Toimitusjohtajien blogit

DSC_1091
20.09.2017
Marko Pyykkönen
Korkotukilain uudistus voi lopettaa asotuotannon

Ympäristöministeriö lähetti lausunnolle luonnoksen uudesta korkotukilainsäädännöstä. On hyvä, että asiaa on vihdoin pohdittu, sillä korkotukilainojen valuviat ovat olleet kaikkien tiedossa jo 90-luvulta lähtien.

Hyvää luonnoksessa on muun muassa se, että lainojen takaisinmaksua pyritään järkevöittämään ja omavastuukorkoa laskemaan. Mutta ikävä kyllä yksi ehdotus vie pohjan kaikilta positiivisilta asioilta ja koko esitykseltä.

Uudistuotannolle esitetään viiden prosentin suuruista omarahoitusosuutta, jota ei voisi kattaa valtion avustuksilla tai asotuotannossa asumisoikeusmaksuilla.

Käytännössä tuo ehdotus lopettaisi asumisoikeusasuntojen tuotannon. Mistään ei löydy omistajatahoa, joka lahjoittaisi rahaa ikuisiksi ajoiksi tuotantoon, josta ei voi saada sijoitettua pääomaa takaisin.

Asumisoikeusjärjestelmä on alun perin luotu sellaiseksi, että omistajatahon omarahoitusosuutta ei tarvita. Siksi esimerkiksi vastikemääritys perustuu omakustannusperiaatteelle eikä vastikkeissa saa kerätä rahaa muuhun kuin toteutuneisiin kustannuksiin. Niihin ei lueta uudistustuotantoon tarvittavaa omarahoitusosuutta.

Perusteluina viiden prosentin omarahoitusosuudelle on kerrottu muun muassa omistajan sitouttaminen tuotantoon. Asiaa myös verrataan siihen, että asukas satsaa asumisoikeusmaksuna asumiseensa 15 prosenttia asunnon hankintahinnasta.

Nämä kaksi asiaa eivät ole vertailukelpoisia. Asukkaat hyötyvät sijoituksestaan pois muuttaessaan. Yhtiö on lain mukaan velvollinen maksamaan takaisin asukkaalle asumisoikeusmaksun rakennuskustannusindeksillä tarkistettuna. Yhtiössämme tuo indeksisumma tarkoitti viime vuoden vaihteessa 88 miljoonaa euroa.

Asukkaalle asumisoikeusmaksu ei siis ole riskisijoitus, päinvastoin, mutta yhtiöllä on vastuu pitää kiinteistöomaisuus kilpailukykyisenä ja hoitaa vielä nuo asukkaille kuuluvat taloudelliset edut.

On myös korostettu asumisoikeusasuntojen riskiä valtiolle. Tosiasiassa asumisoikeusasunnot sijaitsevat pääsääntöisesti korkean asuntokysynnän alueilla kuten pääkaupunkiseudulla, jossa ei ole näköpiirissä minkäänlaista kysynnän heikkenemistä. Riski toteutuisi vasta, kun asunnot tyhjenisivät. Jos niin kävisi, Suomessa olisi todennäköisesti tapahtunut radikaaleja yhteiskunnallisia muutoksia.

Omarahoitusvaateen käyttöön otolla voi kuitenkin olla melkoisia yhteiskunnallisia muutoksia, sillä asumisoikeusasuminen ovat tärkeä välimuoto alueilla, joille ei voi enää rakentaa lisää vuokra-asuntoja eikä tuoteta lisää omistusasuntoja.

Asotuotannon loppuminen lisäisi väistämättä segregaatiota. Tämä asia on havahduttanut myös pääkaupunkiseudun isot kunnat omarahoitusosuuden käyttöönoton ongelmallisuuteen. Liekkö pelkona menettää hyvä täydennysrakentamisen työkalu.

Yhtiöllämme on yhä edelleen halu tuottaa asumisoikeusasuntoja alueille, joilla tarvitaan kohtuuhintaisia asuntoja elinkeinoelämän tarpeisiin. Olemme sitoutuneet niiden omistamiseen, mutta toiminnan onnistumiseksi tietyt perusedellytykset pitää pysyä kunnossa. Siksi tulemme lausunnossamme esittämään, että lakiesityksestä poistetaan omarahoitusosuuden vaatimus.

