Toimitusjohtajien blogit

Asumisen_tuet_ja_markkinatalous
18.05.2018
Jari Riskilä
Asumisen tuet ja markkinatalous

Olen seurannut tiiviisti viimeaikaista asumistuki-tuotantotukikeskustelua. Haluttuja asumisoikeusasuntoja tuottavan yhtiön näkökulmasta katsottuna kummeksun, miksi tuotantotukea arvostellaan niin voimakkaasti.

Monissa puheenvuoroissa lähdetään siitä, että tuotantotuesta tulisi tykkänään luopua, eli lakkauttaa kokonaan niin sanottu sosiaalinen asuntotuotanto. Keskeinen perustelu vaatimukselle on, että tuotantotuki vääristää kilpailua ja häiritsee siten asuntomarkkinoiden toimintaa. Näin varmasti periaatteessa onkin, jos vertailukohdaksi otetaan puhdasoppisesti markkinatalouden ehdoilla toimivat asuntomarkkinat. On vaan niin, että sellaisia asuntomarkkinoita, joiden toimintaa julkinen valta ei millään tavoin sormeile, esiintyy vain talousviisaiden papereissa. Vertailukohta on siis puhtaasti virtuaalinen.   

Aina vaan enemmän tuotantotuen arvostelu kummeksuttaa, kun samoissa puheenvuoroissa esitetään, että asumistuki on se tukimuoto, johon yhteiskunnan kannattaa euroja laittaa. Ja kyllä se laittaakin, esim. vuonna 2017 selvästi yli 2 miljardia euroa. Vertailun vuoksi todettakoon, että tällä hetkellä keskeisimmästä sosiaalisen asuntotuotannon tukimuodosta, korkotukijärjestelmästä, valtiolle aiheutuneet kulut olivat viime vuonna noin 5 miljoonaa euroa. Tämä on noin 0,25 % asumistukimenoista.     

Tukijärjestelmien kustannusten vertailun unohtamista enemmän ihmetyttää tuotantotuen arvostelijoiden epäjohdonmukaisuus. Jos tuotantotukeen laitetut eurot häiritsevät asuntomarkkinoiden toimintaa, niin miten vaikuttaa miljardien kysyntätuki? Markkinatalouden perusprinsiippien mukaan kysynnän kasvu nostaa hintaa, kun taas tarjonnan lisääntyminen alentaa sitä. Kun näin lähtökohtaisesti asumisen hintaa alentavassa tuotantotuessa nähdään haitallisia markkinavaikutuksia, niin miten ne voidaan kysyntätuen kohdalla tyystin sivuuttaa?  

Selitys mainitulle epäjohdonmukaisuudelle lienee raadollinen. Vuoden 2016 jälkeen vuokrien nousu on hidastunut eli sijoittajat eivät ole voineet enää odottaa tuottojen kasvavan entiseen malliin. Vuokria on jopa jouduttu laskemaan lisääntyneen tarjonnan myötä ja panostamaan entistä enemmän palveluihin, kuten asuntojen remontoimiseen. Sekin on syönyt sijoittajien tuottoja. Jos vuokratasoa nostavaa asumistukea merkittävästi heikennettäisiin, tuotot romahtaisivat.

Asumistuki on selkeästi tukea ennen kaikkea vapaarahoitteiselle asuntotuotannolle. Asumisen hinnanero ARA-tuotantoon nähden kertoo omaa kieltään. Esim. Helsingissä vapaarahoitteiset vuokrat olivat viime vuonna 34 % korkeammat kuin asoasuntojen käyttövastikkeet. Talot on kuitenkin rakennettu samoja rakennusmääräyksiä noudattaen ja samoilla tonttikustannuksilla. On selvää, että jokainen uusi valtion tukema asumisoikeus- ja vuokra-asunto koetaan edullisuutensa vuoksi uhaksi, kun asuntoja tuotetaan ja tarjotaan euronkuvat silmissä.

Edellä olevalla en kuitenkaan tarkoita, että asumistuki pitäisi lopettaa. Haluan vain tuoda esiin sen, että asumistuki osaltaan vääristää vapaata kilpailua asuntomarkkinoilla, koska sen turvin pidetään keinotekoisesti yllä kohtuuttoman korkeaa vuokratasoa.

Sosiaalisella asuntotuotannolla on mielestäni selkeä paikkansa asuntomarkkinoilla, mutta niin on myös vapaarahoitteisella tuotannolla. Asuinalueilla tarvitaan monipuolista asuntotarjontaa jo senkin takia, että ennaltaehkäistään alueellista eriytymistä, jota myös sosiaaliseksi segregaatioksi kutsutaan. 

Sekä tuotanto- että asumistuki kuuluvat olennaisena osana järjestelmäämme ja palvelevat omalta osaltaan hyvinvointiyhteiskunnan kehittymistä.  Puutteineenkin kohtuullisen hyvin toiminutta järjestelmää ei kannata lyhytnäköisen voitontavoittelun takia vaarantaa ja jättää asunnontarvitsijoita sijoittajaintressien määräämän asuntopolitiikan armoille.

Jari Riskilä

 

Lue lisää
hornhattula_770x580
20.04.2018
Esa Kankainen
ARA-asuminen on turvallista asumista

Alalla käydään tällä hetkellä kiivastakin keskustelua asumisen tukemisesta eli pitäisikö maksaa enemmän asumistukea asukkaalle vai tuotantotukea yleishyödyllisille toimijoille. Keskustelua kirittävät monet asiat, kuten valtion kasvavat asumistukimenot ja sijoittajien hiipuvat vuokratuotot vapaarahoitteisen asuntotuotannon lisääntyessä.

On selvä, että molempia tukimuotoja tarvitaan. Asuntosäätiön toimitusjohtajan roolissa haluan tuoda esiin asioita, jotka perustelevat erityisesti tuotantotuen olemassaoloa asukkaiden ja yhteiskunnan kannalta.

Lähden liikkeelle asukkaan näkökulmasta. Yhdyskuntaopin professori Kimmo Lapintie Aalto-yliopistosta nosti taannoin Helsingin Sanomien mielipidekirjoituksessaan esiin, että asumisen turvallisuus tuottaa myös elämänlaatua.

Olen samaa mieltä. Tuo näkökulma helposti unohtuu tuottotavoitteiden taakse. Asukkaiden kannalta on tärkeä tieto, että yhtiö on sitoutunut pitämään asunnot vuokrauskäytössä jopa vuosikymmenien ajan.

Asumisturvallisuuteen kuuluu olennaisesti se, ettei kotia voida myydä alta pois. Siksi ARA-asuntojen asumisturva on parempi kuin vapaarahoitteisissa vuokra-asunnoissa.

Samoin sitoutuminen kohtuulliseen vuokrakehitykseen omakustannusperiaatteen mukaan on arvo, johon vapaarahoitteisten asuntojen omistajat eivät tuottotavoitteiden takia voi sitoutua.

Yleishyödylliset yhtiöt ovat voitonjakorajoitteisia, joten omistajat – tai Asuntosäätiön tapauksessa perustajajäsenet – eivät odota saavansa toiminnasta osinkotuloja. Toiminnan pitää totta kai kuitenkin olla liiketaloudellisesti terveellä pohjalla.

Käytännössä omakustannusperiaatteella määräytyvä vuokra vaikuttaa siten, että ARA-asuntojen vuokrat ovat esimerkiksi Helsingissä kolmanneksen vapaarahoitteisia vuokria edullisemmat.

Valtio ei ole tukenut ARA-tuotantoa vuosikausiin matalan korkotason vuoksi. Hyville paikoille kaskukeskuksiin rakennettavat uudet kohteet eivät myöskään ole riski valtiolle, sillä kohtuuhintaisten asuntojen kysyntätilanne on erinomainen.

ARA-asuntoja tuotetaan hyvän ja laadukkaan arjen mahdollistamiseksi tavallisille ihmisille. Näin asia on ainakin Asuntosäätiön kohdalla. Vuonna 1951 perustetun Asuntosäätiön toiminta perustuu yhä tuohon tavoitteeseen.

Suomesta löytyy vielä muitakin Asuntosäätiön kaltaisia tahoja, jotka ovat valmiita sitoutumaan rajoitusten alaisen tuotannon tekemiseen vuosikymmeniksi eteenpäin. Tahoja, jotka auttavat koko yhteiskuntaa rakennuttamalla työntekijöiden maksukykyyn soveltuvia asuntoja.

Edellä mainitun perusteella voisi kuvitella, että valtion olisi kannattavaa tukea omilla toimillaan ARA-tuotantoa enemmänkin. Varsinkin, kun tuotantotukeen ei käytetä verovaroja, vaan mahdolliset tuet maksetaan Valtion asuntorahastosta, jota kerryttävät asukkaat vuokrillaan ja vastikkeillaan.

Vähintäänkin valtio voisi olla lakimuutoksilla ja turhilla normeilla hankaloittamatta toimintaa. ARA-tuotannon tekeminen kannattamattomaksi tai haluttavuudeltaan vähäiseksi on kuin valtio sahaisi omaa oksaansa.

Esa Kankainen
Asuntosäätiön toimitusjohtaja

Lue lisää
kievarintieltä_770x580
15.03.2018
Esa Kankainen
Korkotukilain uudistus ei toimi vanhan asuntokannan kanssa

Viime viikolla kirjoittamani blogiteksti herätti twitterkirjoittelua siinä määrin, että jatkan vielä korkotukilakiesityksen kommentointia. Lienee tarpeellista paikata selkeää tiedon puutetta, jottei meitä toimijoita syytettäisi vain pelkiksi valittajiksi.

Tyhjän valittamisesta ei todellakaan ole kyse. Kritiikkimme perustuu tietoon, niin tutkittuun kuin myös pitkän kokemuksen mukanaan tuomaan ymmärrykseen ja näkemykseen.

Toin esiin, että korjauksiin pitäisi jatkossakin voida varautua taloudellisesti etukäteen, jotta ei synnytetä kiinteistöihin korjausvelkaa. Varautuminen varmistaisi myös vakaan asumisen kustannuskehityksen asukkaille. Velkarahalla korjaaminen on aina kalliimpaa.

Korkotukilain uudistusesitys on erityisen ongelmallinen toimijoille, joilla on paljon 90-luvulla rakennettuja taloja, kuten Asuntosäätiö-konsernilla. Rakentamiseen käytettyjen lainojen takapainotteisen lyhennysohjelman takia pääomakulut ovat yhä kohtuuttoman suuret siinä vaiheessa, kun on otettava uutta lainaa korjauksia varten.  Pääomakulujen osuus vastikkeessa on edelleen noin kuusi euroa neliöltä.

