valtion tukea ei olisi tulossa vieläkään ja pitkä korkotuki olisi ehdoiltaan yhä heikompi verrattuna 10 vuoden korkotukimalliin.

Esimerkkinä mainittakoon, että pitkän korkotuen mallissa omarahoituksen tuotto laskettiin taannoin neljään prosenttiin, kun se kymppivuotismallissa on kuusi prosenttia. Neljän prosentin tuotto ei kata välttämättä edes lain vaatimia taloudellisia varautumisia, jolloin toiminta menee tappiolliseksi.

Miten ihmeessä voidaan kuvitella, että tuen puuttuminen ja ehtojen heikennykset lisäisivät toimijoiden intoa tuottaa ko. ARA-asuntoja?

Ei voi muuta kuin ihmetellä, miten on valtiolle edullisempaa, että omistajataho sitoutuu vain 10 vuodeksi pitämään asunnot vuokrauskäytössä neljän vuosikymmenen sijaan. Varsinkin, kun pitkään korkotukeen liittyy vielä tiukempi vuokrasääntely eli asunnot ovat todella pitkään kohtuuhintaisia asukkaille.

Pahimmillaan lyhyen korkotuen talot ovat jo kymmenen vuoden päästä kasvattamassa valtion asumistukimenoja, kun vuokranmääritys vapautuu kokonaan. Sekö on valtion ja asukkaan kannalta järkevää toimintaa?

Jäämme mielenkiinnolla odottamaan hyväksyykö eduskunta lakiesityksen, joka on sen oman tahtotilan vastainen.

Esa Kankainen
Asuntosäätiön toimitusjohtaja

Lue lisää
asokodit_leinelä
19.02.2018
Jari Riskilä
Asoasukkaiden asumisturvaa ei saa heikentää

Ministeri Sampo Terho kirjoitti 17.2.2018 blogissaan asumisoikeusjärjestelmästä tavalla, jota on pakko kommentoida. Teksti sisältää runsaasti asiavirheitä alusta loppuun.

Toisin kuin Terho esitti, asumisoikeusjärjestelmä kehitettiin jo 80-luvun lopulla. Motiivina oli saada nuorille lapsiperheille kohtuuhintaisia asuntoja aikana, jolloin asuntojen hinnat kohosivat ennennäkemättömällä tavalla. Järjestelmää kehittämässä oli laajasti niin opiskelijajärjestöjä, poliittisia toimijoita kuin Terhon mainitsemia rakennuttajayhtiöitä.

90-luvulla kohtuuhintaisia asuntoja tuotettiin jopa tuhansia vuosittain. Näin asumisoikeusasuntojen ja valtion tukeman vuokra-asuntotuotannon avulla pelastettiin suomalainen rakennusala konkursseilta ja suurtyöttömyydeltä. Mutta sen takia ei asojärjestelmää kuitenkaan alun perin luotu, vaan vastaukseksi kohtuuhintaisten asuntojen tarpeeseen.

Terhon olisi kannattanut tarkistaa, että kyllä myös yhdistysmuotoinen asumisoikeusasuntojen omistaminen tuli mahdolliseksi jo vuonna 1995. Jostain syystä asuntoja ei kuitenkaan ole syntynyt sitä kautta kuin kourallinen. Todennäköisesti syy on siinä, että rakennuttajayhtiöiden kautta saatava asumisoikeusasunto on asukkaalle niin paljon helpompi ja riskittömämpi tapa hankkia koti. Rakennuttaminen ja asuntojen omistaminen vaatii ammattitaitoa.

Terho väittää tekstissään, että asoasuntojen asumiskustannukset voivat olla jopa korkeammat kuin yksityisillä vuokramarkkinoilla. Väitteen osoittaa vääräksi ARAn marraskuussa 17.11.2017 julkaisema tutkimus. Sen mukaan asumiskustannukset asosasunnoissa ovat markkinavuokriin verrattuna jopa yli 15 % matalammat muun muassa pääkaupunkiseudulla, jossa sijaitsee suurin osa asumisoikeusasunnoista. Kuopiota lukuun ottamatta kustannukset ovat jopa ARA-vuokra-asuntojen vuokria matalammat.

Asukkaille siis tarjotaan alkuperäisen tavoitteen mukaista kohtuuhintaista asumista, ja omistajayhtiöt ovat voitonjakorajoitteisia. Vastikkeissa ei siis makseta osinkoja omistajille, kuten Terho väittää liittäessään ”yhden suurimman asumisoikeusasuntoja hallinnoivan yhtiön” VVO:n (nyk. Kojamo) maksamiin miljoonaosinkoihin. Suurimman asumisoikeusasuntoja omistavan yhtiön, Asuntosäätiön Asumisoikeus Oy:n (Asokodit), omistajana on Asuntosäätiö sr, joka osti yhtiön jo vuonna 2014 sen silloisilta omistajilta VVO:lta ja Satolta.

Asuntosäätiön taustalla ovat Väestöliitto, Mannerheimin Lastensuojeluliitto, Vuokralaiset VKL, Invalidiliitto ja SAK. Perustajajärjestöjen yksi keskeinen arvotekijä on, ettei säätiö tulouta toiminnasta kenellekään osinkoja, vaan kaikki mahdollinen ylijäämä käytetään sääntöjen mukaan toiminnan kehittämiseen.

Asokotien toimintaan kuuluu myös aktiivinen asukashallinnon edistäminen, eli asukasvaikuttaminen on yhtiön näkökulmasta katsottuna positiivinen voimavara.

Ministeri Terhon blogin sisältämien useiden asiavirheiden vuoksi herää epäilys, että ministeri on tullut harhaanjohdetuksi. Tai sitten syyt löytyvät silkasta populismista.

Joka tapauksessa tilastot osoittavat, että asojärjestelmä on asukkaille vuokra-asumista edullisempaa asumista. Asukkailla on myös sananvaltaa asumiseensa, mutta on selvää, että juridisten vastuiden yhtiön taloudellisista ja lain antamista velvoitteista tulee kuulua yhtiölle.

Asojärjestelmä on jo nyt yhteisöllinen, ja sekä asumisoikeuden hankintaan että vastikemääritykseen kohdistuu lakiin perustuva hintasääntely. Asumisoikeusasunnot ovat asukkaalle turvallisia, kohtuuhintaisia ja omakustannusperiaatteella toimivia.

Asoasunto on sikäli verrattavissa omistusasuntoon, että asumisoikeuden voi antaa perinnöksi. Omistusasuntoa turvallisempia asoasunnot  ovat ennen kaikkea siksi, että asumisoikeuden realisoidessaan asukas tietää saavansa sijoittamansa asumisoikeusmaksun indeksillä tarkistettuna takaisin.

Yhdestä asiasta voimme kuitenkin olla ministeri Terhon kanssa samaa mieltä. Asokodit ja sen omistava Asuntosäätiökin haluavat, että asukkaiden asumisturva säilyy myös lakia uudistettaessa. Se on perusasia, josta ei saa tinkiä.

Jari Riskilä
Asokotien toimitusjohtaja

Lue lisää
magneettikatu_770x580
09.02.2018
Esa Kankainen
Toimijoiden ammattitaitoon kannattaisi luottaa

Kävin esittämässä Asuntosäätiön lausunnon eduskunnan talousvaliokunnalle. Kyseessä oli tarkastusvaliokunnan loppuvuodesta julkaiseman Asuntopolitiikan kehittämiskohteet -julkaisun suositukset.

Hyvää niissä suosituksissa oli muun muassa ehdotukset kaavoituksen ja tonttitarjonnan edellytysten parantaminen, normien joustavoittaminen ja ARA-rahoituksen ehtojen muuttaminen asuntotuotantoa tukeviksi.

Noilla asioilla on vaikutusta kohtuuhintaisen asuntotuotannon lisäämiseen, mikä on ainoa keino hillitä asuntojen hintojen ja vuokrien nousua kasvupaikkakunnilla.

Pidempään puhuin niistä suosituksista, jotka toimivat ihan päinvastoin, eli ovat jopa haitallisia ja estävät asuntotuotannon lisäämistä.

Asuntopolitiikan kehittämiskohteet -julkaisussa kritisoidaan tuotantotukia. Se on mielestäni kummallista sikäli, että tuotantotuen kautta vaikutetaan pitkäjänteisesti kohtuuhintaiseen rakentamiseen, asumiskustannuksiin ja myös asumistukimenoihin.

Valtion pitäisi käsittääkseni tehdä kaikkensa erityisesti asumistukien kasvun hillitsemiseksi. Asumistukea korottamalla ei ratkaista asumisen tämän päivän ongelmia, vaan ratkaisu pitäisi hakea nimenomaan tuotantoa lisäävistä elementeistä.

Julkaisussa ehdotettu tonttimaahan kohdistuvien verojen ja maksujen nostaminen lisäisi sekin asumistuen tarvetta, koska toimenpide nostaisi väistämättä vuokria ja vastikkeita. Emme siis missään tapauksessa voineet allekirjoittaa sitäkään suositusta, sillä asumisen kulut ovat asukkaillemme jo riittävän kovat.

ARA-asuntojen tuotantoedellytyksiä heikentäisi myös ehdotus, jonka mukaan ARAn varallisuutta käytettäisiin muuhun kuin tuettuun asuntotuotantoon. Olen aivan vakuuttunut siitä, että jos se avaus tehdään, ARA-tuotannolle jää yhä vähemmän resursseja käytettäväksi.