Marko Pyykkönen, Asokotien toimitusjohtaja

Lue lisää
lainsaadanto
31.08.2017
Esa Kankainen
Kiinteistövero ei voi olla ottoautomaatti

Asuminen pääkaupunkiseudulla maksaa liikaa.

Siitä asiasta on melko suuri yhteisymmärrys olemassa.

Syyt asumisen kovaan hintaan ovat moninaiset kaavamääräysten vaatimuksista rakentamisen kustannuksiin ja kiinteistöjen alati kasvaviin ylläpitokustannuksiin. Vapaarahoitteisissa vuokra-asunnoissa ja omistusasunnoissa hintaa nostaa myös omistajien tuotto-odotukset.

Kaikille asumismuodoille yhteinen tekijä on veroluonteiset maksut.  Asuntosäätiön pääkaupunkiseudun melko uusien valtion tukemien vuokra-asuntojen kiinteistövero on noin 0,52 euroa neliöltä kuukaudessa ja veron osuus on noussut viimeisen viiden vuoden aikana noin 47 prosenttia.

Kiinteistöverosta keino paikata kuntataloutta

Asuntosäätiön Asumisoikeus Oy:llä on asumisoikeusasuntoja 31 paikkakunnalla ja niiden asumiskustannuksista kiinteistöveron osuus on keskimäärin noin 0,35 euroa neliöltä kuukaudessa. Nämä kulut asumisoikeusasuntojen osalta ovat viimeisen viiden vuoden aikana nousseet noin 16,5 prosenttia.

PTT:n taannoisen selvityksen mukaan asumismenot kasvavat 2017-2019 keskimäärin noin 2,5 prosenttia vuodessa. Selvityksessä nostetaan kuntakohtaiseksi muuttujaksi erityisesti kiinteistövero, josta näyttää tulleen helppo keino paikata kuntataloutta.

Hallitus onkin jälleen korottamassa kiinteistöveroa merkittävästi. Kannattaisi kyllä miettiä, onko se kokonaisuuden kannalta järkevää.

Menot kasvavat tuloja nopeammin

PTT:n selvityksen mukaan asumismenot kasvavat käytettävissä olevia tuloja nopeammin. Tutkimuksen teettäneet Kiinteistöliitto ja Omakotiliitto nostavat aiheellisesti esiin kysymyksen, kannattaako asumisen kustannuksia nostaa kiinteistöveron kautta entisestään ja siten vaikeuttaa elinkeinoelämän toimivuutta ja heikentää asukkaiden ostovoimaa.

Asumisen kustannuksiin menee selvityksen mukaan 27 – 39 prosenttia asukkaan käytettävissä olevista tuloista. Kaupungeissa asuvien ja erityisesti yksinasuvien kulut ovat tuon liukuman isommasta päästä eli juuri heidän, joiden määrä kasvaa koko ajan.

Valtion taholta ristiriitaista toimintaa

Kiinteistöveron korottamispäätös on valtion taholta myös hyvin ristiriitaista toimintaa. Meitä toimijoita kehotetaan rakentamaan lisää asuntoja kohtuuhintaisesti ja samaan aikaan korotetaan jatkuvasti veroluonteisia maksuja, joihin toimijat ja maksavat asukkaat eivät voi mitenkään vaikuttaa.

Kiinteistövero ei saisi olla nykyisen kaltainen ottoautomaatti. Asuntosäätiön ARA-vuokra- ja asumisoikeusasunnoissa asumisen hinta määräytyy omakustannusperiaatteen mukaan. Kiinteistöveron korotus vaikuttaa suoraan asumisen hintaan, mutta niin vaikuttaisi veroluonteisten maksujen madaltuminenkin.

 

Esa Kankainen
Asuntosäätiön toimitusjohtaja

 

Lue lisää
aso_seniorit
14.08.2017
Marko Pyykkönen
Asoyhteisöille pitäisi sallia laaja asumispalvelutuotanto

Suurin uhka asumiskulttuurille löytyy seinien sisältä

Suomalaisen asumiskulttuurin pahin uhka ei välttämättä löydy asuntotuotannon määrästä tai teknisestä laadusta, vaikka ne ovatkin ehdottomasti tärkeitä asioita.

Jos asuntoja ei ole riittävästi, asumisen hinta nousee ja elinkeinoelämä kärsii, kun työntekijöille ei löydy koteja. Huonolaatuiset rakennukset puolestaan vaikuttavat monella tavalla asumisviihtyvyyteen ja jopa asukkaiden terveyteen.