Korjaamiseen otettavat uudet lainat lisäävät jälleen vastikkeilla maksettavia kustannuksia. Etukäteen asiaan varautuminen ei aiheuta samanlaisia korotuspaineita.  Vastikkeita ei voi määräänsä enempää nostaa, jotta voidaan puhua kohtuuhintaisesta asumisesta.

Meiltä perättiin Twitter-kommenteissa perusteluja myös sille, miksi olemme tuotantotukien kannalla asumistuen sijaan. Ja ihmeteltiin, että haluamme rakentaa lisää kohtuuhintaisia asuntoja korkeasuhdanteen aikana, jolloin ei kuulemma pitäisi ARA-tuotantoa tehdä.

Nykyinen rakentamisen tahti ei riitä paikkaamaan vuosikausien asuntotuotannon vajetta. Ilman ARA-tuotantoa tilannetta ei saada korjattua. Markkinat eivät tuota kohtuuhintaisia asuntoja riittävästi niille pieni- ja keskituloisille ihmisille, joilla ei ole varaa maksaa korkeita vapaarahoitteisia vuokria, ainakaan ilman asumistukea.

Tuotantotukea haluamme lisää, koska meillä on käytännön kokemusta siitä, kuinka valtion tukielementit näkyvät suoraan asumisen kustannuksissa ja siten vaikuttavat myös asumistukien määriin. Vahvistusta omille tiedoillemme saimme ARAn viime marraskuussa julkaisemasta asumisoikeusasuntojen vastiketilastosta. Siinä todettiin, että pääkaupunkiseudulla vastikkeet ovat yli 15 % matalammat kuin vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrat.

Samaa asiaa vahvisti viime viikolla julkaistu Tilastokeskuksen vuokratilasto. Vapaarahoitteisten asuntojen keskivuokra pääkaupunkiseudulla on noin kuusi euroa neliöltä enemmän verrattuna ARA-vuokriin.

ARA-tuotannon vuokrat määräytyvät omakustannusperiaatteen mukaan ja siksi valtion tuki näkyy suoraan kohtuullisena vuokratasona eikä valu asumistuen kautta osinkoina omistajille.

Ja mitä tulee väitteeseen, että ARA-tuotanto olisi riski valtiolle, kannattaa katsoa mihin ARA on myöntänyt korkotukilainoja. Niitä saavat hyvillä paikoilla palveluiden läheisyydessä sijaitsevat kohteet, joiden asunnoista on kova kysyntä. Yhteiskunnassa pitäisi tapahtua jotain todella mullistavaa, jos talot tyhjenisivät.

Sitä paitsi valtio ei ole tukenut matalan korkotason aikana ARA-tuotantoa juuri lainkaan. Sen sijaan vuosimaksulainojen kautta asukkailta on kerätty rahaa valtiolle. Ehkä valtio voisi nyt vastavuoroisesti tukea enemmän sellaista asuntotuotantoa, johon tavallisilla ihmisillä on varaa.

Asuntosäätiölle ei ole ongelma sitoutua asuntojen pitkäaikaiseen omistamiseen. Toimintaedellytysten pitää kuitenkin olla sellaiset, että talojen rakentaminen, ylläpito ja hallinnointi pystytään hoitamaan vastuullisesti kohtuuhinnalla. Se on sekä valtion, yhtiön että asukkaan etu.

Esa Kankainen
Asuntosäätiön toimitusjohtaja

 

 

Lue lisää
talo
13.03.2018
Jari Riskilä
Asukkailla on sananvaltaa

Helsingin Sanomissa 13.3. julkaistu Jukka Kilven asumisoikeusasumista käsittelevä mielipidekirjoitus sisälsi toistuvasti kuultuja virheellisiä väittämiä, joihin on syytä vastata. Vaihtelun vuoksi aloitan Kilven kirjoituksen lopusta.

Kilven peräänkuuluttama mahdollisuus yhdistysmuotoiseen asumisoikeusasumiseen on ollut laissa jo vuodesta 1995 alkaen. Johtuuko ammattimaisen kiinteistönomistamisen tehokkuudesta vai mistä, mutta yhdistysmuotoinen asumisoikeusasuminen on ainakin toistaiseksi jäänyt marginaali-ilmiöksi.

Asolain uudistamisen yhteydessä ei olla romuttamassa asukkaiden oikeussuojaa. Päinvastoin, lakiin esitettäneen muutoksia, jotka entisestään korostavat talon omistajan velvollisuutta valvoa asumisoikeuden haltijoiden intressejä.

On vaikea nähdä, miten Kilven mainitsema EU-normi, joka kieltää valtion tuen markkinaehtoisesti toimivilta yhtiöiltä, liittyy asumisoikeusasumiseen. Asumisoikeusasuminen on talon rakennuttamisprosessista lähtien sen koko elinkaaren ajan valtion tukemaa asuntotuotantoa koskevien rajoitusten alaista, ei siis markkinaehtoista.

Keskeisimmät toimintaa koskevat rajoitukset velvoittavat määrittelemään käyttövastikkeet omakustannusperusteisesti ja rajoittavat omistajan oikeutta luopua kohteista. Rajoitusten noudattamista valvoo valtion viranomainen, Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA. 

Vastikemäärittelyssään Asokodit noudattaa ARAn ja ympäristöministeriön laintulkintaa ja siihen perustuvaa kulloinkin voimassa olevaa ohjeistusta. Sen mukaan vastiketaso ei saa ylittää käyttöarvoltaan vastaavien, samalla alueella olevien vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokria. Kilven mainitsema käräjäoikeuden tuomio vahvisti ja tarkensi tätä viranomaistulkintaa.

Asoasuntojen käyttovastikkeet ovat vuokriin verrattuina tutkitusti kohtuullisia. ARAn asuntomarkkinakatsauksen 2/2017 mukaan vapaarahoitteiset vuokrat olivat Helsingissä 34 % kalliimpia kuin asumisoikeusasumisen käyttövastikkeet. Vantaalla ero oli 22 % ja Espoossa 20 %.

ARAn vertailussa mukana olleissa kaupungeissa yhtä lukuun ottamatta käyttövastikkeet olivat myös valtion tukemien vuokra-asuntojen vuokria alhaisempia. Tyypillisesti käyttövastikkeet alittivat nämä ns. ARA-vuokrat 6-9 %:lla.

Toisin kuin Kilpi kirjoituksensa otsikossa toteaa, asumisoikeusasukkailla on sananvaltaa. Heillä on laissa taattu mahdollisuus osallistua asukastoimintaan ja päästä sitä kautta vaikuttamaan asuintalonsa asioihin. Asokotien asukashallintomalli on jopa lain vaatimustasoa laajempi.

Halutessaan asukkaat pääsevät kuitenkin helpolla, kun heidän ei tarvitse kantaa vastuuta taloyhtiön hallinnosta, vaan se hoidetaan ammattimaisesti heidän puolestaan. Tämä on tutkitusti yksi asumisoikeusasumisen vetovoimatekijä.

Asokotien omistajana on Asuntosäätiö sr. Sen perustajia, jotka edelleen ovat toiminnassa mukana, ovat Kilven mainitseman SAK:n lisäksi Invalidiliitto, Väestöliitto, Vuokralaiset ja Mannerheimin Lastensuojeluliitto. Sääntöjensä mukaan Asuntosäätiö ei voi jakaa varoja taustajärjestöilleen.

Jari Riskilä
Toimitusjohtaja
Asokodit

Lue lisää
talo_770x580
09.03.2018
Esa Kankainen
Korkotukilakiesitys ei lisää kiinnostusta ARA-tuotantoon

Valtioneuvosto antoi helmikuun lopussa eduskunnalle lakiesityksen 40 vuoden korkotuen kehittämiseksi. Eduskunta oli antanut lain uudistamisen tavoitteeksi, että pitkä korkotuki pitäisi saada houkuttelevaksi toimijoille.

Yleishyödyllisen toimijan näkökulmasta katsottuna lakiesitys ei kannusta lisäämään tuotantoa, koska siinä on kaksi olennaista puutetta. Toinen liittyy korjauksiin varautumiseen ja toinen valtion tukeen, jota ei esityksen mukaan ole tulossa vieläkään.

Lakiesityksessä ehdotetaan, että tuleviin korjauksiin ei saisi jatkossa varautua, vaan ne pitäisi tehdä velkarahalla. Asiaa perustellaan kyseenalaisesti asukkaiden edulla. Miten voi olla asukkaan etu, että korjataan kalliilla velkarahalla sen sijaan, että raha kerättäisiin etukäteen.

Velkarahan käyttö korjaustoiminnassa vaarantaa myös vakaan vuokra- ja vastikekehityksen, sillä korkokehitystä on vaikea ennustaa. On lyhytnäköistä tuudittautua siihen, että viimevuosien matala korkotaso jatkuisi vielä vuosikausia.

Kukaan ei voi myöskään tietää, saako tulevaisuudessa lainoja, millä ehdoilla ja mistä hankitaan lainojen vakuudet, koska asumisoikeustaloilla ei ole vakuusarvoa.

Konserniimme kuuluva asumisoikeusyhtiö Asokodit korjasi keräämillään varoilla asuntoja vuonna 2017 yli 30 miljoonalla eurolla. Jos sama summa olisi lainattu pankista, kustannukset saattaisivat nousta tulevina vuosina merkittävästi korkojen nousun myötä. Se tarkoittaa asukkaan kannalta , että vastikkeet nousisivat pankille menevien kustannusten vuoksi entisestään.

Jokainen korjaustoimintaan käytettävä euro tulee tarpeeseen, jotta vältetään myös korjausvelkaa. Valtion ei pidä omilla päätöksillään lisätä korjausvelan syntymistä asuntokantaan.

Tuon korjauksiin varautumisen kieltämisen taustalla on nähtävissä epäluulo toimijoita kohtaan. Ihmettelen asiaa, sillä suurin osa alan toimijoista on vastuullisia ja asukkaan etua ajavia tahoja.

On väärin, että lainsäätäjä määrittelee koko järjestelmän uusiksi sen mukaan, jos jokin yksittäinen toimija on toiminut joskus lain hengen vastaisesti. Eikö tällaisten varalle pitäisi pikemminkin lisätä valvontaa, kuin keksiä uusia, keinotekoisia rajoituksia, jotka eivät edistä uusien asuntojen tuottamista.

On suorastaan vastuutonta ajaa toimijoita käyttämään velkarahaa varsinkin, kun velan tueksi ei tarjota aitoa tukea.

Se onkin lakiesityksen toinen ongelmakohta. Valtion tukea ei olisi tulossa vieläkään ja pitkä korkotuki olisi ehdoiltaan yhä heikompi verrattuna 10 vuoden korkotukimalliin.