ARAn varat tulevat arava- ja vuosimaksulainojen lyhennyksistä ja koroista. On kohtuullista, että asukkaiden maksamat ylisuuret korot hyödyttävät juuri niitä, jotka ovat olleet niiden varojen kerryttäjinä.

Viimeisenä alan toimintaa heikentävänä seikkana nostin esiin suosituksen, jonka mukaan ARA-tontteja vuokrattaisiin samoilla hinnoilla vapaarahoitteisen tuotannon kanssa. Jälleen kerran esimerkki siitä, kuinka asumiseen kohdistuvia maksuja lisäämällä nostettaisiin asukkaidemme asumiskustannuksia ja valtion asumistukimenoja.

Nostin vielä esiin seikan, mikä oli jäänyt kokonaan julkaisussa huomiotta kertoen ehkä poissaolollaan tilaajan tavoitteista. Asumisoikeusasumista ei mainita julkaisussa.

Taannoisessa asuntopoliittisessa seminaarissa ministeri Tiilikaiselta kysyttiin leikkimielisessä sanaleikissä valitsisiko hän asumisoikeusasumisen vai osuuskunta-asumisen. Hän valitsi jälkimmäisen, koska sillä on kuulemma parempi tulevaisuus.

Onko ministeri sitä mieltä, että satatuhatta asukasta on valinnut väärin? Onko valtiovallan taholta järkevää pitää menneisyyden mallina järjestelmää, joka on osoittautunut hyväksi kohtuuhintaisen asumisen malliksi ja segregaation torjunnan välineeksi. Meidän mielestämme siihen ei pitäisi olla varaa.

Päätin esitykseni valiokunnassa toivomukseen, että valtion tukeman tuotannon koko prosessia kehitettäisiin rahoituksen, tehokkuuden ja toiminnan osalta yhdessä alan toimijoiden kanssa.

Tiedän, että emme ole ainoat alan toimijat, jotka ovat tuoneet lainsäätäjille juuri näitä samoja asioita esiin. Ammattitaitoamme kannattaisi käyttää hyödyksi.

Meillä vastuullisilla alan toimijoilla on sama tavoite kuin valtiolla: tuottaa pitkäjänteisesti kohtuuhintaisia asuntoja parantamaan asukkaiden elämänlaatua ja edistämään elinkeinoelämän toimivuutta.

Esa Kankainen
Asuntosäätiön toimitusjohtaja

Lue lisää
aso_talkoot_rgb_3000x2000
02.02.2018
Jari Riskilä
Hyvin hoidettuja asioita

ARAn marraskuussa julkaisema asuntomarkkinatutkimus osoitti, että asumisoikeusasuntojen vastikkeet ovat pääkaupunkiseudulla ja Tampereella keskimäärin yli 15 prosenttia alempia kuin vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrat. Muissa yli sadantuhannen asukkaan kaupungeissa asumisoikeusasuntojen käyttövastikkeet ovat 6,3 – 13,5 prosenttia alemmat.
Kuopiota lukuun ottamatta isoissa kaupungeissa käyttövastikkeet menevät myös alle ARA-vuokra-asuntojen vuokrien. 

Omistajatahojen eroja vastikkeissa selittää muun muassa se, että esimerkiksi Asokodeilla on kaikkein eniten 90-luvulla rakennutettua asuntokantaa, jonka korjaustoiminta vaatii enemmän taloudellisia satsauksia kuin nuorempi asuntokanta.

Asokotien 16 076 asunnosta 65 %:a on 90-luvun tuotantoa. Myös Asokotien asuntokannan pientalovaltaisuus nostaa korjaustoiminnan kustannuksia. Tästäkin huolimatta Asokodeissa on pystytty pitämään vastikkeet kohtuullisina.

ARAn tutkimus osoittaa selkeästi, että asumisoikeusasumisen perusidea toimii yhä edelleen. Yksi järjestelmän keskeinen elementti on, että vastikkeiden pitää olla vastaavien vuokra-asuntojen vuokria edullisempia.

En malta olla nostamatta esiin ammattimaisten kiinteistönomistajien roolia. Asioita on osattu hoitaa hyvin, kun vastikkeet on pystytty pitämään lain vaatimassa raamissa. Näin siitäkin huolimatta, että vanhenevaa asuntokantaa on pitänyt korjaustoiminnan kautta pitää kilpailukykyisenä ja vanhojen talojen lainaehdot ovat nostaneet kustannuksia erityisesti viime vuosina. Samoin asumisen verotus on vuosi vuodelta kiristynyt ja rakentamisen hinta kallistunut.

Voin varsin vapaasti kehua yhtiötämme ja muita toimijoita tässä asiassa, koska olen ollut tehtävässäni vasta kuukauden verran, eli en ole ollut vaikuttamassa näihin tuloksiin. Koen yhdeksi tärkeimmistä tehtävistäni varmistaa, että vastiketaso pysyy järjestelmän idean mukaisena, kustannuspaineista huolimatta.

ARAn esiin nostama vastiketieto on mielestäni hyvä osoitus asumisoikeusasuntojen omistajayhteisöjen ammattimaisesta ja yleishyödyllisestä luonteesta. Yleishyödyllisyys ei ole ollut kauhean suosittu termi viime vuosina asuntoalalla, mutta haluan olla nostamassa sitä uudelleen arvoonsa.

Tehtävämme on olla luomassa ihmisille hyvää asumista. Samalla edesautamme elinkeinoelämän toimintaa tarjoamalla työntekijöille asuntoja, joiden kustannuksiin myös tavallisella palkansaajalla on varaa.

Asumisen kustannukset pysyvät kohtuullisina, koska asumisoikeusasumisen pelisääntöihin kuuluu, että omistajille ei kerätä vastikkeissa voittoja. Asukkaat maksavat asumiseensa liittyvistä kuluista.

Vaikka asumisoikeusjärjestelmällä on tiukat lakisääteiset reunaehdot ja valvonta, toimijat ovat myös halunneet kehittää asumismuotoa ja rakennuttaa koko ajan lisää haluttuja asuntoja. Yleishyödylliset arvot ovat mitä ilmeisemmin voimissaan.

Yleishyödyllisyyden lisäksi puhuisin yhteiskuntavastuullisesta toiminnasta, sillä ainakin itseäni juuri se seikka motivoi siirtymään Asokotien toimitusjohtajaksi. Me emme ole Asokodeissa pakertamassa kukin yksittäistä työsarkaamme, vaan toteuttamassa tärkeää yhteiskunnallista tehtävää yhteistyössä asukkaiden, yhteistyökumppaneiden ja viranomaisten kanssa.

Jari Riskilä
Asokotien toimitusjohtaja

Lue lisää
aso_muutto_770x580
16.01.2018
Jari Riskilä
Asumisoikeusjärjestelmästä on helppo innostua

Tarpeellinen, erityinen ja  innostava tulevaisuuden juttu, jossa on tietysti myös omat haasteensa. Noin kuvaisin tuntojani asumisoikeusasumisesta, kun otin vuoden alussa vastaan Asokotien toimitusjohtajan tehtävät.

Yhteiskunnallisesta tarpeellisuudesta ei liene mitään epäselvyyttä. Kohtuuhintaisia asuntoja tarvitsevat sekä asukkaat että elinkeinoelämä.

Asoasuntojen avulla ehkäistään segregaatiota alueilla, joille ei voida tuottaa enempää ARA-vuokra-asuntoja, eikä omistusasunnoille löydy kysyntää. Voidaan jopa sanoa, että segregaatiota torjumalla asoasunnot ovat tavallaan edistämässä myös yhteiskuntarauhaa.

Henkilökohtaisesti pidän tärkeänä sitä, että Asokodit tuottaa aidosti yleishyödyllisiä asuntoja eli omakustannusperiaatteella toimivia kohtuuhintaisia ja turvallisia koteja asukkaille suhdanteista riippumatta. Murroksen keskellä elävässä yhteiskunnassa asuminen on yksi tärkeimmistä perusasioista, jonka vakaudesta yleishyödylliset toimijat pitävät osaltaan huolta.

Asumisoikeusasumisessakin on toki  haasteensa.  Niihin sain tutustua hieman ennakkoon joulukuussa, kun Helsingin käräjäoikeus antoi tuomionsa ns. vastikkeiden vertailuasiassa. Tuomio oli selvä, käräjäoikeus vahvisti Asokotien tulkinnan vertailuvuokrasta: vastikkeita tulee verrata yleisillä vuokramarkkinoilla perittäviin vuokriin rahoitusmalliin katsomatta, ei pelkästään ARA-vuokra-asuntojen vuokriin tai tilastovuokriin.

Huolimatta vapauttavasta tuomiosta, vastikemäärittely on myös jatkossa melkoinen haaste yhtiölle. Vanheneva asuntokanta täytyy pitää kohtuuhintaan kilpailukykyisenä tilanteessa, jossa vanhojen vuosimaksulainojen lyhennykset ovat korkeimmillaan. Samaan aikaan asumisen verotusta käytetään yhä vahvemmin työkaluna valtion yleiskulujen kattamisessa.

