Aso versus osuuskuntamalli
Asumisoikeusjärjestelmä täyttää tänä vuonna 30 vuotta. Viime aikoina julkisuudessa esillä ollutta osuuskunta-asumista on Suomessa ollut jo satakunta vuotta, mutta se ei ole asojärjestelmän tavoin löytänyt toteutusmallia, joka olisi tuottanut laajemmin pitkäaikaisia osuuskunta-asuntoja.
Suurin syy osuuskuntamallin suosion vähäisyyteen Suomessa on vuonna 1926 säädetty asunto-osakeyhtiölaki. Se selittää myös eroa muihin Euroopan maihin, joissa osuuskunta-asuminen ja myös vuokra-asuminen on yleisempää. Asunto-osakeyhtiölaki on täysin suomalainen järjestelmä, jota ei löydy muualta.
Asunto-osuuskuntia syntyi aluksi useitakin, mutta niitä muutettiin osakeyhtiöiksi viimeistään 70-luvulla. Syy lienee melko inhimillinen, raha.
Nyt osuuskunta-asumisen mallia ollaan jälleen kehittämässä. Hyvä niin, koska kaikkia toimia kohtuuhintaisen asumisen edistämiseksi tarvitaan. Osuuskunta-asumisen keskeinen tavoite on nimenomaan luoda asukkaille edullisia koteja vuokra- ja omistusasumisen välimaastoon.
Pellervon taloustutkimukselta on tulossa keväällä muun muassa ARAn rahoittama selvitys osuuskunta-asumisesta, joten aiheesta saadaan kohta laajempaa tietoa. Mallejahan on tällä hetkellä kehitteillä erilaisia, mutta ne kaikki kuitenkin pohjautuvat osuuskuntalakiin.
Eräissä kehitteillä olevissa malleissa on paljon samoja elementtejä kuin asojärjestelmässä, mutta niistä löytyy myös merkittäviä eroja.
Suurin yhtäläisyys on pysyvä asumisturva, asuntoa ei voi myydä asukkaan alta pois. Molempiin pääsee myös asumaan kohtuullisen pienellä alkupääomalla. Samankaltaisuutta löytyy lisäksi siitä, että osuuskunta-asumista suositellaan kehitettäväksi alan ammattilaisten toimesta.
Asumisoikeusjärjestelmä on vakiinnuttanut asemansa juuri siksi, että yleishyödylliset yhtiöt ovat tuottaneet asuntoja, joissa asukas voi asua huoletta. Ammattilaiset hoitavat ylläpidon ja yhtiö kantaa myös taloudelliset riskit. Ihmiset arvostavat asumisen huolettomuutta yhä enemmän.
Jos osuuskunta-asuminen lähtee kehittymään samaan suuntaan, sillä voi olla menestymisen mahdollisuuksia. Toivottavasti näin tapahtuu, sillä jokaista kohtuuhintaista asuntoa tarvitaan markkinoilla, joilla on liikaa kohtuuttoman kalliita asumisen vaihtoehtoja.
Silloinkin kun tarkastellaan asojärjestelmää mahdollisimman paljon muistuttavaa osuuskunta-asumisen mallia, näiden asumismuotojen erot korostavat nimenomaan asumisoikeusasumisen hyviä puolia.
Asumisoikeusmaksu on 15 prosenttia asunnon hankintahinnasta. Uudemmissa kohteissa asomaksu voi olla kymmeniä tuhansia euroja. Osuuskuntamallissa asukkaan omarahoitusosuus on esitetty pienemmäksi.
Toisaalta asumisoikeusmaksun etuna on, että se maksetaan kokonaisuudessaan takaisin rakennuskustannusindeksillä tarkistettuna, jos asukas muuttaa pois. Viime vuosina rakennuskustannusindeksi on noussut enemmän kuin elinkustannusindeksi eli asomaksu on ollut asukkaalle jopa jonkin verran tuottava sijoitus.
Asumisoikeusmaksuun mahdollisesti tarvittava laina on myös säästämistä tulevaisuutta varten. Tämä säästämisfunktio liitetään usein vain omistusasunnon hankintaan sen vetovoimaisuutta lisäävänä piirteenä. Toisin kuin omistusasumisessa, asojärjestelmässä asukkaan sijoitus on riskitöntä, sillä yhtiö on velvoitettu maksamaan asomaksun lain nojalla takaisin.
Toinen todella merkittävä asumisoikeusasumisen etu on, että asunnot on lailla turvattu pysymään asumisoikeuskäytössä ikuisesti. Samoin niiden vastikekehitys on säännelty, koska vastikemäärittely perustuu omakustannusperiaatteeseen. Omistavat yhtiöt ovat lisäksi voitonjakorajoitteisia. Laki turvaa myös asukkaiden oikeuden valvoa, että näitä pelisääntöjä noudatetaan.
Osuuskuntalaki ei estä osuuskunnan muuttamista osakeyhtiöksi ja kuten alussa totesin, näin on myös tapahtunut. Osuuskunnan tiukoillakaan säännöillä ei pystytä estämään tuota asiaa aukottomasti. Tilanteet, toimijat ja markkinat muuttuvat, kuten on nähty vuokramarkkinoilla kuluneiden vuosikymmenten aikana.
Osa nytkin kehitteillä olevista malleista on sellaisia, että osuuskunta on helposti muutettavissa asunto-osakeyhtiöksi. Näin tehtäessä asunnot muuttuisivat markkinahintaisiksi omistusasunnoiksi. Myös osuuskunta-asuminen tarvitsisi oman lakinsa, jos asumismuodosta halutaan aidosti asukkaita palveleva pitkäaikainen, kohtuuhintainen vaihtoehto markkinoille.
Asumisoikeusjärjestelmä jatkaa edelleen markkinoilla samanlaisena turvallisena vaihtoehtona kuin se on ollut tähänkin saakka. Asoasuntoja on Suomessa jo noin 50 000. Asokodit omistaa niistä eniten, 16 500 asuntoa.
Asumisoikeusjärjestelmää koskevaa lakia ollaan uudistamassa. Olemme esittäneet lakiin parannuksia muun muassa siltä osin, että asuntojen saaminen ja vaihtaminen tapahtuisi jouhevammin. Se on ehdottomasti esillä olevien osuuskuntamallien etu. Miksipä sitä ei voisi saada myös asojärjestelmän eduksi?
Kaikki keinot pitäisi käyttää, jotta asojärjestelmän kaltainen jo tällaisenaan erinomainen ARA-tuote saataisiin entistä paremmin asukkaita ja koko yhteiskuntaa palvelevaksi asumisen vaihtoehdoksi.
Jari Riskilä
Asuntosäätiön Asumisoikeus Oy:n toimitusjohtaja