Esimerkkinä mainittakoon, että pitkän korkotuen mallissa omarahoituksen tuotto laskettiin taannoin neljään prosenttiin, kun se kymppivuotismallissa on kuusi prosenttia. Neljän prosentin tuotto ei kata välttämättä edes lain vaatimia taloudellisia varautumisia, jolloin toiminta menee tappiolliseksi.

Miten ihmeessä voidaan kuvitella, että tuen puuttuminen ja ehtojen heikennykset lisäisivät toimijoiden intoa tuottaa ko. ARA-asuntoja?

Ei voi muuta kuin ihmetellä, miten on valtiolle edullisempaa, että omistajataho sitoutuu vain 10 vuodeksi pitämään asunnot vuokrauskäytössä neljän vuosikymmenen sijaan. Varsinkin, kun pitkään korkotukeen liittyy vielä tiukempi vuokrasääntely eli asunnot ovat todella pitkään kohtuuhintaisia asukkaille.

Pahimmillaan lyhyen korkotuen talot ovat jo kymmenen vuoden päästä kasvattamassa valtion asumistukimenoja, kun vuokranmääritys vapautuu kokonaan. Sekö on valtion ja asukkaan kannalta järkevää toimintaa?

Jäämme mielenkiinnolla odottamaan hyväksyykö eduskunta lakiesityksen, joka on sen oman tahtotilan vastainen.

Esa Kankainen
Asuntosäätiön toimitusjohtaja

Lue lisää
asokodit_leinelä
19.02.2018
Jari Riskilä
Asoasukkaiden asumisturvaa ei saa heikentää

Ministeri Sampo Terho kirjoitti 17.2.2018 blogissaan asumisoikeusjärjestelmästä tavalla, jota on pakko kommentoida. Teksti sisältää runsaasti asiavirheitä alusta loppuun.

Toisin kuin Terho esitti, asumisoikeusjärjestelmä kehitettiin jo 80-luvun lopulla. Motiivina oli saada nuorille lapsiperheille kohtuuhintaisia asuntoja aikana, jolloin asuntojen hinnat kohosivat ennennäkemättömällä tavalla. Järjestelmää kehittämässä oli laajasti niin opiskelijajärjestöjä, poliittisia toimijoita kuin Terhon mainitsemia rakennuttajayhtiöitä.

90-luvulla kohtuuhintaisia asuntoja tuotettiin jopa tuhansia vuosittain. Näin asumisoikeusasuntojen ja valtion tukeman vuokra-asuntotuotannon avulla pelastettiin suomalainen rakennusala konkursseilta ja suurtyöttömyydeltä. Mutta sen takia ei asojärjestelmää kuitenkaan alun perin luotu, vaan vastaukseksi kohtuuhintaisten asuntojen tarpeeseen.

Terhon olisi kannattanut tarkistaa, että kyllä myös yhdistysmuotoinen asumisoikeusasuntojen omistaminen tuli mahdolliseksi jo vuonna 1995. Jostain syystä asuntoja ei kuitenkaan ole syntynyt sitä kautta kuin kourallinen. Todennäköisesti syy on siinä, että rakennuttajayhtiöiden kautta saatava asumisoikeusasunto on asukkaalle niin paljon helpompi ja riskittömämpi tapa hankkia koti. Rakennuttaminen ja asuntojen omistaminen vaatii ammattitaitoa.

Terho väittää tekstissään, että asoasuntojen asumiskustannukset voivat olla jopa korkeammat kuin yksityisillä vuokramarkkinoilla. Väitteen osoittaa vääräksi ARAn marraskuussa 17.11.2017 julkaisema tutkimus. Sen mukaan asumiskustannukset asosasunnoissa ovat markkinavuokriin verrattuna jopa yli 15 % matalammat muun muassa pääkaupunkiseudulla, jossa sijaitsee suurin osa asumisoikeusasunnoista. Kuopiota lukuun ottamatta kustannukset ovat jopa ARA-vuokra-asuntojen vuokria matalammat.

Asukkaille siis tarjotaan alkuperäisen tavoitteen mukaista kohtuuhintaista asumista, ja omistajayhtiöt ovat voitonjakorajoitteisia. Vastikkeissa ei siis makseta osinkoja omistajille, kuten Terho väittää liittäessään ”yhden suurimman asumisoikeusasuntoja hallinnoivan yhtiön” VVO:n (nyk. Kojamo) maksamiin miljoonaosinkoihin. Suurimman asumisoikeusasuntoja omistavan yhtiön, Asuntosäätiön Asumisoikeus Oy:n (Asokodit), omistajana on Asuntosäätiö sr, joka osti yhtiön jo vuonna 2014 sen silloisilta omistajilta VVO:lta ja Satolta.

Asuntosäätiön taustalla ovat Väestöliitto, Mannerheimin Lastensuojeluliitto, Vuokralaiset VKL, Invalidiliitto ja SAK. Perustajajärjestöjen yksi keskeinen arvotekijä on, ettei säätiö tulouta toiminnasta kenellekään osinkoja, vaan kaikki mahdollinen ylijäämä käytetään sääntöjen mukaan toiminnan kehittämiseen.

Asokotien toimintaan kuuluu myös aktiivinen asukashallinnon edistäminen, eli asukasvaikuttaminen on yhtiön näkökulmasta katsottuna positiivinen voimavara.

Ministeri Terhon blogin sisältämien useiden asiavirheiden vuoksi herää epäilys, että ministeri on tullut harhaanjohdetuksi. Tai sitten syyt löytyvät silkasta populismista.

Joka tapauksessa tilastot osoittavat, että asojärjestelmä on asukkaille vuokra-asumista edullisempaa asumista. Asukkailla on myös sananvaltaa asumiseensa, mutta on selvää, että juridisten vastuiden yhtiön taloudellisista ja lain antamista velvoitteista tulee kuulua yhtiölle.

Asojärjestelmä on jo nyt yhteisöllinen, ja sekä asumisoikeuden hankintaan että vastikemääritykseen kohdistuu lakiin perustuva hintasääntely. Asumisoikeusasunnot ovat asukkaalle turvallisia, kohtuuhintaisia ja omakustannusperiaatteella toimivia.

Asoasunto on sikäli verrattavissa omistusasuntoon, että asumisoikeuden voi antaa perinnöksi. Omistusasuntoa turvallisempia asoasunnot  ovat ennen kaikkea siksi, että asumisoikeuden realisoidessaan asukas tietää saavansa sijoittamansa asumisoikeusmaksun indeksillä tarkistettuna takaisin.

Yhdestä asiasta voimme kuitenkin olla ministeri Terhon kanssa samaa mieltä. Asokodit ja sen omistava Asuntosäätiökin haluavat, että asukkaiden asumisturva säilyy myös lakia uudistettaessa. Se on perusasia, josta ei saa tinkiä.

Jari Riskilä
Asokotien toimitusjohtaja

Lue lisää
magneettikatu_770x580
09.02.2018
Esa Kankainen
Toimijoiden ammattitaitoon kannattaisi luottaa

Kävin esittämässä Asuntosäätiön lausunnon eduskunnan talousvaliokunnalle. Kyseessä oli tarkastusvaliokunnan loppuvuodesta julkaiseman Asuntopolitiikan kehittämiskohteet -julkaisun suositukset.

Hyvää niissä suosituksissa oli muun muassa ehdotukset kaavoituksen ja tonttitarjonnan edellytysten parantaminen, normien joustavoittaminen ja ARA-rahoituksen ehtojen muuttaminen asuntotuotantoa tukeviksi.

Noilla asioilla on vaikutusta kohtuuhintaisen asuntotuotannon lisäämiseen, mikä on ainoa keino hillitä asuntojen hintojen ja vuokrien nousua kasvupaikkakunnilla.

Pidempään puhuin niistä suosituksista, jotka toimivat ihan päinvastoin, eli ovat jopa haitallisia ja estävät asuntotuotannon lisäämistä.

Asuntopolitiikan kehittämiskohteet -julkaisussa kritisoidaan tuotantotukia. Se on mielestäni kummallista sikäli, että tuotantotuen kautta vaikutetaan pitkäjänteisesti kohtuuhintaiseen rakentamiseen, asumiskustannuksiin ja myös asumistukimenoihin.

Valtion pitäisi käsittääkseni tehdä kaikkensa erityisesti asumistukien kasvun hillitsemiseksi. Asumistukea korottamalla ei ratkaista asumisen tämän päivän ongelmia, vaan ratkaisu pitäisi hakea nimenomaan tuotantoa lisäävistä elementeistä.

Julkaisussa ehdotettu tonttimaahan kohdistuvien verojen ja maksujen nostaminen lisäisi sekin asumistuen tarvetta, koska toimenpide nostaisi väistämättä vuokria ja vastikkeita. Emme siis missään tapauksessa voineet allekirjoittaa sitäkään suositusta, sillä asumisen kulut ovat asukkaillemme jo riittävän kovat.

ARA-asuntojen tuotantoedellytyksiä heikentäisi myös ehdotus, jonka mukaan ARAn varallisuutta käytettäisiin muuhun kuin tuettuun asuntotuotantoon. Olen aivan vakuuttunut siitä, että jos se avaus tehdään, ARA-tuotannolle jää yhä vähemmän resursseja käytettäväksi.

ARAn varat tulevat arava- ja vuosimaksulainojen lyhennyksistä ja koroista. On kohtuullista, että asukkaiden maksamat ylisuuret korot hyödyttävät juuri niitä, jotka ovat olleet niiden varojen kerryttäjinä.

Viimeisenä alan toimintaa heikentävänä seikkana nostin esiin suosituksen, jonka mukaan ARA-tontteja vuokrattaisiin samoilla hinnoilla vapaarahoitteisen tuotannon kanssa. Jälleen kerran esimerkki siitä, kuinka asumiseen kohdistuvia maksuja lisäämällä nostettaisiin asukkaidemme asumiskustannuksia ja valtion asumistukimenoja.

Nostin vielä esiin seikan, mikä oli jäänyt kokonaan julkaisussa huomiotta kertoen ehkä poissaolollaan tilaajan tavoitteista. Asumisoikeusasumista ei mainita julkaisussa.

Taannoisessa asuntopoliittisessa seminaarissa ministeri Tiilikaiselta kysyttiin leikkimielisessä sanaleikissä valitsisiko hän asumisoikeusasumisen vai osuuskunta-asumisen. Hän valitsi jälkimmäisen, koska sillä on kuulemma parempi tulevaisuus.

Onko ministeri sitä mieltä, että satatuhatta asukasta on valinnut väärin? Onko valtiovallan taholta järkevää pitää menneisyyden mallina järjestelmää, joka on osoittautunut hyväksi kohtuuhintaisen asumisen malliksi ja segregaation torjunnan välineeksi. Meidän mielestämme siihen ei pitäisi olla varaa.