Väittäisin kuitenkin, että pahin uhka piilee asuntojen seinien sisäpuolella koetussa yksinäisyydessä, joka lienee yksilöllisyyttä ja jopa itsekkyyttä korostavan kulttuurin ikäviä sivuvaikutuksia.

Yksinäisyyden hinta on siitä kärsivälle ihmiselle kova, mutta niin on yhteiskunnallekin. Kun ihminen on yksinäinen, hän välittää yhä vähemmän ympäröivän yhteiskunnan asioista.

Yhteenkuuluvuuden tunne yhteiskuntaan on heikentynyt viime vuosina myös tutkitun tiedon mukaan. Siksi yksinäisyyden torjuntaan kannattaisi käyttää kaikki mahdolliset resurssit, myös asuntopoliittiset keinot.

Asumisoikeusyhteisöille mahdollisuus olla mukana palveluidentuotossa

Asokotien kaltaisille asumisoikeusyhteisöille pitäisi sallia mahdollisuus olla mukana tuottamassa palveluita, jotka helpottavat asukkaiden arkea ja parhaimmillaan torjuisivat yksinäisyyttä.

Tällä hetkellä asumisoikeusyhteisöt saavat tuottaa ja ylläpitää vain asuntoja. Esimerkiksi hyvinvointi- tai kodinhoitopalveluiden tuottaminen on asumisoikeuslain mukaan kiellettyä. Myös omakustannusvuokran tiukka määrittely estää palveluiden kehittämisen asukasystävällisempään suuntaan.

Laaja-alainen palvelutuotanto kuitenkin sopisi erinomaisesti Asokotien kaltaisille yhteisöille, joiden asunnoissa asutaan pitkäaikaisesti. Myös toiminnassa noudatettavan yhteishallintolain tavoitteena on edistää yhteisöllistä asumista, joten palvelutuotannon mahdollistaminen olisi enemmän kuin luonteva jatko nykyiselle toiminnalle.

Yhtiön roolina voisi olla tuottaa uudenlaisia toimintoja, joiden avulla asukkaat saisivat helpotusta arkeensa ja saisivat luotua omassa talossa luontevia sosiaalisia verkostoja.

Asumisen inhimillisten ulottuvuuksien kehitystä

Monet asukkaat kaipaavat taloihin talkkaria takaisin. Vanhaan menoon tuskin on paluuta, mutta nykyajan talkkaripalvelu voisi olla jotain vastaavaa toimintaa, joka luo tunteen, että tapahtui asumisessasi mitä tahansa, asioista pidetään huolta.

Totta kai yhtiö pitää huolta kiinteistöjen ylläpidosta ja huollosta, mutta se toiminta palvelee talojen teknistä puolta. Uudenlaisilla toiminnoilla pitäisi edistää ennen kaikkea asumisen inhimillisiä ulottuvuuksia.

 

Marko Pyykkönen
Asokotien toimitusjohtaja

 

Lue lisää
aso_vauvaperhe_cmyk
07.07.2017
MARKO PYYKKÖNEN
Perheellistymisikäiset tarvitsevat edullisia asuntoja

Näin perheiden kesälomakaudella ajatukset kääntyvät helposti lapsiperheiden asioihin. Millä tavalla lapsiperheitä voisi tukea niin, että emme menetä muun muassa aivoviennin kautta parhaimmassa veronmaksuiässä olevia ihmisiä ulkomaille.

Tilastojen valossa sitä tapahtuu jo nyt melko paljon, eikä se lupaa hyvää esimerkiksi eläkejärjestelmälle. Työeläkeyhtiö Varman toimitusjohtaja Risto Murton mukaan järjestelmän kestävyys tulevaisuudessa on kiinni erityisesti työelämässä olevien ihmisten luottamuksesta eläkejärjestelmään.

Siinä hän on todennäköisesti enemmän kuin oikeassa. Kun tietää, että nuoret ihmiset odottavat yhä enemmän kaikissa palveluissa vastinetta rahoilleen, niin pitäisi todella tarkkaan pohtia, miten perheellistymisiässä olevia ihmisiä otettaisiin paremmin huomioon.

Asoasuntoja tarjoavan yhtiön johtajana olen totta kai puhumassa asumisratkaisujen puolesta. Asumisoikeusasunnot ovat juuri niitä, joita tarvittaisiin lisää erityisesti kasvukeskuspaikkakunnilla.