Valtio vaikeuttaa omakustannusperiaatteella toimimista myös muilla päätöksillään. Esimerkiksi tuleva lakiuudistus on mahdollisesti tuomassa toimintaan elementtejä, jotka voivat nostaa asumisen kustannuksia ja vaikeuttaa muun muassa korjaustoiminnan rahoitusmahdollisuuksia.

On ihan ymmärrettävää, että asukkaiden on vaikea hahmottaa kokonaistilannetta ja helppo epäillä yhtiön roolia kustannusten kasvussa. Siksi käräjäoikeuden päätös oli tervetullut vahvistus sille, että yhtiö toimii siten kuin sen lain ja virkamiesten ohjeistuksen mukaan pitääkin.

Asumisoikeusjärjestelmä on tarkkaan valvottu järjestelmä ja hyvä niin. Vain sitä kautta voidaan myös tulevaisuudessa taata yleishyödylliset arvot ja toimintatavat.

Tiedän, että yhtiön puolelta on tehty jo vuosikausia töitä muun muassa korkotukilainojen lyhennysohjelman järkevöittämiseksi. Samoin on pyritty lisäämään päättäjien ymmärrystä asojärjestelmän eduista ja tarpeellisuudesta niin asukkaille kuin koko yhteiskunnalle.

Samaa työtä aion itse jatkaa entistä painokkaammin. Asokotien tulee olla Suomen suurimpana asumisoikeusasuntoja omistavana yhtiönä lippulaiva, joka vie järjestelmää eteenpäin. Ja sen työn ohjenuorana pidän asumisen kohtuuhintaisuuden ja turvallisuuden varmistamista.

Tämän tekstin alussa käytin myös määrittelysanoja innostava ja tulevaisuuden juttu. Sellaiseksi koen tämän järjestelmän, joka luotiin jo vuonna 1990 vuokra- ja omistusasumisen väliin sijoittuvaksi vaihtoehdoksi asuntomarkkinoille.

Asojärjestelmä on innostava sen erinomaisten ominaisuuksien vuoksi. Asoasumisen kustannukset ovat yhä kohtuulliset ja omistusasumiseen verrattuna samoilla kuukausikuluilla saa tilavamman kodin. Elämä asokodissa on myös helppoa ja vaivatonta, koska yhtiö huolehtii ammattimaisesti asuntojen ja talojen kunnossapidosta.

Asumisoikeusasunto on myös sijoitus, sillä luopumisen yhteydessä asukkaalle maksetaan asumisoikeusmaksu takaisin rakennuskustannusindeksillä tarkistettuna. Sijoituksen arvo on näin pääsääntöisesti turvattu, ja tämän hetken korkotasolla sijoitus on myös kannattava.

Näistä lähtökohdista katson, että asumisoikeusasumisella on mahdollisuus kasvaa suorastaan loistavaksi asumisen vaihtoehdoksi tulevaisuudessa.

Kaupungistuminen lisääntyy, ihmiset arvostavat yhä enemmän asumisen helppoutta, vapautta ja turvallisuutta, eikä omistamista koeta enää koko elämän johtotähdeksi. Asumisoikeusasuminen on kuin luotu näistä valinnoista kumpuavia  tarpeita varten. Siksi siitä on helppo innostua.

Jari Riskilä
Asokotien toimitusjohtaja

Lue lisää
talokuva2_web
11.12.2017
Esa Kankainen
Tasausjärjestelmä on yhteisöllinen järjestelmä

Tasausjärjestelmä on ollut käytössä jo 90-luvun alkupuolelta lähtien ympäristöministeriön ohjeistuksen mukaan. Se on olennainen osa asumisoikeusjärjestelmää ja käytössä myös vuokra-asuntopuolella, koska se on todettu erinomaiseksi keinoksi ylläpitää ja hallinnoida isoa määrää asuntoja.

Tasausjärjestelmä toimii siten, että yhtiön kaikkien kiinteistöjen kulut, kohdekohtaisia hoitokuluja lukuun ottamatta, kerätään yhteen ja jaetaan kaikkien kohteiden kesken.

Esimerkiksi 700 euroa neliöltä maksettavan putkiremontin kustannukset eivät tule kerralla samaisen talon asukkaiden maksettavaksi, koska kulut jaetaan kaikkien asuntojen kesken.

Asukkaan kannalta järjestelmä takaa tasaisesti kehittyvät asumiskustannukset. Yhtiö puolestaan  hyötyy siten, että se pystyy suunnittelemaan korjaustoimintoja ennakoivasti ja pitämään kiinteistöt pitkäjänteisesti kunnossa.

Otetaan esimerkkitapaukseksi eräs 90-luvun puolessa välissä rakennettu Asokotien espoolainen rivitalokohde. Talot sijaitsevat upealla paikalla meren rannan tuntumassa. Laman aikaan saatiin ARA-tuotannolle erinomaisia tontteja.

Tuossa kohteessa asukkaat maksavat nyt vastiketta keskimäärin 15 euroa neliöltä kuukaudessa. Kohde on jo sen verran vanha, että siihen on jouduttu tekemään vuosien varrella korjaustoimenpiteitä satojen tuhansien euron edestä. Pientalokohteissa joudutaan käyttämään moniin korjauksiin rahaa enemmän kuin kerrostalokohteissa.

Jos Asokodeilla ei olisi käytössään tasausjärjestelmää, kohdetta ei olisi juurikaan pystytty korjaamaan säilyttäen noin kohtuullinen vastiketaso. Suurin osa rahoista olisi mennyt lainojen lyhennyksiin. Kohteessa on ollut 20 vuoden kertalyhenteinen ns. bullet-laina.

Mutta koska tasausjärjestelmä on käytössä, Asokotien toiset kohteet ovat osallistuneet kustannuksiin. Niinpä on pystytty maksamaan sekä lainat että käyttämään rahaa korjaamiseen.

Tuon mainitun talon rakentamiseen käytetyt lainat on vastikään saatu maksetuksi. Osan asukkaista on ollut vaikea ymmärtää, miksi siitä huolimatta tuon kohteen asukkailta peritään yhä edelleen entisen suuruista kuukausivastiketta.

Se johtuu tasausjärjestelmästä, jonka avulla he ovat saaneet nauttia tasaisesta vastikekehityksestä huolimatta korjaustoiminnoista. Nyt kun kohdetta ei rasita enää pääomakulut, heidän maksamien vastikkeiden avulla jonkun toisen kohteen asukkaat saavat nauttia vuorollaan samasta edusta.

Eräs pitkäaikainen asukasedustaja totesi kerran, että tasausjärjestelmään on rakennettu sisään yhteisöllisen ajattelun malli. Ketään ei jätetä pulaan selviytymään yksin taakoistaan ja toisaalta jokainen hyötyy järjestelmästä ajallaan.

Tuo ajattelumalli sopii hyvin Asuntosäätiön toimintaan. Perustajajäseniemme Väestöliiton, Mannerheimin Lastensuojeluliiton, Vuokralaiset VKL:n, Invalidiliiton ja SAK:n tavoitteena on ollut alusta lähtien tukea Asuntosäätiön toiminnan kautta perheiden hyvinvointia. Turvallinen asunto ja asuinympäristö on ihmisen hyvinvoinnin keskeinen tekijä.

Asuntosäätiö omistaa tällä hetkellä 17 000 asuntoa ja teemme vuosittain 400 uutta asuntoa. Haluamme, että asukkaat ovat tyytyväisiä ja että heillä on turvallista asua meidän asunnoissamme.

Esa Kankainen
Lue lisää
say_keimolankaarre9ulkoa_3
22.11.2017
Esa Kankainen
ARA-tuotantoa tarvitaan myös noususuhdanteessa

Taannoisessa Kova ry:n asuntopoliittisessa seminaarissa alan toimijat antoivat reipasta palautetta valtiovarainministeriön esitykselle. Toin itsekin loppukeskustelussa esiin, ettei tilanne markkinoilla ole sellainen, että valtion tukema eli ARA-asuntotuotanto veisi tilaa vapaarahoitteisten asuntojen rakentamiselta. Samaa ajatusta nosti esiin myös Rakennusliiton Matti Harjuniemi. 

Kauppakamarin Tatu Rauhamäen esityksessä saimme kuulla, että rajoitteena on lähinnä osaavan työvoiman saaminen rakennusalan yrityksiin ja pahana pullonkaulana nimenomaan kohtuuhintaisten asuntojen puute.

Ajattelutapa tuotannon syklisyydestä eli että ARA-tuotantoa tarvittaisiin vain laskusuhdanteessa on aikansa elänyt. Sille ei ole enää tilaa, koska takavuosien vähäiset rakentamisen volyymit ovat aiheuttaneet pääkaupunkiseudulle pahan vajauksen asuntotarjontaan.  

Tulevaisuudessa kaikentyyppisiä asuntoja tarvitaan lisää kiihtyvällä vauhdilla, sillä seuraavan 20 vuoden aikana etelän metropolialueelle on arvioitu muuttavan lähes 300 000 uutta asukasta.

ARA-tuotannon avulla pidetään elinkeinoelämän ja erityisesti jatkuvasti lisääntyvän matalapalkkaisen palvelutuotannon rattaat pyörimässä, kun tavalliset työssäkäyvät ihmiset saavat asunnon työpaikan läheltä kohtuuhintaan.