Päätin esitykseni valiokunnassa toivomukseen, että valtion tukeman tuotannon koko prosessia kehitettäisiin rahoituksen, tehokkuuden ja toiminnan osalta yhdessä alan toimijoiden kanssa.

Tiedän, että emme ole ainoat alan toimijat, jotka ovat tuoneet lainsäätäjille juuri näitä samoja asioita esiin. Ammattitaitoamme kannattaisi käyttää hyödyksi.

Meillä vastuullisilla alan toimijoilla on sama tavoite kuin valtiolla: tuottaa pitkäjänteisesti kohtuuhintaisia asuntoja parantamaan asukkaiden elämänlaatua ja edistämään elinkeinoelämän toimivuutta.

Esa Kankainen
Asuntosäätiön toimitusjohtaja

Lue lisää
aso_talkoot_rgb_3000x2000
02.02.2018
Jari Riskilä
Hyvin hoidettuja asioita

ARAn marraskuussa julkaisema asuntomarkkinatutkimus osoitti, että asumisoikeusasuntojen vastikkeet ovat pääkaupunkiseudulla ja Tampereella keskimäärin yli 15 prosenttia alempia kuin vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrat. Muissa yli sadantuhannen asukkaan kaupungeissa asumisoikeusasuntojen käyttövastikkeet ovat 6,3 – 13,5 prosenttia alemmat.
Kuopiota lukuun ottamatta isoissa kaupungeissa käyttövastikkeet menevät myös alle ARA-vuokra-asuntojen vuokrien. 

Omistajatahojen eroja vastikkeissa selittää muun muassa se, että esimerkiksi Asokodeilla on kaikkein eniten 90-luvulla rakennutettua asuntokantaa, jonka korjaustoiminta vaatii enemmän taloudellisia satsauksia kuin nuorempi asuntokanta.

Asokotien 16 076 asunnosta 65 %:a on 90-luvun tuotantoa. Myös Asokotien asuntokannan pientalovaltaisuus nostaa korjaustoiminnan kustannuksia. Tästäkin huolimatta Asokodeissa on pystytty pitämään vastikkeet kohtuullisina.

ARAn tutkimus osoittaa selkeästi, että asumisoikeusasumisen perusidea toimii yhä edelleen. Yksi järjestelmän keskeinen elementti on, että vastikkeiden pitää olla vastaavien vuokra-asuntojen vuokria edullisempia.

En malta olla nostamatta esiin ammattimaisten kiinteistönomistajien roolia. Asioita on osattu hoitaa hyvin, kun vastikkeet on pystytty pitämään lain vaatimassa raamissa. Näin siitäkin huolimatta, että vanhenevaa asuntokantaa on pitänyt korjaustoiminnan kautta pitää kilpailukykyisenä ja vanhojen talojen lainaehdot ovat nostaneet kustannuksia erityisesti viime vuosina. Samoin asumisen verotus on vuosi vuodelta kiristynyt ja rakentamisen hinta kallistunut.

Voin varsin vapaasti kehua yhtiötämme ja muita toimijoita tässä asiassa, koska olen ollut tehtävässäni vasta kuukauden verran, eli en ole ollut vaikuttamassa näihin tuloksiin. Koen yhdeksi tärkeimmistä tehtävistäni varmistaa, että vastiketaso pysyy järjestelmän idean mukaisena, kustannuspaineista huolimatta.

ARAn esiin nostama vastiketieto on mielestäni hyvä osoitus asumisoikeusasuntojen omistajayhteisöjen ammattimaisesta ja yleishyödyllisestä luonteesta. Yleishyödyllisyys ei ole ollut kauhean suosittu termi viime vuosina asuntoalalla, mutta haluan olla nostamassa sitä uudelleen arvoonsa.

Tehtävämme on olla luomassa ihmisille hyvää asumista. Samalla edesautamme elinkeinoelämän toimintaa tarjoamalla työntekijöille asuntoja, joiden kustannuksiin myös tavallisella palkansaajalla on varaa.

Asumisen kustannukset pysyvät kohtuullisina, koska asumisoikeusasumisen pelisääntöihin kuuluu, että omistajille ei kerätä vastikkeissa voittoja. Asukkaat maksavat asumiseensa liittyvistä kuluista.

Vaikka asumisoikeusjärjestelmällä on tiukat lakisääteiset reunaehdot ja valvonta, toimijat ovat myös halunneet kehittää asumismuotoa ja rakennuttaa koko ajan lisää haluttuja asuntoja. Yleishyödylliset arvot ovat mitä ilmeisemmin voimissaan.

Yleishyödyllisyyden lisäksi puhuisin yhteiskuntavastuullisesta toiminnasta, sillä ainakin itseäni juuri se seikka motivoi siirtymään Asokotien toimitusjohtajaksi. Me emme ole Asokodeissa pakertamassa kukin yksittäistä työsarkaamme, vaan toteuttamassa tärkeää yhteiskunnallista tehtävää yhteistyössä asukkaiden, yhteistyökumppaneiden ja viranomaisten kanssa.

Jari Riskilä
Asokotien toimitusjohtaja

Lue lisää
aso_muutto_770x580
16.01.2018
Jari Riskilä
Asumisoikeusjärjestelmästä on helppo innostua

Tarpeellinen, erityinen ja  innostava tulevaisuuden juttu, jossa on tietysti myös omat haasteensa. Noin kuvaisin tuntojani asumisoikeusasumisesta, kun otin vuoden alussa vastaan Asokotien toimitusjohtajan tehtävät.

Yhteiskunnallisesta tarpeellisuudesta ei liene mitään epäselvyyttä. Kohtuuhintaisia asuntoja tarvitsevat sekä asukkaat että elinkeinoelämä.

Asoasuntojen avulla ehkäistään segregaatiota alueilla, joille ei voida tuottaa enempää ARA-vuokra-asuntoja, eikä omistusasunnoille löydy kysyntää. Voidaan jopa sanoa, että segregaatiota torjumalla asoasunnot ovat tavallaan edistämässä myös yhteiskuntarauhaa.

Henkilökohtaisesti pidän tärkeänä sitä, että Asokodit tuottaa aidosti yleishyödyllisiä asuntoja eli omakustannusperiaatteella toimivia kohtuuhintaisia ja turvallisia koteja asukkaille suhdanteista riippumatta. Murroksen keskellä elävässä yhteiskunnassa asuminen on yksi tärkeimmistä perusasioista, jonka vakaudesta yleishyödylliset toimijat pitävät osaltaan huolta.

Asumisoikeusasumisessakin on toki  haasteensa.  Niihin sain tutustua hieman ennakkoon joulukuussa, kun Helsingin käräjäoikeus antoi tuomionsa ns. vastikkeiden vertailuasiassa. Tuomio oli selvä, käräjäoikeus vahvisti Asokotien tulkinnan vertailuvuokrasta: vastikkeita tulee verrata yleisillä vuokramarkkinoilla perittäviin vuokriin rahoitusmalliin katsomatta, ei pelkästään ARA-vuokra-asuntojen vuokriin tai tilastovuokriin.

Huolimatta vapauttavasta tuomiosta, vastikemäärittely on myös jatkossa melkoinen haaste yhtiölle. Vanheneva asuntokanta täytyy pitää kohtuuhintaan kilpailukykyisenä tilanteessa, jossa vanhojen vuosimaksulainojen lyhennykset ovat korkeimmillaan. Samaan aikaan asumisen verotusta käytetään yhä vahvemmin työkaluna valtion yleiskulujen kattamisessa.

Valtio vaikeuttaa omakustannusperiaatteella toimimista myös muilla päätöksillään. Esimerkiksi tuleva lakiuudistus on mahdollisesti tuomassa toimintaan elementtejä, jotka voivat nostaa asumisen kustannuksia ja vaikeuttaa muun muassa korjaustoiminnan rahoitusmahdollisuuksia.

On ihan ymmärrettävää, että asukkaiden on vaikea hahmottaa kokonaistilannetta ja helppo epäillä yhtiön roolia kustannusten kasvussa. Siksi käräjäoikeuden päätös oli tervetullut vahvistus sille, että yhtiö toimii siten kuin sen lain ja virkamiesten ohjeistuksen mukaan pitääkin.

Asumisoikeusjärjestelmä on tarkkaan valvottu järjestelmä ja hyvä niin. Vain sitä kautta voidaan myös tulevaisuudessa taata yleishyödylliset arvot ja toimintatavat.

Tiedän, että yhtiön puolelta on tehty jo vuosikausia töitä muun muassa korkotukilainojen lyhennysohjelman järkevöittämiseksi. Samoin on pyritty lisäämään päättäjien ymmärrystä asojärjestelmän eduista ja tarpeellisuudesta niin asukkaille kuin koko yhteiskunnalle.

Samaa työtä aion itse jatkaa entistä painokkaammin. Asokotien tulee olla Suomen suurimpana asumisoikeusasuntoja omistavana yhtiönä lippulaiva, joka vie järjestelmää eteenpäin. Ja sen työn ohjenuorana pidän asumisen kohtuuhintaisuuden ja turvallisuuden varmistamista.

Tämän tekstin alussa käytin myös määrittelysanoja innostava ja tulevaisuuden juttu. Sellaiseksi koen tämän järjestelmän, joka luotiin jo vuonna 1990 vuokra- ja omistusasumisen väliin sijoittuvaksi vaihtoehdoksi asuntomarkkinoille.

Asojärjestelmä on innostava sen erinomaisten ominaisuuksien vuoksi. Asoasumisen kustannukset ovat yhä kohtuulliset ja omistusasumiseen verrattuna samoilla kuukausikuluilla saa tilavamman kodin. Elämä asokodissa on myös helppoa ja vaivatonta, koska yhtiö huolehtii ammattimaisesti asuntojen ja talojen kunnossapidosta.

Asumisoikeusasunto on myös sijoitus, sillä luopumisen yhteydessä asukkaalle maksetaan asumisoikeusmaksu takaisin rakennuskustannusindeksillä tarkistettuna. Sijoituksen arvo on näin pääsääntöisesti turvattu, ja tämän hetken korkotasolla sijoitus on myös kannattava.

Näistä lähtökohdista katson, että asumisoikeusasumisella on mahdollisuus kasvaa suorastaan loistavaksi asumisen vaihtoehdoksi tulevaisuudessa.

Kaupungistuminen lisääntyy, ihmiset arvostavat yhä enemmän asumisen helppoutta, vapautta ja turvallisuutta, eikä omistamista koeta enää koko elämän johtotähdeksi. Asumisoikeusasuminen on kuin luotu näistä valinnoista kumpuavia  tarpeita varten. Siksi siitä on helppo innostua.