Vapaarahoitteisella tuotannolla ei pystytä täyttämään pääkaupunkiseudun asuntotuotannon vajetta. Siksi tarvitaan valtion tukemia vuokra- ja asumisoikeusasuntoja,  eikä se tuotanto voi jäädä odottelemaan laskusuhdannetta, jolloin vanhan ajattelutavan mukaan olisi oikea ARA-tuotannon rakentamisaika.

Vuokralaiset ry:n Anne Viita nosti seminaarikeskusteluun puolestaan tärkeän näkökulman ARA-tuotannon pitkän aikavälin vaikutuksesta asumisen kustannuksiin. Vain sen avulla saadaan asukkaille asuntoja, joissa asumisen kustannukset pysyvät pitkäjänteisesti kohtuullisina. Siitä pitää huolta ARA-tuotannon omakustannusperiaate ja voitonjakorajoitteisuus. Ne luovat asukkaalle taloudellista ennakoitavuutta ja asumisen turvaa.

Olen ymmärtänyt, että valtion taholta pelätään tuetun asuntotuotannon taloudellisia riskejä korkotason noustessa. Korot ovat olleet jo vuosikausia todella matalat, eikä näköpiirissä ole korkojen nousua. Johtuen matalasta korkotasosta ARA-tuotanto on päinvastoin ollut jo pitkään valtiolle tuottoisa sijoitus. Rakentamiseen käytettyjen lainojen korkeat korkokulut tuovat valtiolle tuloja, jotka asukkaat maksavat vuokrissaan ja vastikkeissaan.

Ja toisaalta, uutta asuntokanta tuotetaan pelkästään hyville ellei jopa loistavilla paikoille kasvukeskuksiin. Jos sellaisilla alueilla ei ole tulevaisuudessa ARA-asunnoille kysyntää, on yhteiskunnassamme tapahtunut todennäköisesti jotain paljon pahempaa kuin korkotason nousu. Eli en usko valtion riskien toteutumiseen uustuotannon osalta.

Kovan seminaarissa tuli jälleen mieleen, että jotain on pielessä, kun valtion lainsäädäntöön vaikuttavan virkakoneiston ja alan toimijoiden käsitykset alan tilanteesta eroavat niin pahasti toisistaan. Se näkyy muun muassa tekeillä olevissa lakiuudistuksissa.

Seminaarin loppukeskustelussa moni alan toimija toi esiin huolensa siitä, että lakiuudistukset esimerkiksi korkotukilainoituksen osalta hankaloittaa asuntojen tuottamista ja pahimpien uhkakuvien mukaan jopa lopettaa asumisoikeustuotannon. Sitä ei saisi missään tapauksessa päästää tapahtumaan.

Jaan monen seminaarikommentoijan toiveen siitä, että valtion taholta kaivattaisiin nyt ennen muuta vakaata ja ennustettavaa asuntopolitiikkaa, jonka avulla asuntotuotantoa saataisiin jouhevasti liikkeelle. Sitä tarvitsevat nyt kaikki asukkaista elinkeinoelämään.

Esa Kankainen


Lue lisää
DSC_1095
26.09.2017
Esa Kankainen
Ajetaanko omistajayhteisöt liian ahtaalle?

Korkotukilakiluonnos annettiin juuri lausunnolle, asumisoikeuslakiuudistus on tekeillä ja Eduskunnan tarkastusvaliokunnan tilaama Asuntopolitiikan kehittämiskohteita –selvitys julkaistiin vastikään.

Kaikkia noita mainittuja lakihankkeita ja selvityksiä yhdistää eräs seikka, joka ihmetyttää asiaa vuokra- ja asumisoikeusasuntoja omistavan yhtiön näkökulmasta katsottuna.

Nähdäänkö omistajayhteisöjen toiminta jotenkin vahingollisena suhteessa asukkaaseen tai jotenkin muuten yhteisen hyvän kannalta kyseenalaisena, kun toimintaedellytyksiä halutaan hankaloittaa?

Esimerkiksi tarkastusvaliokunnan julkaisussa suositellaan, että ARA-kohteen tontit tulisi myydä ja vuokrata markkinahintaan ja korvata kasvavat asumisen kustannukset suoraan asukkaalle asumistukena.

ARA-hankkeet kipuilevat jo nyt korkeiden rakennuskustannusten ja tiukkojen kaavamääräysten aiheuttamien korkeiden hintojen kanssa. Kalliimpi tontinhinta todennäköisesti vähentäisi liikkeelle lähtevää tuotantoa. Muutoksesta kärsisivät sekä kohtuuhintaisia asuntoja tarvitsevat asukkaat että veronmaksajat, jotka maksaisivat entisestään kasvavat asumistukimenot.

Korkotukilainsäädännössä puolestaan esitetään omistajataholle viiden prosentin omarahoitusosuutta hankkeen rahoitukseen. Esityksen läpimeno lopettaisi ainakin asumisoikeusasuntojen tuotannon.

Asojärjestelmä on luotu lainsäädännön kautta sellaiseksi, että omistajatahon omarahoitusosuutta ei tarvita. Sen turvin on voitu tuottaa asukkaille aidosti kohtuuhintainen asumismuoto ja kunnille erinomainen työväline muun muassa segregaation ehkäisemiseen.

Asumisoikeuslaki ei ole vielä tullut lausunnolle, mutta alustavien tietojen mukaan lakiin ollaan esittämässä muun muassa omistajataholle, yhtiön toimivalle johdolle ja hallituksen jäsenille erittäin mittavia sanktioita mahdollisen lain noudattamatta jättämisen varalle.

Kaikista näistä esimerkeistä viestittyy erikoisella tavalla epäluulo ahneiksi miellettyjä omistajayhteisöjä kohtaan. Se kummastuttaa sikäli, että valtion tukemia asuntoja tuottavat yhtiöt ovat tiukasti valvottuja jo nyt. Niiden tulee toimia voitonjakorajoitteisesti omakustannusperiaatteella ja pitää asukkaat tiiviisti mukana myös hallinnossa yhteishallintolain mukaan.

Toisaalta harmitellaan kuinka vähän ARA-asuntojen toteuttajia nykyään on. Niitä haluttaisiin olevan enemmän, jotta asuntoja saataisiin lisää. Nyt vireillä olevat asuntopoliittiset linjaukset saattavat pahimmillaan vähentää rakennuttajien määrää entisestään ja tällöin kipeästi tarvittavia uusia asuntoja jää rakentamatta.  

Epäluulon sijaan lakien ja säädösten toivoisi edistävän luottamuksen ilmapiiriä. Vuokra- ja asumisoikeusasuntojen omistajayhteisöjä ei pidä ajaa toiminnassa liian ahtaalle.

Toimintaedellytykset tulisi pyrkiä säilyttämään, jotta kasvukeskuksiin saadaan tarvittava määrä kohtuuhintaista uudistuotantoa. Siten edistettäisiin elinkeinoelämän edellytyksiä ja helpotettaisiin asuntoa tarvitsevan asukkaan elämää.

ARA-tuotantoa toteuttava yhteisö pitäisi mieluusti nähdä yhteiskunnan kannalta positiivisena toimijana, joka sopivasti ohjattuna tuottaa lisäarvoa hyvinvointiyhteiskunnan rattaisiin.

Esa Kankainen

Lue lisää
DSC_1122
26.09.2017
Marko Pyykkönen
Korkotukilain uudistus voi lopettaa asotuotannon

Ympäristöministeriö lähetti lausunnolle luonnoksen uudesta korkotukilainsäädännöstä. On hyvä, että asiaa on vihdoin pohdittu, sillä korkotukilainojen valuviat ovat olleet kaikkien tiedossa jo 90-luvulta lähtien.

Hyvää luonnoksessa on muun muassa se, että lainojen takaisinmaksua pyritään järkevöittämään ja omavastuukorkoa laskemaan. Mutta ikävä kyllä yksi ehdotus vie pohjan kaikilta positiivisilta asioilta ja koko esitykseltä.

Uudistuotannolle esitetään viiden prosentin suuruista omarahoitusosuutta, jota ei voisi kattaa valtion avustuksilla tai asotuotannossa asumisoikeusmaksuilla.

Käytännössä tuo ehdotus lopettaisi asumisoikeusasuntojen tuotannon. Mistään ei löydy omistajatahoa, joka lahjoittaisi rahaa ikuisiksi ajoiksi tuotantoon, josta ei voi saada sijoitettua pääomaa takaisin.

Asumisoikeusjärjestelmä on alun perin luotu sellaiseksi, että omistajatahon omarahoitusosuutta ei tarvita. Siksi esimerkiksi vastikemääritys perustuu omakustannusperiaatteelle eikä vastikkeissa saa kerätä rahaa muuhun kuin toteutuneisiin kustannuksiin. Niihin ei lueta uudistustuotantoon tarvittavaa omarahoitusosuutta.

Perusteluina viiden prosentin omarahoitusosuudelle on kerrottu muun muassa omistajan sitouttaminen tuotantoon. Asiaa myös verrataan siihen, että asukas satsaa asumisoikeusmaksuna asumiseensa 15 prosenttia asunnon hankintahinnasta.

Nämä kaksi asiaa eivät ole vertailukelpoisia. Asukkaat hyötyvät sijoituksestaan pois muuttaessaan. Yhtiö on lain mukaan velvollinen maksamaan takaisin asukkaalle asumisoikeusmaksun rakennuskustannusindeksillä tarkistettuna. Yhtiössämme tuo indeksisumma tarkoitti viime vuoden vaihteessa 88 miljoonaa euroa.