Jari Riskilä
Asokotien toimitusjohtaja

Lue lisää
talokuva2_web
11.12.2017
Esa Kankainen
Tasausjärjestelmä on yhteisöllinen järjestelmä

Tasausjärjestelmä on ollut käytössä jo 90-luvun alkupuolelta lähtien ympäristöministeriön ohjeistuksen mukaan. Se on olennainen osa asumisoikeusjärjestelmää ja käytössä myös vuokra-asuntopuolella, koska se on todettu erinomaiseksi keinoksi ylläpitää ja hallinnoida isoa määrää asuntoja.

Tasausjärjestelmä toimii siten, että yhtiön kaikkien kiinteistöjen kulut, kohdekohtaisia hoitokuluja lukuun ottamatta, kerätään yhteen ja jaetaan kaikkien kohteiden kesken.

Esimerkiksi 700 euroa neliöltä maksettavan putkiremontin kustannukset eivät tule kerralla samaisen talon asukkaiden maksettavaksi, koska kulut jaetaan kaikkien asuntojen kesken.

Asukkaan kannalta järjestelmä takaa tasaisesti kehittyvät asumiskustannukset. Yhtiö puolestaan  hyötyy siten, että se pystyy suunnittelemaan korjaustoimintoja ennakoivasti ja pitämään kiinteistöt pitkäjänteisesti kunnossa.

Otetaan esimerkkitapaukseksi eräs 90-luvun puolessa välissä rakennettu Asokotien espoolainen rivitalokohde. Talot sijaitsevat upealla paikalla meren rannan tuntumassa. Laman aikaan saatiin ARA-tuotannolle erinomaisia tontteja.

Tuossa kohteessa asukkaat maksavat nyt vastiketta keskimäärin 15 euroa neliöltä kuukaudessa. Kohde on jo sen verran vanha, että siihen on jouduttu tekemään vuosien varrella korjaustoimenpiteitä satojen tuhansien euron edestä. Pientalokohteissa joudutaan käyttämään moniin korjauksiin rahaa enemmän kuin kerrostalokohteissa.

Jos Asokodeilla ei olisi käytössään tasausjärjestelmää, kohdetta ei olisi juurikaan pystytty korjaamaan säilyttäen noin kohtuullinen vastiketaso. Suurin osa rahoista olisi mennyt lainojen lyhennyksiin. Kohteessa on ollut 20 vuoden kertalyhenteinen ns. bullet-laina.

Mutta koska tasausjärjestelmä on käytössä, Asokotien toiset kohteet ovat osallistuneet kustannuksiin. Niinpä on pystytty maksamaan sekä lainat että käyttämään rahaa korjaamiseen.

Tuon mainitun talon rakentamiseen käytetyt lainat on vastikään saatu maksetuksi. Osan asukkaista on ollut vaikea ymmärtää, miksi siitä huolimatta tuon kohteen asukkailta peritään yhä edelleen entisen suuruista kuukausivastiketta.

Se johtuu tasausjärjestelmästä, jonka avulla he ovat saaneet nauttia tasaisesta vastikekehityksestä huolimatta korjaustoiminnoista. Nyt kun kohdetta ei rasita enää pääomakulut, heidän maksamien vastikkeiden avulla jonkun toisen kohteen asukkaat saavat nauttia vuorollaan samasta edusta.

Eräs pitkäaikainen asukasedustaja totesi kerran, että tasausjärjestelmään on rakennettu sisään yhteisöllisen ajattelun malli. Ketään ei jätetä pulaan selviytymään yksin taakoistaan ja toisaalta jokainen hyötyy järjestelmästä ajallaan.

Tuo ajattelumalli sopii hyvin Asuntosäätiön toimintaan. Perustajajäseniemme Väestöliiton, Mannerheimin Lastensuojeluliiton, Vuokralaiset VKL:n, Invalidiliiton ja SAK:n tavoitteena on ollut alusta lähtien tukea Asuntosäätiön toiminnan kautta perheiden hyvinvointia. Turvallinen asunto ja asuinympäristö on ihmisen hyvinvoinnin keskeinen tekijä.

Asuntosäätiö omistaa tällä hetkellä 17 000 asuntoa ja teemme vuosittain 400 uutta asuntoa. Haluamme, että asukkaat ovat tyytyväisiä ja että heillä on turvallista asua meidän asunnoissamme.

Esa Kankainen
Lue lisää
say_keimolankaarre9ulkoa_3
22.11.2017
Esa Kankainen
ARA-tuotantoa tarvitaan myös noususuhdanteessa

Taannoisessa Kova ry:n asuntopoliittisessa seminaarissa alan toimijat antoivat reipasta palautetta valtiovarainministeriön esitykselle. Toin itsekin loppukeskustelussa esiin, ettei tilanne markkinoilla ole sellainen, että valtion tukema eli ARA-asuntotuotanto veisi tilaa vapaarahoitteisten asuntojen rakentamiselta. Samaa ajatusta nosti esiin myös Rakennusliiton Matti Harjuniemi. 

Kauppakamarin Tatu Rauhamäen esityksessä saimme kuulla, että rajoitteena on lähinnä osaavan työvoiman saaminen rakennusalan yrityksiin ja pahana pullonkaulana nimenomaan kohtuuhintaisten asuntojen puute.

Ajattelutapa tuotannon syklisyydestä eli että ARA-tuotantoa tarvittaisiin vain laskusuhdanteessa on aikansa elänyt. Sille ei ole enää tilaa, koska takavuosien vähäiset rakentamisen volyymit ovat aiheuttaneet pääkaupunkiseudulle pahan vajauksen asuntotarjontaan.  

Tulevaisuudessa kaikentyyppisiä asuntoja tarvitaan lisää kiihtyvällä vauhdilla, sillä seuraavan 20 vuoden aikana etelän metropolialueelle on arvioitu muuttavan lähes 300 000 uutta asukasta.

ARA-tuotannon avulla pidetään elinkeinoelämän ja erityisesti jatkuvasti lisääntyvän matalapalkkaisen palvelutuotannon rattaat pyörimässä, kun tavalliset työssäkäyvät ihmiset saavat asunnon työpaikan läheltä kohtuuhintaan.

Vapaarahoitteisella tuotannolla ei pystytä täyttämään pääkaupunkiseudun asuntotuotannon vajetta. Siksi tarvitaan valtion tukemia vuokra- ja asumisoikeusasuntoja,  eikä se tuotanto voi jäädä odottelemaan laskusuhdannetta, jolloin vanhan ajattelutavan mukaan olisi oikea ARA-tuotannon rakentamisaika.

Vuokralaiset ry:n Anne Viita nosti seminaarikeskusteluun puolestaan tärkeän näkökulman ARA-tuotannon pitkän aikavälin vaikutuksesta asumisen kustannuksiin. Vain sen avulla saadaan asukkaille asuntoja, joissa asumisen kustannukset pysyvät pitkäjänteisesti kohtuullisina. Siitä pitää huolta ARA-tuotannon omakustannusperiaate ja voitonjakorajoitteisuus. Ne luovat asukkaalle taloudellista ennakoitavuutta ja asumisen turvaa.

Olen ymmärtänyt, että valtion taholta pelätään tuetun asuntotuotannon taloudellisia riskejä korkotason noustessa. Korot ovat olleet jo vuosikausia todella matalat, eikä näköpiirissä ole korkojen nousua. Johtuen matalasta korkotasosta ARA-tuotanto on päinvastoin ollut jo pitkään valtiolle tuottoisa sijoitus. Rakentamiseen käytettyjen lainojen korkeat korkokulut tuovat valtiolle tuloja, jotka asukkaat maksavat vuokrissaan ja vastikkeissaan.

Ja toisaalta, uutta asuntokanta tuotetaan pelkästään hyville ellei jopa loistavilla paikoille kasvukeskuksiin. Jos sellaisilla alueilla ei ole tulevaisuudessa ARA-asunnoille kysyntää, on yhteiskunnassamme tapahtunut todennäköisesti jotain paljon pahempaa kuin korkotason nousu. Eli en usko valtion riskien toteutumiseen uustuotannon osalta.

Kovan seminaarissa tuli jälleen mieleen, että jotain on pielessä, kun valtion lainsäädäntöön vaikuttavan virkakoneiston ja alan toimijoiden käsitykset alan tilanteesta eroavat niin pahasti toisistaan. Se näkyy muun muassa tekeillä olevissa lakiuudistuksissa.

Seminaarin loppukeskustelussa moni alan toimija toi esiin huolensa siitä, että lakiuudistukset esimerkiksi korkotukilainoituksen osalta hankaloittaa asuntojen tuottamista ja pahimpien uhkakuvien mukaan jopa lopettaa asumisoikeustuotannon. Sitä ei saisi missään tapauksessa päästää tapahtumaan.

Jaan monen seminaarikommentoijan toiveen siitä, että valtion taholta kaivattaisiin nyt ennen muuta vakaata ja ennustettavaa asuntopolitiikkaa, jonka avulla asuntotuotantoa saataisiin jouhevasti liikkeelle. Sitä tarvitsevat nyt kaikki asukkaista elinkeinoelämään.

Esa Kankainen


Lue lisää
crystal-791375
09.10.2017
Marko Pyykkönen
Tulevaisuus on tämän päivän tekoja

Asumisoikeuslain uudistaminen on tekeillä, mutta nyt ei ole kyse siitä. Lähdemme Asokodeissa siitä, että järjestelmä on ja pysyy. Meidän tehtävämme on joka tapauksessa pitää asunnot kilpailukykyisinä ja miettiä, miten pystymme palvelemaan asukkaitamme yhä paremmin.

Olemme lähestyneet tulevaisuutta tänä syksynä monelta näkökulmalta. Harvassa asiassahan on vain yksi totuus.

Kutsuimme koolle asukkaista koostuvan kehitystyöryhmän pohtimaan yhtiön toiminnan kehittämistä asukasnäkökulmasta. Asuvat asukkaat osaavat parhaiten arvioida jo olemassa olevien palveluiden laadun ja kehittämistarpeen.

Kehitystyöryhmän eli kehryn toiminta ei ole uusi asia. Käytimme kehryä ansiokkaasti hyväksi jo 15 vuotta sitten, kun Asokotien toiminta käynnistettiin ja kahden eri yhtiön toiminnot piti sulauttaa yhteen. Silloisen kehryn aikaansaannoksia oli muun muassa pitkäaikaisen asumisen palkitsemisjärjestelmä Asoetu.

Henkilöstön näkökulman esiin tuomiseksi tarvittiin kaksi työryhmää, sillä halukkaita tulevaisuuden pohtijoita ilmoittautui mukaan yllättävän paljon. Aivoriihiperiaatteella nostetaan esiin kriittiset kohdat ja uudet ideat muun muassa asiakaspalvelusta, huollosta, isännöinnistä tai vaikka digitalisaation etenemisestä.