Asukkaalle asumisoikeusmaksu ei siis ole riskisijoitus, päinvastoin, mutta yhtiöllä on vastuu pitää kiinteistöomaisuus kilpailukykyisenä ja hoitaa vielä nuo asukkaille kuuluvat taloudelliset edut.

On myös korostettu asumisoikeusasuntojen riskiä valtiolle. Tosiasiassa asumisoikeusasunnot sijaitsevat pääsääntöisesti korkean asuntokysynnän alueilla kuten pääkaupunkiseudulla, jossa ei ole näköpiirissä minkäänlaista kysynnän heikkenemistä. Riski toteutuisi vasta, kun asunnot tyhjenisivät. Jos niin kävisi, Suomessa olisi todennäköisesti tapahtunut radikaaleja yhteiskunnallisia muutoksia.

Omarahoitusvaateen käyttöön otolla voi kuitenkin olla melkoisia yhteiskunnallisia muutoksia, sillä asumisoikeusasuminen ovat tärkeä välimuoto alueilla, joille ei voi enää rakentaa lisää vuokra-asuntoja eikä tuoteta lisää omistusasuntoja.

Asotuotannon loppuminen lisäisi väistämättä segregaatiota. Tämä asia on havahduttanut myös pääkaupunkiseudun isot kunnat omarahoitusosuuden käyttöönoton ongelmallisuuteen. Liekkö pelkona menettää hyvä täydennysrakentamisen työkalu.

Yhtiöllämme on yhä edelleen halu tuottaa asumisoikeusasuntoja alueille, joilla tarvitaan kohtuuhintaisia asuntoja elinkeinoelämän tarpeisiin. Olemme sitoutuneet niiden omistamiseen, mutta toiminnan onnistumiseksi tietyt perusedellytykset pitää pysyä kunnossa. Siksi tulemme lausunnossamme esittämään, että lakiesityksestä poistetaan omarahoitusosuuden vaatimus.

Lue lisää
lainsaadanto
31.08.2017
Esa Kankainen
Kiinteistövero ei voi olla ottoautomaatti

 

Asuminen pääkaupunkiseudulla maksaa liikaa.

Siitä asiasta on melko suuri yhteisymmärrys olemassa.

Syyt asumisen kovaan hintaan ovat moninaiset kaavamääräysten vaatimuksista rakentamisen kustannuksiin ja kiinteistöjen alati kasvaviin ylläpitokustannuksiin. Vapaarahoitteisissa vuokra-asunnoissa ja omistusasunnoissa hintaa nostaa myös omistajien tuotto-odotukset.

Kaikille asumismuodoille yhteinen tekijä on veroluonteiset maksut.  Asuntosäätiön pääkaupunkiseudun melko uusien valtion tukemien vuokra-asuntojen kiinteistövero on noin 0,52 euroa neliöltä kuukaudessa ja veron osuus on noussut viimeisen viiden vuoden aikana noin 47 prosenttia.

Kiinteistöverosta keino paikata kuntataloutta

Asuntosäätiön Asumisoikeus Oy:llä on asumisoikeusasuntoja 31 paikkakunnalla ja niiden asumiskustannuksista kiinteistöveron osuus on keskimäärin noin 0,35 euroa neliöltä kuukaudessa. Nämä kulut asumisoikeusasuntojen osalta ovat viimeisen viiden vuoden aikana nousseet noin 16,5 prosenttia.

PTT:n taannoisen selvityksen mukaan asumismenot kasvavat 2017-2019 keskimäärin noin 2,5 prosenttia vuodessa. Selvityksessä nostetaan kuntakohtaiseksi muuttujaksi erityisesti kiinteistövero, josta näyttää tulleen helppo keino paikata kuntataloutta.

Hallitus onkin jälleen korottamassa kiinteistöveroa merkittävästi. Kannattaisi kyllä miettiä, onko se kokonaisuuden kannalta järkevää.

Menot kasvavat tuloja nopeammin

PTT:n selvityksen mukaan asumismenot kasvavat käytettävissä olevia tuloja nopeammin. Tutkimuksen teettäneet Kiinteistöliitto ja Omakotiliitto nostavat aiheellisesti esiin kysymyksen, kannattaako asumisen kustannuksia nostaa kiinteistöveron kautta entisestään ja siten vaikeuttaa elinkeinoelämän toimivuutta ja heikentää asukkaiden ostovoimaa.

Asumisen kustannuksiin menee selvityksen mukaan 27 – 39 prosenttia asukkaan käytettävissä olevista tuloista. Kaupungeissa asuvien ja erityisesti yksinasuvien kulut ovat tuon liukuman isommasta päästä eli juuri heidän, joiden määrä kasvaa koko ajan.

Valtion taholta ristiriitaista toimintaa

Kiinteistöveron korottamispäätös on valtion taholta myös hyvin ristiriitaista toimintaa. Meitä toimijoita kehotetaan rakentamaan lisää asuntoja kohtuuhintaisesti ja samaan aikaan korotetaan jatkuvasti veroluonteisia maksuja, joihin toimijat ja maksavat asukkaat eivät voi mitenkään vaikuttaa.

Kiinteistövero ei saisi olla nykyisen kaltainen ottoautomaatti. Asuntosäätiön ARA-vuokra- ja asumisoikeusasunnoissa asumisen hinta määräytyy omakustannusperiaatteen mukaan. Kiinteistöveron korotus vaikuttaa suoraan asumisen hintaan, mutta niin vaikuttaisi veroluonteisten maksujen madaltuminenkin.

 

Esa Kankainen
Asuntosäätiön toimitusjohtaja

 

Lue lisää
aso_seniorit
14.08.2017
Marko Pyykkönen
Asoyhteisöille pitäisi sallia laaja asumispalvelutuotanto

Suurin uhka asumiskulttuurille löytyy seinien sisältä

Suomalaisen asumiskulttuurin pahin uhka ei välttämättä löydy asuntotuotannon määrästä tai teknisestä laadusta, vaikka ne ovatkin ehdottomasti tärkeitä asioita.

Jos asuntoja ei ole riittävästi, asumisen hinta nousee ja elinkeinoelämä kärsii, kun työntekijöille ei löydy koteja. Huonolaatuiset rakennukset puolestaan vaikuttavat monella tavalla asumisviihtyvyyteen ja jopa asukkaiden terveyteen.

Väittäisin kuitenkin, että pahin uhka piilee asuntojen seinien sisäpuolella koetussa yksinäisyydessä, joka lienee yksilöllisyyttä ja jopa itsekkyyttä korostavan kulttuurin ikäviä sivuvaikutuksia.

Yksinäisyyden hinta on siitä kärsivälle ihmiselle kova, mutta niin on yhteiskunnallekin. Kun ihminen on yksinäinen, hän välittää yhä vähemmän ympäröivän yhteiskunnan asioista.

Yhteenkuuluvuuden tunne yhteiskuntaan on heikentynyt viime vuosina myös tutkitun tiedon mukaan. Siksi yksinäisyyden torjuntaan kannattaisi käyttää kaikki mahdolliset resurssit, myös asuntopoliittiset keinot.

Asumisoikeusyhteisöille mahdollisuus olla mukana palveluidentuotossa

Asokotien kaltaisille asumisoikeusyhteisöille pitäisi sallia mahdollisuus olla mukana tuottamassa palveluita, jotka helpottavat asukkaiden arkea ja parhaimmillaan torjuisivat yksinäisyyttä.

Tällä hetkellä asumisoikeusyhteisöt saavat tuottaa ja ylläpitää vain asuntoja. Esimerkiksi hyvinvointi- tai kodinhoitopalveluiden tuottaminen on asumisoikeuslain mukaan kiellettyä. Myös omakustannusvuokran tiukka määrittely estää palveluiden kehittämisen asukasystävällisempään suuntaan.

Laaja-alainen palvelutuotanto kuitenkin sopisi erinomaisesti Asokotien kaltaisille yhteisöille, joiden asunnoissa asutaan pitkäaikaisesti. Myös toiminnassa noudatettavan yhteishallintolain tavoitteena on edistää yhteisöllistä asumista, joten palvelutuotannon mahdollistaminen olisi enemmän kuin luonteva jatko nykyiselle toiminnalle.

Yhtiön roolina voisi olla tuottaa uudenlaisia toimintoja, joiden avulla asukkaat saisivat helpotusta arkeensa ja saisivat luotua omassa talossa luontevia sosiaalisia verkostoja.

Asumisen inhimillisten ulottuvuuksien kehitystä

Monet asukkaat kaipaavat taloihin talkkaria takaisin. Vanhaan menoon tuskin on paluuta, mutta nykyajan talkkaripalvelu voisi olla jotain vastaavaa toimintaa, joka luo tunteen, että tapahtui asumisessasi mitä tahansa, asioista pidetään huolta.

Totta kai yhtiö pitää huolta kiinteistöjen ylläpidosta ja huollosta, mutta se toiminta palvelee talojen teknistä puolta. Uudenlaisilla toiminnoilla pitäisi edistää ennen kaikkea asumisen inhimillisiä ulottuvuuksia.

 

Marko Pyykkönen
Asokotien toimitusjohtaja

 

Lue lisää
aso_vauvaperhe_cmyk
07.07.2017
MARKO PYYKKÖNEN
Perheellistymisikäiset tarvitsevat edullisia asuntoja

Näin perheiden kesälomakaudella ajatukset kääntyvät helposti lapsiperheiden asioihin. Millä tavalla lapsiperheitä voisi tukea niin, että emme menetä muun muassa aivoviennin kautta parhaimmassa veronmaksuiässä olevia ihmisiä ulkomaille.

Tilastojen valossa sitä tapahtuu jo nyt melko paljon, eikä se lupaa hyvää esimerkiksi eläkejärjestelmälle. Työeläkeyhtiö Varman toimitusjohtaja Risto Murton mukaan järjestelmän kestävyys tulevaisuudessa on kiinni erityisesti työelämässä olevien ihmisten luottamuksesta eläkejärjestelmään.

Siinä hän on todennäköisesti enemmän kuin oikeassa. Kun tietää, että nuoret ihmiset odottavat yhä enemmän kaikissa palveluissa vastinetta rahoilleen, niin pitäisi todella tarkkaan pohtia, miten perheellistymisiässä olevia ihmisiä otettaisiin paremmin huomioon.

Asoasuntoja tarjoavan yhtiön johtajana olen totta kai puhumassa asumisratkaisujen puolesta. Asumisoikeusasunnot ovat juuri niitä, joita tarvittaisiin lisää erityisesti kasvukeskuspaikkakunnilla.

Kun Asokodeille valmistuu uusi kohde kaupunkikeskustan tuntumaan, lapsiperheitä on hakijoina paljon. Se kertoo selvää markkinakieltä siitä, että asumisoikeusasunnot kiinnostavat lapsiperheellisiä, koska omistusasumiseen verrattuna samoilla kuukausittaisilla asumiskuluilla saa enemmän tilaa käyttöön helpottamaan arjen sujumista.

Siitä syystä valtiovallankin kannattaisi panostaa asumisoikeusasumiseen. Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA voisi esimerkiksi ohjeistaa, että 40-vuotisen korkotukilainoituksesta käyttämättä jääviä valtuutuksia voitaisiin käyttää asumisoikeustuotantoon.

Tällä hetkellä asiasta ei ole ohjeistusta olemassa ja asotuotannon kanssa valtuutuksista kilpailee muun muassa lyhyen korkotuen tuotanto.

Miksikö valtuutukset pitäisi käyttää asotuotantoon? Siksi, että silloin valtion tuki ohjautuisi tuotannolle, joka ei ole kymmenen vuoden päästä helposti myytävissä pois vuokra-asuntokäytöstä. ARA:n hintaraamit ovat myös tarkemmat asumisoikeusasunnoissa ja siksi ne asunnot ovat edullisempia asukkaille. Säästettäisiin myös asumistukimenoissa.

Asuntopoliittisilla päätöksillä pystyttäisiin siis tekemään paljonkin lapsiperheiden elämän helpottamiseksi. Tuon valtuutusasian osalta päätöksen vaikutus tulisi melko nopeastikin näkyviin. Tai siis niin nopeasti kuin rakentamisen pitkäjänteisessä prosessissa on mahdollista.

 

Marko Pyykkönen
Asokotien toimitusjohtaja

 

Lue lisää
alppikylankuja13-1
06.07.2017
ESA KANKAINEN
ARA-tuotanto kovissa hintapaineissa

Vapaarahoitteinen asuntotuotanto vetää tällä hetkellä rakentamisen markkinoilla. Isot rakennusliikkeet keskittyvät nyt omaan tuotantoon ja myös rahastoille tehtävä asuntokanta neuvottelu-urakoineen vie niiden kapasiteettiä.

Valtion tukeman vuokra- ja asumisoikeusasuntotuotannon urakkakilpailuihin saadaan nyt lähinnä pienten ja keskisuurien tekijöiden tarjouksia. Jos tarjouspyyntö hankkeesta lähetetään 15 toimijalle, tarjous saadaan ehkä kahdelta tai kolmelta.

Urakkahinnat ovat nousseet viime aikoina niin, että olemme saaneet jatkuvasti neuvotella ARA:n kanssa toimenpiteistä, joilla hankkeita saataisiin liikkeelle. Hintaa yritetään nipistää alas mistä pystytään ja laadusta karsitaan.

Kyse ei suinkaan ole rakennusliikkeiden ahneudesta, vaan hintapaine tulee aliurakoiden, materiaalien yms. kustannusten noususta sekä materiaalien saatavuudesta. Muun muassa betonielementtien tilausajat ovat tällä hetkellä erittäin pitkät.

On selvää, että rakennusliikkeille jäävä kateodotus hintasäännellyssä ARA-tuotannossa ei houkuta, jos vapaarahoitteisesta tuotannosta rahaa jää käteen enemmän.

Kohtuuhintaisen asuntotuotannon hankkeita on siis vaikea saada nyt liikkeelle ja olemmekin joutuneet hyllyttämään hankkeita liian korkeiden urakkahintojen hintojen vuoksi. Viime vuonna Asuntosäätiö luopui tonteista Lahdessa ja Tampereella, tänä vuonna Helsingin Tapaninkylässä.

Korkeiden urakkahintojen lisäksi kustannuksia nostavat usein vaikeat maaperäolosuhteet, autopaikoituksen vieminen talojen kellariin sekä yksityiskohtaiset ja vaativat kaavamääräykset.

Haluaisin nostaa esiin vielä myös yhden seikan, mikä vaikuttaa tällä hetkellä rakentamisen hintaan erityisesti Helsingissä ja Vantaalla.

Kaupungit jakavat vähänkin kiinnostavat tontit nykyään pääasiassa erityyppisten kilpailujen, joko kaavasuunnittelu- tai valmiin kaavan tonttikilpailun kautta. ARA ei hyväksy kilpailujen kustannuksia osaksi hankkeen suunnittelupalkkiota, vaan kulut pitää rahoittaa muuta kautta.

Kilpailussa toivotaan yleensä osallistujaksi konsortiota, jossa on 2-8 osapuolta. Jos kilpailevia konsortioita on useita ja vain yksi voi voittaa, voin vain kuvitella, kuin paljon kaikilta muilta menee resursseja ja rahaa hukkaan joka kilpailussa. Puhutaan kymmenistä, jopa sadoista tuhansista euroista.

En kyseenalaista kilpailujen tarpeellisuutta sinällään, mutta kun asukkaiden maksukyky on rajallinen, kaikkia asumisen hintaa nostavia tekijöitä on syytä pohtia tarkasti.

ARA-tuotanto on perinteisesti ollut luonteeltaan suhdanteita tasaavaa asuntotuotantoa, jota on tuotettu silloin, kun vapaarahoitteinen asuntotuotanto on vähäisempää. Jos ajat olisivat entiset, tämän hetken tilanne ei huolestuttaisi, mutta ajat ovat muuttuneet.

Valtion tukemaa kohtuuhintaista asuntotuotantoa tarvitaan nyt kipeästi vapaarahoitteisen tuotannon rinnalla. Vain siten saadaan asuntoja riittävästi kasvukeskuksiin, asuntojen hinnat pysymään kurissa ja elinkeinoelämän rattaat pyörimässä.

 

Esa Kankainen
Asuntosäätiön toimitusjohtaja

 

Lue lisää
Asopaketti_espoontie
19.06.2017
Marko Pyykkönen
Asumisoikeusasukkaat haluavat vaikuttaa asuntonsa kuntoon

Vastikään valmistuneen asiakastyytyväisyystutkimuksemme mukaan 81 prosenttia asukkaistamme uskoo pysyvän nykyisessä asunnossaan lähitulevaisuudessa. Innolink Resourcen tekemän tutkimuksen mukaan asukkaat ovat tyytyväisiä erityisesti asuntojemme sijaintiin ja palveluiden saatavuuteen.

Tutkimus toi tietoon myös kehitettäviä asioita, joihin täytyy huolella paneutua. Yksi merkittävä muutos edellisvuoden tuloksiin verrattuna on, että vastaajista 48 prosenttia kertoi pitävänsä erittäin tärkeänä asukkaan vaikuttamismahdollisuuksia. Edellisvuonna vastaava prosenttiluku oli vain 23.

Suurin osa haluaa vaikuttaa nimenomaan asunnon kunnossapitoon liittyviin asioihin. Se tieto ei yllättänyt, sillä Asokotien asunnoissa asutaan pitkään. Yli kymmenen vuotta asuneita on jopa 4782 asunnossa.

Kun asumisaika on pitkä, asumisen jäljet näkyvät väistämättä asunnossa. Yhtiö tarjoaa asukkaalle mahdollisuuden omatoimiseen pienremontointiin kuten seinien maalaamiseen sekä Staileri-pakettien kautta isompaan remontoimiseen siten, että myös yhtiö osallistuu kustannuksiin.

Sen sijaan laajamittaiseen asuntojen järjestelmälliseen korjaustoimintaan yhtiöllä ei ole kustannussyistä mahdollisuutta.

Jälleen kerran syyt löytyvät talojen rakentamiseen käytetyistä valtion takaamista lainoista. Takapainotteisen lyhennysohjelman ja korkeiden korkojen vuoksi lainanhoitokulut rasittavat vastikkeita kohtuuttomasti vielä nytkin, kun rahaa pitäisi käyttää korjaustoimintaan.