Myös henkilöstön kehittämisvoimasta meillä on hyviä kokemuksia. Esimerkiksi Green Office –projektin myötä toimistomme on ottanut askeleita ekologisempaan suuntaan.

Kolmas näkökulma tulee ulkopuolelta. Yhteistyökumppanimme on keräämässä opiskelijaryhmiä, joiden tehtävänä on visioida tulevaisuuden asumisoikeuskonsepteja. Mielenkiinnolla odotamme, mitä marraskuiset ideointisessiot tuovat tullessaan nuorilta, jotka katsovat asumisoikeusjärjestelmää tuorein silmin.

Toivon, että eri osapuolet nostavat esiin tulevia asumisen tarpeita myös eri ikäisten ihmisten näkökulmista. Asumisoikeusjärjestelmä on osoittautunut 26 vuoden aikana tarpeelliseksi asumisen vaihtoehdoksi kaikenikäisille ihmisille hyvin erilaisiin elämäntilanteisiin.

Aluksi järjestelmä palveli pääasiassa nuoria lapsiperheitä, mutta vuonna 2006 jälkeen iäkkäämpien osuus asukkaista on lisääntynyt melkoisesti, kun yli 55-vuotiailta hakijoilta poistuivat varallisuusrajat. Yllättävän moni on vapauttanut pääomia käyttöönsä ja helpottanut elämäänsä myymällä omistusasuntonsa ja muuttanut asokotiin. Se olikin tuon lakiuudistuksen tavoite.

Vastaavanlaisia uudistuksia toivomme lainsäätäjältä jatkossakin, jotta helpotetaan sekä asukkaiden elämää että omistajayhteisöjen toimintaa. Laki antaa toiminnalle tärkeät puitteet, mutta järjestelmä säilyy aidosti elävänä, kun asukkaat ja toimijat ottavat sen käyttöönsä ja kehittävät sitä lain sallimissa puitteissa eteenpäin.

Tulevaisuuden haarukointi ja toimintojen kehittäminen on myös siinä mielessä antoisaa, että aktiivisuuden avulla luo mahdollisuuden määritellä itse, mitä tulevaisuus tuo tulleessaan. Tulevaisuus kun on tämän päivän tekoja, ei mitään utopistista salatiedettä.

 

Marko Pyykkönen
Asokotien toimitusjohtaja

 

Lue lisää
DSC_1095
26.09.2017
Esa Kankainen
Ajetaanko omistajayhteisöt liian ahtaalle?

Korkotukilakiluonnos annettiin juuri lausunnolle, asumisoikeuslakiuudistus on tekeillä ja Eduskunnan tarkastusvaliokunnan tilaama Asuntopolitiikan kehittämiskohteita –selvitys julkaistiin vastikään.

Kaikkia noita mainittuja lakihankkeita ja selvityksiä yhdistää eräs seikka, joka ihmetyttää asiaa vuokra- ja asumisoikeusasuntoja omistavan yhtiön näkökulmasta katsottuna.

Nähdäänkö omistajayhteisöjen toiminta jotenkin vahingollisena suhteessa asukkaaseen tai jotenkin muuten yhteisen hyvän kannalta kyseenalaisena, kun toimintaedellytyksiä halutaan hankaloittaa?

Esimerkiksi tarkastusvaliokunnan julkaisussa suositellaan, että ARA-kohteen tontit tulisi myydä ja vuokrata markkinahintaan ja korvata kasvavat asumisen kustannukset suoraan asukkaalle asumistukena.

ARA-hankkeet kipuilevat jo nyt korkeiden rakennuskustannusten ja tiukkojen kaavamääräysten aiheuttamien korkeiden hintojen kanssa. Kalliimpi tontinhinta todennäköisesti vähentäisi liikkeelle lähtevää tuotantoa. Muutoksesta kärsisivät sekä kohtuuhintaisia asuntoja tarvitsevat asukkaat että veronmaksajat, jotka maksaisivat entisestään kasvavat asumistukimenot.

Korkotukilainsäädännössä puolestaan esitetään omistajataholle viiden prosentin omarahoitusosuutta hankkeen rahoitukseen. Esityksen läpimeno lopettaisi ainakin asumisoikeusasuntojen tuotannon.

Asojärjestelmä on luotu lainsäädännön kautta sellaiseksi, että omistajatahon omarahoitusosuutta ei tarvita. Sen turvin on voitu tuottaa asukkaille aidosti kohtuuhintainen asumismuoto ja kunnille erinomainen työväline muun muassa segregaation ehkäisemiseen.

Asumisoikeuslaki ei ole vielä tullut lausunnolle, mutta alustavien tietojen mukaan lakiin ollaan esittämässä muun muassa omistajataholle, yhtiön toimivalle johdolle ja hallituksen jäsenille erittäin mittavia sanktioita mahdollisen lain noudattamatta jättämisen varalle.

Kaikista näistä esimerkeistä viestittyy erikoisella tavalla epäluulo ahneiksi miellettyjä omistajayhteisöjä kohtaan. Se kummastuttaa sikäli, että valtion tukemia asuntoja tuottavat yhtiöt ovat tiukasti valvottuja jo nyt. Niiden tulee toimia voitonjakorajoitteisesti omakustannusperiaatteella ja pitää asukkaat tiiviisti mukana myös hallinnossa yhteishallintolain mukaan.

Toisaalta harmitellaan kuinka vähän ARA-asuntojen toteuttajia nykyään on. Niitä haluttaisiin olevan enemmän, jotta asuntoja saataisiin lisää. Nyt vireillä olevat asuntopoliittiset linjaukset saattavat pahimmillaan vähentää rakennuttajien määrää entisestään ja tällöin kipeästi tarvittavia uusia asuntoja jää rakentamatta.  

Epäluulon sijaan lakien ja säädösten toivoisi edistävän luottamuksen ilmapiiriä. Vuokra- ja asumisoikeusasuntojen omistajayhteisöjä ei pidä ajaa toiminnassa liian ahtaalle.

Toimintaedellytykset tulisi pyrkiä säilyttämään, jotta kasvukeskuksiin saadaan tarvittava määrä kohtuuhintaista uudistuotantoa. Siten edistettäisiin elinkeinoelämän edellytyksiä ja helpotettaisiin asuntoa tarvitsevan asukkaan elämää.

ARA-tuotantoa toteuttava yhteisö pitäisi mieluusti nähdä yhteiskunnan kannalta positiivisena toimijana, joka sopivasti ohjattuna tuottaa lisäarvoa hyvinvointiyhteiskunnan rattaisiin.

Esa Kankainen

Lue lisää
DSC_1122
26.09.2017
Marko Pyykkönen
Korkotukilain uudistus voi lopettaa asotuotannon

Ympäristöministeriö lähetti lausunnolle luonnoksen uudesta korkotukilainsäädännöstä. On hyvä, että asiaa on vihdoin pohdittu, sillä korkotukilainojen valuviat ovat olleet kaikkien tiedossa jo 90-luvulta lähtien.

Hyvää luonnoksessa on muun muassa se, että lainojen takaisinmaksua pyritään järkevöittämään ja omavastuukorkoa laskemaan. Mutta ikävä kyllä yksi ehdotus vie pohjan kaikilta positiivisilta asioilta ja koko esitykseltä.

Uudistuotannolle esitetään viiden prosentin suuruista omarahoitusosuutta, jota ei voisi kattaa valtion avustuksilla tai asotuotannossa asumisoikeusmaksuilla.

Käytännössä tuo ehdotus lopettaisi asumisoikeusasuntojen tuotannon. Mistään ei löydy omistajatahoa, joka lahjoittaisi rahaa ikuisiksi ajoiksi tuotantoon, josta ei voi saada sijoitettua pääomaa takaisin.

Asumisoikeusjärjestelmä on alun perin luotu sellaiseksi, että omistajatahon omarahoitusosuutta ei tarvita. Siksi esimerkiksi vastikemääritys perustuu omakustannusperiaatteelle eikä vastikkeissa saa kerätä rahaa muuhun kuin toteutuneisiin kustannuksiin. Niihin ei lueta uudistustuotantoon tarvittavaa omarahoitusosuutta.

Perusteluina viiden prosentin omarahoitusosuudelle on kerrottu muun muassa omistajan sitouttaminen tuotantoon. Asiaa myös verrataan siihen, että asukas satsaa asumisoikeusmaksuna asumiseensa 15 prosenttia asunnon hankintahinnasta.

Nämä kaksi asiaa eivät ole vertailukelpoisia. Asukkaat hyötyvät sijoituksestaan pois muuttaessaan. Yhtiö on lain mukaan velvollinen maksamaan takaisin asukkaalle asumisoikeusmaksun rakennuskustannusindeksillä tarkistettuna. Yhtiössämme tuo indeksisumma tarkoitti viime vuoden vaihteessa 88 miljoonaa euroa.

Asukkaalle asumisoikeusmaksu ei siis ole riskisijoitus, päinvastoin, mutta yhtiöllä on vastuu pitää kiinteistöomaisuus kilpailukykyisenä ja hoitaa vielä nuo asukkaille kuuluvat taloudelliset edut.

On myös korostettu asumisoikeusasuntojen riskiä valtiolle. Tosiasiassa asumisoikeusasunnot sijaitsevat pääsääntöisesti korkean asuntokysynnän alueilla kuten pääkaupunkiseudulla, jossa ei ole näköpiirissä minkäänlaista kysynnän heikkenemistä. Riski toteutuisi vasta, kun asunnot tyhjenisivät. Jos niin kävisi, Suomessa olisi todennäköisesti tapahtunut radikaaleja yhteiskunnallisia muutoksia.

Omarahoitusvaateen käyttöön otolla voi kuitenkin olla melkoisia yhteiskunnallisia muutoksia, sillä asumisoikeusasuminen ovat tärkeä välimuoto alueilla, joille ei voi enää rakentaa lisää vuokra-asuntoja eikä tuoteta lisää omistusasuntoja.

Asotuotannon loppuminen lisäisi väistämättä segregaatiota. Tämä asia on havahduttanut myös pääkaupunkiseudun isot kunnat omarahoitusosuuden käyttöönoton ongelmallisuuteen. Liekkö pelkona menettää hyvä täydennysrakentamisen työkalu.

Yhtiöllämme on yhä edelleen halu tuottaa asumisoikeusasuntoja alueille, joilla tarvitaan kohtuuhintaisia asuntoja elinkeinoelämän tarpeisiin. Olemme sitoutuneet niiden omistamiseen, mutta toiminnan onnistumiseksi tietyt perusedellytykset pitää pysyä kunnossa. Siksi tulemme lausunnossamme esittämään, että lakiesityksestä poistetaan omarahoitusosuuden vaatimus.

Lue lisää
lainsaadanto
31.08.2017
Esa Kankainen
Kiinteistövero ei voi olla ottoautomaatti

Asuminen pääkaupunkiseudulla maksaa liikaa.