Vastikkeiden korottaminen korjaustoiminnan vuoksi ei ole mahdollista, koska vastaan tulee asukkaiden maksukyky.

Asumisoikeusasuntojen korjaustarve on siis suuri. Valtion taholta tarvitaan toimenpiteitä sekä rakentamisen aikaisen lainajärjestelmän uusimiseen että korjaustoiminnan rahoittamiseen.

Korkotukilainsäädännön uusimisen yhteydessä onkin nyt esitetty, että lainajärjestelmää uusittaisiin yhdistämällä vanhat lainat peruskorjauslainoihin. Järkevältä kuulostaa myös se, että lainojen lyhennysohjelmaa nopeutettaisiin.

Toivottavasti näin myös toteutuu, sillä asumisoikeusasumisen kilpailukyvyn kannalta on tärkeää, että valtio vihdoinkin järkiperäistäisi lainaehtojaan asumisoikeusasukkaiden eduksi.

Asiakastyytyväisyystutkimuksen tarkemman analyysin mukaan asuntojen korjaustarve alkaa näkyä jo viihtyvyydessä. Siksi olemme budjetoineet vuodelle 2018 jopa neljänneksen enemmän rahaa asuntojen sisäpuoliseen korjaustoimintaan. Emme halua menettää pitkäaikaisia asiakassuhteitamme.

Mutta kolikon toinen puoli on, että kun pintaremontoidaan asuntoja, raha on pois muusta kiinteistöjen korjaustoiminnasta kuten talotekniikan uusimisesta tai rakenteiden peruskorjauksesta.

Ammattimaisesti toimiva, vastuunsa kantava kiinteistönomistaja ei voi toimia vuosi toisensa jälkeen sillä tavalla.

 

Marko Pyykkönen
Asokotien toimitusjohtaja

 

Lue lisää
aarnivalkeantie3-9
30.05.2017
Esa Kankainen
Tutkimuksen kautta kiinni vuokra-asumisen haasteisiin

Vuokra-asunnoissamme asuvat asukkaat olivat edellisvuotta tyytyväisempiä palveluihimme. Teetimme jälleen asiakastyytyväisyystutkimuksen ja jopa 94 prosenttia vastaajista suosittelee meitä lähipiirilleen.

On selvää, ettei tuollaiseen lukuun kannata tuudittautua. Kyselyssä tuli nimittäin ilmi, että meiltä löytyy myös taloja, joiden palvelutoiminnoissa on parantamisen varaa. Ne täytyy tutkia tapauskohtaisesti ja löytää keinot nostaa tasoa.

Yksittäisen talon ongelmat ovat tärkeitä havaita, sillä niissä saattaa piillä aihio laajempiin haasteisiin sen lisäksi, että ongelmat heikentävät yksittäisen asukkaan asumisviihtyvyyttä.

Edellisvuoden kyselyyn verrattuna yksi kunnossapitoon liittyvä muutos nousi selkeästi esiin. Yhä enemmän arvostetaan kodinkoneiden ja lisäsäilytystilojen laatua. Sen sijaan muunlainen laatutason nosto, kuten perinteinen pintaremontointi ei välttämättä lisää kiinnostusta asua asunnossa pidempään.

Asukkaiden mieltymykset näkyvät vaihtuvuuslukuina ja sitä kautta yrityksen kustannusrakenteessa. Siksi noiden tietojen analysointi ja nostaminen toiminnan tasolle on tärkeää.

Jotain olemme kuitenkin osanneet tehdä jo pidempään oikein, sillä 88 prosenttia vastaajista uskoo pysyvänsä nykyisessä asunnossaan vielä pitkään. Sekin luku nousi viime vuodesta seitsemän prosenttiyksikköä.

Asuntosäätiön vuokra-asunnot koetaan tehdyn tutkimuksen mukaan turvallisiksi ja palvelu ystävälliseksi. Haluamme varmistaa, että asiakkaamme kokevat jatkossakin toimintamme laadukkaaksi. Siksi siirrymme tutkimaan asiakastyytyväisyyttä ns. jatkuvan kyselytutkimuksen periaatteella.

Uskomme, että kilpailukykymme on kiinni siitä, että havaitsemme mahdolliset muutokset välittömästi, eikä vuoden viiveellä. Siten päästään tarttumaan ongelmakohtiin heti ja toisaalta myös vahvistamaan positiivisiksi koettuja käytäntöjä.

Asuntosäätiön tavoitteena on aina ollut panostaa asumisen laatuun niin vuokra-, asumisoikeus- kuin omistusasunnoissa. Se on perustajayhteisöjemme Väestöliiton, SAK:n, Mannerheimin Lastensuojeluliiton, Vuokralaiset ry:n ja Invalidiliiton linjaus toiminnallemme jo vuodesta 1951 lähtien.

Tavoitetaso saavutetaan ja säilytetään vain kysymällä säännöllisesti asukkailta, mitä mieltä he ovat linjauksistamme ja käytännön toiminnastamme. Asukkaat ovat oman asumisensa parhaita asiantuntijoita, joita varten me työtämme teemme.

Esa Kankainen
Asuntosäätiön toimitusjohtaja
 
Lue lisää
pihatalkoot_cropped
17.05.2017
Marko Pyykkönen
Yhteisöllisyyden vaaliminen vaatii uudenlaisia toimia

Yhteisöllisyys on tärkeä osa asumiskulttuuria. Sen avulla luodaan sosiaalisia verkostoja, mutta siihen kytkeytyy mukaan myös taloudellista hyötyä, sekä asukkaan että yhtiön näkökulmasta katsottuna.

Urani alkuaikoina yhteisöllisyys asotaloissa syntyi useimmiten käytännönläheisen tekemisen ja yhdessäolon kautta. Erityisesti laman aikana 90-luvun alussa ihmiset etsivät mielekästä tekemistä lähipiiristä, esimerkiksi talojen pihoilta. Myös kerhohuoneita hyödynnettiin ahkerasti.

Rahaa oli vähän käytössä ja arki tiukkaa monella tavalla. Asumisoikeustaloissa siivottiin jopa rappukäytäviä talkoilla, jotta saatiin hoitovastiketta pienemmäksi.

Paikat pidettiin kunnossa ja asoasukkaat arvostivat asuinympäristöjään. Yhtiön näkökulmasta katsottuna rahaa jouduttiin käyttämään korjaus- ja siivoustöihin vähemmän kuin nykyään.

Sitten tuli internet ja mullisti ihmisten elämän myös asuintaloissa. Kaupunkiaktivistitutkijoiden mukaan ihmiset eivät ole enää kiinnostuneet asuintalonsa ihmisistä, koska samanmieliset on helppo löytää netin kautta vaikka mistä ja mihin aikaan tahansa. Eikä asuminen ole tuon yhteydenpidon keskiössä.

Ajatus yhteisesti hoidettavasta asuinympäristöstä on sittemmin hävinnyt aika monessa talossa. Elintasokin on kohonnut, eikä raha motivoi enää samalla tavalla varsinkin kun asumiskulut nousevat koko ajan eikä talkootyöstä ole saatavissa samanlaista taloudellista hyötyä kuin ennen.

Raha on yllättävän suuri motiivi asukkaiden yhteistoiminnoille, vaikka sosiaalisten kontaktien luominen onkin monelle asukasaktiiville yhä tärkeä osa toimintaa.

Asumisen kustannukset nousevat jatkuvasti esimerkiksi asumisoikeustaloissa epäedullisten lainanhoitokulujen takia. Kustannukset nousevat myös jatkuvasti kohoavien vesi- ja sähkötaksojen tai verotuksen kautta kaikissa asumismuodoissa tasapuolisesti.

Vaikka kuinka tehtäisiin asumisoikeuslakiin muutoksia, jotka korostavat asukkaiden mahdollisuuksia vaikuttaa talokohtaisiin kuluihin tai mahdollistettaisiin asukkaille veto-oikeus yhtiössä tehtyihin päätöksiin, ei se poista yhtiön todellisia kuluja. Yhtiön on hoidettava velvoitteensa.

Yhteisöllisyyttä täytyy siis lähestyä toiselta näkökulmalta, mutta kuitenkin niin, että homma hyödyttää molempia osapuolia. Mitään puuhastelua ei yhtiön kannata olla taloihin tarjoamassa.

Yksi vaihtoehto voisi olla, että pystyisimme tekemään taloja, joissa voisi asua kaksi tai kolme sukupolvea lähekkäin. Tai ystäväporukalla olisi mahdollisuus saada asumisoikeusasunnot helposti samasta talosta. Se synnyttäisi uudella tavalla taloihin luonnollista yhteisöllisyyttä ja lisäisi niitä kuuluisia turvaverkkoja, joita jokainen tarvitsee elämäänsä.

Yhtiön kannalta katsottuna tuollainen toiminta pitäisi vaihtuvuusluvut matalina, asoasunnot kysyttyinä ja vaihtokustannukset kurissa. Kun asukkaat asuvat pitkään samassa talossa, asuinympäristöstä pidetään myös parempaa huolta eli myös kunnossapitokustannukset pysyvät kurissa.