Siitä asiasta on melko suuri yhteisymmärrys olemassa.

Syyt asumisen kovaan hintaan ovat moninaiset kaavamääräysten vaatimuksista rakentamisen kustannuksiin ja kiinteistöjen alati kasvaviin ylläpitokustannuksiin. Vapaarahoitteisissa vuokra-asunnoissa ja omistusasunnoissa hintaa nostaa myös omistajien tuotto-odotukset.

Kaikille asumismuodoille yhteinen tekijä on veroluonteiset maksut.  Asuntosäätiön pääkaupunkiseudun melko uusien valtion tukemien vuokra-asuntojen kiinteistövero on noin 0,52 euroa neliöltä kuukaudessa ja veron osuus on noussut viimeisen viiden vuoden aikana noin 47 prosenttia.

Kiinteistöverosta keino paikata kuntataloutta

Asuntosäätiön Asumisoikeus Oy:llä on asumisoikeusasuntoja 31 paikkakunnalla ja niiden asumiskustannuksista kiinteistöveron osuus on keskimäärin noin 0,35 euroa neliöltä kuukaudessa. Nämä kulut asumisoikeusasuntojen osalta ovat viimeisen viiden vuoden aikana nousseet noin 16,5 prosenttia.

PTT:n taannoisen selvityksen mukaan asumismenot kasvavat 2017-2019 keskimäärin noin 2,5 prosenttia vuodessa. Selvityksessä nostetaan kuntakohtaiseksi muuttujaksi erityisesti kiinteistövero, josta näyttää tulleen helppo keino paikata kuntataloutta.

Hallitus onkin jälleen korottamassa kiinteistöveroa merkittävästi. Kannattaisi kyllä miettiä, onko se kokonaisuuden kannalta järkevää.

Menot kasvavat tuloja nopeammin

PTT:n selvityksen mukaan asumismenot kasvavat käytettävissä olevia tuloja nopeammin. Tutkimuksen teettäneet Kiinteistöliitto ja Omakotiliitto nostavat aiheellisesti esiin kysymyksen, kannattaako asumisen kustannuksia nostaa kiinteistöveron kautta entisestään ja siten vaikeuttaa elinkeinoelämän toimivuutta ja heikentää asukkaiden ostovoimaa.

Asumisen kustannuksiin menee selvityksen mukaan 27 – 39 prosenttia asukkaan käytettävissä olevista tuloista. Kaupungeissa asuvien ja erityisesti yksinasuvien kulut ovat tuon liukuman isommasta päästä eli juuri heidän, joiden määrä kasvaa koko ajan.

Valtion taholta ristiriitaista toimintaa

Kiinteistöveron korottamispäätös on valtion taholta myös hyvin ristiriitaista toimintaa. Meitä toimijoita kehotetaan rakentamaan lisää asuntoja kohtuuhintaisesti ja samaan aikaan korotetaan jatkuvasti veroluonteisia maksuja, joihin toimijat ja maksavat asukkaat eivät voi mitenkään vaikuttaa.

Kiinteistövero ei saisi olla nykyisen kaltainen ottoautomaatti. Asuntosäätiön ARA-vuokra- ja asumisoikeusasunnoissa asumisen hinta määräytyy omakustannusperiaatteen mukaan. Kiinteistöveron korotus vaikuttaa suoraan asumisen hintaan, mutta niin vaikuttaisi veroluonteisten maksujen madaltuminenkin.

 

Esa Kankainen
Asuntosäätiön toimitusjohtaja

 

Lue lisää
aso_seniorit
14.08.2017
Marko Pyykkönen
Asoyhteisöille pitäisi sallia laaja asumispalvelutuotanto

Suurin uhka asumiskulttuurille löytyy seinien sisältä

Suomalaisen asumiskulttuurin pahin uhka ei välttämättä löydy asuntotuotannon määrästä tai teknisestä laadusta, vaikka ne ovatkin ehdottomasti tärkeitä asioita.

Jos asuntoja ei ole riittävästi, asumisen hinta nousee ja elinkeinoelämä kärsii, kun työntekijöille ei löydy koteja. Huonolaatuiset rakennukset puolestaan vaikuttavat monella tavalla asumisviihtyvyyteen ja jopa asukkaiden terveyteen.

Väittäisin kuitenkin, että pahin uhka piilee asuntojen seinien sisäpuolella koetussa yksinäisyydessä, joka lienee yksilöllisyyttä ja jopa itsekkyyttä korostavan kulttuurin ikäviä sivuvaikutuksia.

Yksinäisyyden hinta on siitä kärsivälle ihmiselle kova, mutta niin on yhteiskunnallekin. Kun ihminen on yksinäinen, hän välittää yhä vähemmän ympäröivän yhteiskunnan asioista.

Yhteenkuuluvuuden tunne yhteiskuntaan on heikentynyt viime vuosina myös tutkitun tiedon mukaan. Siksi yksinäisyyden torjuntaan kannattaisi käyttää kaikki mahdolliset resurssit, myös asuntopoliittiset keinot.

Asumisoikeusyhteisöille mahdollisuus olla mukana palveluidentuotossa

Asokotien kaltaisille asumisoikeusyhteisöille pitäisi sallia mahdollisuus olla mukana tuottamassa palveluita, jotka helpottavat asukkaiden arkea ja parhaimmillaan torjuisivat yksinäisyyttä.

Tällä hetkellä asumisoikeusyhteisöt saavat tuottaa ja ylläpitää vain asuntoja. Esimerkiksi hyvinvointi- tai kodinhoitopalveluiden tuottaminen on asumisoikeuslain mukaan kiellettyä. Myös omakustannusvuokran tiukka määrittely estää palveluiden kehittämisen asukasystävällisempään suuntaan.

Laaja-alainen palvelutuotanto kuitenkin sopisi erinomaisesti Asokotien kaltaisille yhteisöille, joiden asunnoissa asutaan pitkäaikaisesti. Myös toiminnassa noudatettavan yhteishallintolain tavoitteena on edistää yhteisöllistä asumista, joten palvelutuotannon mahdollistaminen olisi enemmän kuin luonteva jatko nykyiselle toiminnalle.

Yhtiön roolina voisi olla tuottaa uudenlaisia toimintoja, joiden avulla asukkaat saisivat helpotusta arkeensa ja saisivat luotua omassa talossa luontevia sosiaalisia verkostoja.

Asumisen inhimillisten ulottuvuuksien kehitystä

Monet asukkaat kaipaavat taloihin talkkaria takaisin. Vanhaan menoon tuskin on paluuta, mutta nykyajan talkkaripalvelu voisi olla jotain vastaavaa toimintaa, joka luo tunteen, että tapahtui asumisessasi mitä tahansa, asioista pidetään huolta.

Totta kai yhtiö pitää huolta kiinteistöjen ylläpidosta ja huollosta, mutta se toiminta palvelee talojen teknistä puolta. Uudenlaisilla toiminnoilla pitäisi edistää ennen kaikkea asumisen inhimillisiä ulottuvuuksia.

 

Marko Pyykkönen
Asokotien toimitusjohtaja

 

Lue lisää
aso_vauvaperhe_cmyk
07.07.2017
MARKO PYYKKÖNEN
Perheellistymisikäiset tarvitsevat edullisia asuntoja

Näin perheiden kesälomakaudella ajatukset kääntyvät helposti lapsiperheiden asioihin. Millä tavalla lapsiperheitä voisi tukea niin, että emme menetä muun muassa aivoviennin kautta parhaimmassa veronmaksuiässä olevia ihmisiä ulkomaille.

Tilastojen valossa sitä tapahtuu jo nyt melko paljon, eikä se lupaa hyvää esimerkiksi eläkejärjestelmälle. Työeläkeyhtiö Varman toimitusjohtaja Risto Murton mukaan järjestelmän kestävyys tulevaisuudessa on kiinni erityisesti työelämässä olevien ihmisten luottamuksesta eläkejärjestelmään.

Siinä hän on todennäköisesti enemmän kuin oikeassa. Kun tietää, että nuoret ihmiset odottavat yhä enemmän kaikissa palveluissa vastinetta rahoilleen, niin pitäisi todella tarkkaan pohtia, miten perheellistymisiässä olevia ihmisiä otettaisiin paremmin huomioon.

Asoasuntoja tarjoavan yhtiön johtajana olen totta kai puhumassa asumisratkaisujen puolesta. Asumisoikeusasunnot ovat juuri niitä, joita tarvittaisiin lisää erityisesti kasvukeskuspaikkakunnilla.

Kun Asokodeille valmistuu uusi kohde kaupunkikeskustan tuntumaan, lapsiperheitä on hakijoina paljon. Se kertoo selvää markkinakieltä siitä, että asumisoikeusasunnot kiinnostavat lapsiperheellisiä, koska omistusasumiseen verrattuna samoilla kuukausittaisilla asumiskuluilla saa enemmän tilaa käyttöön helpottamaan arjen sujumista.

Siitä syystä valtiovallankin kannattaisi panostaa asumisoikeusasumiseen. Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA voisi esimerkiksi ohjeistaa, että 40-vuotisen korkotukilainoituksesta käyttämättä jääviä valtuutuksia voitaisiin käyttää asumisoikeustuotantoon.

Tällä hetkellä asiasta ei ole ohjeistusta olemassa ja asotuotannon kanssa valtuutuksista kilpailee muun muassa lyhyen korkotuen tuotanto.

Miksikö valtuutukset pitäisi käyttää asotuotantoon? Siksi, että silloin valtion tuki ohjautuisi tuotannolle, joka ei ole kymmenen vuoden päästä helposti myytävissä pois vuokra-asuntokäytöstä. ARA:n hintaraamit ovat myös tarkemmat asumisoikeusasunnoissa ja siksi ne asunnot ovat edullisempia asukkaille. Säästettäisiin myös asumistukimenoissa.

Asuntopoliittisilla päätöksillä pystyttäisiin siis tekemään paljonkin lapsiperheiden elämän helpottamiseksi. Tuon valtuutusasian osalta päätöksen vaikutus tulisi melko nopeastikin näkyviin. Tai siis niin nopeasti kuin rakentamisen pitkäjänteisessä prosessissa on mahdollista.

 

Marko Pyykkönen
Asokotien toimitusjohtaja

 

Lue lisää
alppikylankuja13-1
06.07.2017
ESA KANKAINEN
ARA-tuotanto kovissa hintapaineissa

Vapaarahoitteinen asuntotuotanto vetää tällä hetkellä rakentamisen markkinoilla. Isot rakennusliikkeet keskittyvät nyt omaan tuotantoon ja myös rahastoille tehtävä asuntokanta neuvottelu-urakoineen vie niiden kapasiteettiä.

Valtion tukeman vuokra- ja asumisoikeusasuntotuotannon urakkakilpailuihin saadaan nyt lähinnä pienten ja keskisuurien tekijöiden tarjouksia. Jos tarjouspyyntö hankkeesta lähetetään 15 toimijalle, tarjous saadaan ehkä kahdelta tai kolmelta.

Urakkahinnat ovat nousseet viime aikoina niin, että olemme saaneet jatkuvasti neuvotella ARA:n kanssa toimenpiteistä, joilla hankkeita saataisiin liikkeelle. Hintaa yritetään nipistää alas mistä pystytään ja laadusta karsitaan.

Kyse ei suinkaan ole rakennusliikkeiden ahneudesta, vaan hintapaine tulee aliurakoiden, materiaalien yms. kustannusten noususta sekä materiaalien saatavuudesta. Muun muassa betonielementtien tilausajat ovat tällä hetkellä erittäin pitkät.

On selvää, että rakennusliikkeille jäävä kateodotus hintasäännellyssä ARA-tuotannossa ei houkuta, jos vapaarahoitteisesta tuotannosta rahaa jää käteen enemmän.

Kohtuuhintaisen asuntotuotannon hankkeita on siis vaikea saada nyt liikkeelle ja olemmekin joutuneet hyllyttämään hankkeita liian korkeiden urakkahintojen hintojen vuoksi. Viime vuonna Asuntosäätiö luopui tonteista Lahdessa ja Tampereella, tänä vuonna Helsingin Tapaninkylässä.

Korkeiden urakkahintojen lisäksi kustannuksia nostavat usein vaikeat maaperäolosuhteet, autopaikoituksen vieminen talojen kellariin sekä yksityiskohtaiset ja vaativat kaavamääräykset.

Haluaisin nostaa esiin vielä myös yhden seikan, mikä vaikuttaa tällä hetkellä rakentamisen hintaan erityisesti Helsingissä ja Vantaalla.

Kaupungit jakavat vähänkin kiinnostavat tontit nykyään pääasiassa erityyppisten kilpailujen, joko kaavasuunnittelu- tai valmiin kaavan tonttikilpailun kautta. ARA ei hyväksy kilpailujen kustannuksia osaksi hankkeen suunnittelupalkkiota, vaan kulut pitää rahoittaa muuta kautta.

Kilpailussa toivotaan yleensä osallistujaksi konsortiota, jossa on 2-8 osapuolta. Jos kilpailevia konsortioita on useita ja vain yksi voi voittaa, voin vain kuvitella, kuin paljon kaikilta muilta menee resursseja ja rahaa hukkaan joka kilpailussa. Puhutaan kymmenistä, jopa sadoista tuhansista euroista.

En kyseenalaista kilpailujen tarpeellisuutta sinällään, mutta kun asukkaiden maksukyky on rajallinen, kaikkia asumisen hintaa nostavia tekijöitä on syytä pohtia tarkasti.

ARA-tuotanto on perinteisesti ollut luonteeltaan suhdanteita tasaavaa asuntotuotantoa, jota on tuotettu silloin, kun vapaarahoitteinen asuntotuotanto on vähäisempää. Jos ajat olisivat entiset, tämän hetken tilanne ei huolestuttaisi, mutta ajat ovat muuttuneet.

Valtion tukemaa kohtuuhintaista asuntotuotantoa tarvitaan nyt kipeästi vapaarahoitteisen tuotannon rinnalla. Vain siten saadaan asuntoja riittävästi kasvukeskuksiin, asuntojen hinnat pysymään kurissa ja elinkeinoelämän rattaat pyörimässä.

 

Esa Kankainen
Asuntosäätiön toimitusjohtaja

 

Lue lisää
Asopaketti_espoontie
19.06.2017
Marko Pyykkönen
Asumisoikeusasukkaat haluavat vaikuttaa asuntonsa kuntoon

Vastikään valmistuneen asiakastyytyväisyystutkimuksemme mukaan 81 prosenttia asukkaistamme uskoo pysyvän nykyisessä asunnossaan lähitulevaisuudessa. Innolink Resourcen tekemän tutkimuksen mukaan asukkaat ovat tyytyväisiä erityisesti asuntojemme sijaintiin ja palveluiden saatavuuteen.

Tutkimus toi tietoon myös kehitettäviä asioita, joihin täytyy huolella paneutua. Yksi merkittävä muutos edellisvuoden tuloksiin verrattuna on, että vastaajista 48 prosenttia kertoi pitävänsä erittäin tärkeänä asukkaan vaikuttamismahdollisuuksia. Edellisvuonna vastaava prosenttiluku oli vain 23.

Suurin osa haluaa vaikuttaa nimenomaan asunnon kunnossapitoon liittyviin asioihin. Se tieto ei yllättänyt, sillä Asokotien asunnoissa asutaan pitkään. Yli kymmenen vuotta asuneita on jopa 4782 asunnossa.

Kun asumisaika on pitkä, asumisen jäljet näkyvät väistämättä asunnossa. Yhtiö tarjoaa asukkaalle mahdollisuuden omatoimiseen pienremontointiin kuten seinien maalaamiseen sekä Staileri-pakettien kautta isompaan remontoimiseen siten, että myös yhtiö osallistuu kustannuksiin.

Sen sijaan laajamittaiseen asuntojen järjestelmälliseen korjaustoimintaan yhtiöllä ei ole kustannussyistä mahdollisuutta.

Jälleen kerran syyt löytyvät talojen rakentamiseen käytetyistä valtion takaamista lainoista. Takapainotteisen lyhennysohjelman ja korkeiden korkojen vuoksi lainanhoitokulut rasittavat vastikkeita kohtuuttomasti vielä nytkin, kun rahaa pitäisi käyttää korjaustoimintaan.

Vastikkeiden korottaminen korjaustoiminnan vuoksi ei ole mahdollista, koska vastaan tulee asukkaiden maksukyky.

Asumisoikeusasuntojen korjaustarve on siis suuri. Valtion taholta tarvitaan toimenpiteitä sekä rakentamisen aikaisen lainajärjestelmän uusimiseen että korjaustoiminnan rahoittamiseen.

Korkotukilainsäädännön uusimisen yhteydessä onkin nyt esitetty, että lainajärjestelmää uusittaisiin yhdistämällä vanhat lainat peruskorjauslainoihin. Järkevältä kuulostaa myös se, että lainojen lyhennysohjelmaa nopeutettaisiin.

Toivottavasti näin myös toteutuu, sillä asumisoikeusasumisen kilpailukyvyn kannalta on tärkeää, että valtio vihdoinkin järkiperäistäisi lainaehtojaan asumisoikeusasukkaiden eduksi.

Asiakastyytyväisyystutkimuksen tarkemman analyysin mukaan asuntojen korjaustarve alkaa näkyä jo viihtyvyydessä. Siksi olemme budjetoineet vuodelle 2018 jopa neljänneksen enemmän rahaa asuntojen sisäpuoliseen korjaustoimintaan. Emme halua menettää pitkäaikaisia asiakassuhteitamme.

Mutta kolikon toinen puoli on, että kun pintaremontoidaan asuntoja, raha on pois muusta kiinteistöjen korjaustoiminnasta kuten talotekniikan uusimisesta tai rakenteiden peruskorjauksesta.

Ammattimaisesti toimiva, vastuunsa kantava kiinteistönomistaja ei voi toimia vuosi toisensa jälkeen sillä tavalla.

 

Marko Pyykkönen
Asokotien toimitusjohtaja

 

Lue lisää
aarnivalkeantie3-9
30.05.2017
Esa Kankainen
Tutkimuksen kautta kiinni vuokra-asumisen haasteisiin

Vuokra-asunnoissamme asuvat asukkaat olivat edellisvuotta tyytyväisempiä palveluihimme. Teetimme jälleen asiakastyytyväisyystutkimuksen ja jopa 94 prosenttia vastaajista suosittelee meitä lähipiirilleen.

On selvää, ettei tuollaiseen lukuun kannata tuudittautua. Kyselyssä tuli nimittäin ilmi, että meiltä löytyy myös taloja, joiden palvelutoiminnoissa on parantamisen varaa. Ne täytyy tutkia tapauskohtaisesti ja löytää keinot nostaa tasoa.

Yksittäisen talon ongelmat ovat tärkeitä havaita, sillä niissä saattaa piillä aihio laajempiin haasteisiin sen lisäksi, että ongelmat heikentävät yksittäisen asukkaan asumisviihtyvyyttä.

Edellisvuoden kyselyyn verrattuna yksi kunnossapitoon liittyvä muutos nousi selkeästi esiin. Yhä enemmän arvostetaan kodinkoneiden ja lisäsäilytystilojen laatua. Sen sijaan muunlainen laatutason nosto, kuten perinteinen pintaremontointi ei välttämättä lisää kiinnostusta asua asunnossa pidempään.

Asukkaiden mieltymykset näkyvät vaihtuvuuslukuina ja sitä kautta yrityksen kustannusrakenteessa. Siksi noiden tietojen analysointi ja nostaminen toiminnan tasolle on tärkeää.

Jotain olemme kuitenkin osanneet tehdä jo pidempään oikein, sillä 88 prosenttia vastaajista uskoo pysyvänsä nykyisessä asunnossaan vielä pitkään. Sekin luku nousi viime vuodesta seitsemän prosenttiyksikköä.

Asuntosäätiön vuokra-asunnot koetaan tehdyn tutkimuksen mukaan turvallisiksi ja palvelu ystävälliseksi. Haluamme varmistaa, että asiakkaamme kokevat jatkossakin toimintamme laadukkaaksi. Siksi siirrymme tutkimaan asiakastyytyväisyyttä ns. jatkuvan kyselytutkimuksen periaatteella.

Uskomme, että kilpailukykymme on kiinni siitä, että havaitsemme mahdolliset muutokset välittömästi, eikä vuoden viiveellä. Siten päästään tarttumaan ongelmakohtiin heti ja toisaalta myös vahvistamaan positiivisiksi koettuja käytäntöjä.

Asuntosäätiön tavoitteena on aina ollut panostaa asumisen laatuun niin vuokra-, asumisoikeus- kuin omistusasunnoissa. Se on perustajayhteisöjemme Väestöliiton, SAK:n, Mannerheimin Lastensuojeluliiton, Vuokralaiset ry:n ja Invalidiliiton linjaus toiminnallemme jo vuodesta 1951 lähtien.

Tavoitetaso saavutetaan ja säilytetään vain kysymällä säännöllisesti asukkailta, mitä mieltä he ovat linjauksistamme ja käytännön toiminnastamme. Asukkaat ovat oman asumisensa parhaita asiantuntijoita, joita varten me työtämme teemme.

Esa Kankainen
Asuntosäätiön toimitusjohtaja
 
Lue lisää