Asumisoikeusjärjestelmä pitäisi vaan saada taipumaan tuonkaltaisten talojen tekemiseen eli järjestelmä pitää muuttaa niin, että se palvelee nykypäivän ihmisten tarpeita. Ihmisten tarpeet ovat muuttuneet ällistyttävän paljon 25 vuodessa. 

 
Marko Pyykkönen
Asokotien toimitusjohtaja
 
Lue lisää
suurpellon puistokatu 6 a-c blogi
24.04.2017
Esa Kankainen
Asuntosäätiölle ennätysmäärä asuntoja

Vasta valmistunut toimintakertomuksemme viime vuodelta kertoo, että vuosi 2016 oli säätiön 65-vuotisen historian tuotteliain asuntomäärällä mitattuna. Asuntoja valmistui 510, mikä on reipas lisä noin 16 500 asunnon kantaamme.

Merkittävää on myös se, että tuotanto oli tavoitteidemme mukaista monipuolista ja kohtuuhintaista asuntotuotantoa: 110 vuokra-, 353 asumisoikeus- ja 47 omistusasuntoa.

Ennätystuotanto oli mahdollista toteuttaa muun muassa valtion käynnistysavustusten avulla sekä siksi, että lainojen omavastuukorko puolitettiin korkotuettujen vuokra-asuntojen osalta. Vuokra-asuntoja kannatti laittaa liikkeelle ja niistä tuli juuri niin kohtuuhintaisia kuin markkinoilla nyt kaivataan. Ei ihme, että valmistuneilla asunnoilla oli kymmenkertaisesti enemmän hakijoita kuin asuntoja valmistui.

Erityisen suosittuja viime vuonna valmistuneista asunnoista olivat Vantaan Leinelään ja uudelle Keimolanmäen asuinalueelle valmistuneet asumisoikeus- ja vuokra-asunnot samoin kuin Jätkäsaareen valmistuneet Hitas-asunnot. Hyvät kulkuyhteydet ja lähellä olevat palvelut houkuttelevat asukkaita.

Ikävä kyllä samanlaista tuotantomäärää ei ole tänä vuonna tulossa. Viime vuonna saimme liikkeelle vain 227 asuntoa, pääosin asoasuntoja. Suurimpina syinä tilanteeseen olivat huonontuneet lainaehdot sekä epätietoisuus uuden 10-vuotisen korkotukimallin tulevista ehdoista. Myöskään vuokra-asumisen väliaikaiset tukimuodot eivät olleet enää käytössä.

Asumisoikeusasuntoja olisimme laittaneet liikkeelle enemmänkin, mutta valtion päätös jäädyttää lainavarausten saanti alkuvuodeksi ja tästä johtuneet viivästymiset siirsivät hankkeiden käynnistymistä vuoden 2017 puolelle.  Toivottavasti tämänkaltaiselta poukkoilulta vältytään jatkossa.

Rakentaminen on pitkäjänteistä toimintaa ja vaatii tuekseen pitkäjänteistä asuntopolitiikkaa.

Viime vuoden toimintakertomusta silmäillessä nousee esiin toinenkin tärkeä asia. Asuntosäätiön asunnoissa on erittäin hyvä käyttöaste ja todella matala asukkaiden vaihtuvuusprosentti.

Keskimäärin asuntojemme käyttöaste viime vuonna oli 97,88 prosenttia ja vaihtuvuus 16,65 prosenttia.

Teetimme viime vuonna asukkaidemme keskuudessa asiakastyytyväisyystutkimuksen ja se kertoo, miksi nuo mittariluvut ovat niin hyvät ja asukkaat suosittelevat meitä mielellään. Asukkaat tuntuvat arvostavan, että asumisen hinta-laatusuhde on kunnossa. Omakustannusperiaatteen mukainen vuokra ja vastike ovat kohtuullisia ja kiinteistöistä pidetään hyvää huolta.

Tutkimuksesta kävi myös ilmi, mitä asukkaat odottavat meiltä tulevaisuudessa. Kiinteistöjen hoitoon ja huoltoon täytyy panostaa jatkossakin, asuntoja työstää koko ajan muuttuvien tarpeiden mukaisiksi ja pihojen viihtyisyyttä sekä turvallisuutta kohentaa entisestään.

Noiden tavoitteiden lisäksi jatkamme niin runsasta uudistuotantoa kuin mahdollista ja myös perinteistä aluekehitystoimintaamme. Meille on tulossa mielenkiintoisia kohteita, muun muassa Helsingin Sompasaareen ja Kruunuvuorenrantaan, Espoon Suurpeltoon sekä Vantaan Keimolanmäkeen ja Leinelään.

Kohtuuhintaista asuntotuotantoa pitäisi voida tuottaa enemmänkin. Nykyisillä lainaehdoilla runsas tuotanto ei kuitenkaan ole mahdollista.

Toivottavasti valtion taholta saadaan pian aikaan järkeviä uudistuksia myös pitkän korkotuen malliin, jotta asuntojen tuotanto tulisi jatkossa kannattavammaksi hinnoilla, jotka sopivat asukkaiden kukkarolle.

Esa Kankainen
Asuntosäätiön toimitusjohtaja
 
Lue lisää
timanttikuja_blogi
12.04.2017
Marko Pyykkönen
Valtio määrittää nyt asumisen kustannuksia asoasunnoissa

Asumisoikeusasuntojen rakentamiseen käytettyjen lainojen ehdot ovat olleet aina huonommat kuin vuokratalopuolella. Asiaa on perusteltu sillä, että asoasukkaat ovat paremmin toimeentulevia ihmisiä eli heiltä voidaan periä enemmän asumisen kustannuksia kuin vuokralaisilta.

Asumisoikeusasukkaat ovat kuitenkin ihan samanlaisia pieni- ja keskituloisia työssäkäyviä asukkaita kuin vuokra-asunnoissa. Suurin osa heistä joutuu ottamaan pieneenkin asomaksuun lainaa, jonka vakuutena on asumisoikeussopimus.

Lainajärjestelmää ollaan nyt vihdoin uudistamassa, kun vanhan järjestelmän ongelmat ovat kaatumassa päälle. Rakentamiseen vaaditut lainat lyhentyvät huonojen lainaehtojen vuoksi lainan loppupuolella. Samaan aikaan talot tulevat jo perusparannusikään ja pitäisi ottaa uutta lainaa perusparannusta varten.

Ympäristöministeriö on vastikään antanut korkotukilakiesityksensä lausunnolle ja mekin olemme siitä kantamme antaneet. Emme ole tyytyväisiä siihen, että uudistus on jätetty puolitiehen.

Asumisoikeusjärjestelmän erityispiirteistä johtuen sille tarvittaisiin kokonaan oma rahoitusjärjestelmä ja sellainen, etteivät asukkaat joudu eriarvoistavan korkotukipolitiikan maksajiksi.

Asoasunnot ovat ikuisten rajoitusten alaisia, toisin kuin vuokra-asunnot ja lainarahan saaminen ilman valtion täytetakausta on mahdotonta. Taloilla ei ole vakuusarvoa.

Kaiken lisäksi lainsäädännöstä johtuen, yhtiöllä ei ole edes mahdollisuutta hankkia muuta vakuudeksi kelpaavaa omaisuutta.

Vastikkeen määräytyminenkin on tarkkaan lailla säädelty ja yhtiö velvoitettu lunastamaan takaisin asukkaan asumisoikeusmaksu rakennuskustannusindeksillä tarkistettuna. Aikaa lunastamiseen on kolme kuukautta asukkaan luopumisilmoituksesta. Asukkaalle toki riskitöntä asumista, mutta vaatii yhtiöltä taloustaiteilua.

Noiden toimintaa tiukasti rajaavien erityispiirteiden vuoksi tarvitsemme asumisoikeudelle oman lainajärjestelmän ja sellaisen, että lainat voidaan lyhentää nykyistä järkevämmällä aikataululla. Rakentamiseen otettu laina pitäisi myös voida yhdistää perusparannuslainaan ja korkotuen pitäisi olla voimassa koko laina-ajan.

Lisäksi haluaisimme, että omavastuukoron alentaminen koskisi myös vanhoja korkotukilainoja tai sitten vanhojen kohteiden lainojen ehdot tulisi uudistaa kokonaan.

Emmekä missään tapauksessa halua, että asukkailta peritään peruskorjausmaksua asumisoikeusmaksun lisäksi, kuten nyt on esitetty. Sellainen nostaisi pahimmillaan asumisen kustannuksia entisestään, lisäisi tyhjäkäyttöä ja hankaloittaisi yhtiön mahdollisuuksia suoriutua velvoitteistaan.

Tasausjärjestelmä on osoittautunut hyväksi keinoksi hoitaa korjaustoimintaan liittyviä velvoitteita. Ei voi olla niin, että jonkun yksittäisen väärinkäytöksen vuoksi koko järjestelmä muutetaan, kaikki toimijat kärsivät ja lopulta asukkaat maksavat uudistuksesta yhä kalliimpia asumisen kustannuksia.

Tekeillä olevan uudistuksen myötä valtiolla olisi hyvä tilaisuus tehdä aidosti kohtuuhintaista korkotukipolitiikkaa ja edesauttaa siten myös kohtuuhintaisen asuntotuotannon lisääntymistä erityisesti pääkaupunkiseudulla.


Marko Pyykkönen
Asokotien toimitusjohtaja
 
Lue lisää