Kun Asokodeille valmistuu uusi kohde kaupunkikeskustan tuntumaan, lapsiperheitä on hakijoina paljon. Se kertoo selvää markkinakieltä siitä, että asumisoikeusasunnot kiinnostavat lapsiperheellisiä, koska omistusasumiseen verrattuna samoilla kuukausittaisilla asumiskuluilla saa enemmän tilaa käyttöön helpottamaan arjen sujumista.

Siitä syystä valtiovallankin kannattaisi panostaa asumisoikeusasumiseen. Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA voisi esimerkiksi ohjeistaa, että 40-vuotisen korkotukilainoituksesta käyttämättä jääviä valtuutuksia voitaisiin käyttää asumisoikeustuotantoon.

Tällä hetkellä asiasta ei ole ohjeistusta olemassa ja asotuotannon kanssa valtuutuksista kilpailee muun muassa lyhyen korkotuen tuotanto.

Miksikö valtuutukset pitäisi käyttää asotuotantoon? Siksi, että silloin valtion tuki ohjautuisi tuotannolle, joka ei ole kymmenen vuoden päästä helposti myytävissä pois vuokra-asuntokäytöstä. ARA:n hintaraamit ovat myös tarkemmat asumisoikeusasunnoissa ja siksi ne asunnot ovat edullisempia asukkaille. Säästettäisiin myös asumistukimenoissa.

Asuntopoliittisilla päätöksillä pystyttäisiin siis tekemään paljonkin lapsiperheiden elämän helpottamiseksi. Tuon valtuutusasian osalta päätöksen vaikutus tulisi melko nopeastikin näkyviin. Tai siis niin nopeasti kuin rakentamisen pitkäjänteisessä prosessissa on mahdollista.

 

Marko Pyykkönen
Asokotien toimitusjohtaja

 

Lue lisää
alppikylankuja13-1
06.07.2017
ESA KANKAINEN
ARA-tuotanto kovissa hintapaineissa

Vapaarahoitteinen asuntotuotanto vetää tällä hetkellä rakentamisen markkinoilla. Isot rakennusliikkeet keskittyvät nyt omaan tuotantoon ja myös rahastoille tehtävä asuntokanta neuvottelu-urakoineen vie niiden kapasiteettiä.

Valtion tukeman vuokra- ja asumisoikeusasuntotuotannon urakkakilpailuihin saadaan nyt lähinnä pienten ja keskisuurien tekijöiden tarjouksia. Jos tarjouspyyntö hankkeesta lähetetään 15 toimijalle, tarjous saadaan ehkä kahdelta tai kolmelta.

Urakkahinnat ovat nousseet viime aikoina niin, että olemme saaneet jatkuvasti neuvotella ARA:n kanssa toimenpiteistä, joilla hankkeita saataisiin liikkeelle. Hintaa yritetään nipistää alas mistä pystytään ja laadusta karsitaan.

Kyse ei suinkaan ole rakennusliikkeiden ahneudesta, vaan hintapaine tulee aliurakoiden, materiaalien yms. kustannusten noususta sekä materiaalien saatavuudesta. Muun muassa betonielementtien tilausajat ovat tällä hetkellä erittäin pitkät.

On selvää, että rakennusliikkeille jäävä kateodotus hintasäännellyssä ARA-tuotannossa ei houkuta, jos vapaarahoitteisesta tuotannosta rahaa jää käteen enemmän.

Kohtuuhintaisen asuntotuotannon hankkeita on siis vaikea saada nyt liikkeelle ja olemmekin joutuneet hyllyttämään hankkeita liian korkeiden urakkahintojen hintojen vuoksi. Viime vuonna Asuntosäätiö luopui tonteista Lahdessa ja Tampereella, tänä vuonna Helsingin Tapaninkylässä.

Korkeiden urakkahintojen lisäksi kustannuksia nostavat usein vaikeat maaperäolosuhteet, autopaikoituksen vieminen talojen kellariin sekä yksityiskohtaiset ja vaativat kaavamääräykset.

Haluaisin nostaa esiin vielä myös yhden seikan, mikä vaikuttaa tällä hetkellä rakentamisen hintaan erityisesti Helsingissä ja Vantaalla.

Kaupungit jakavat vähänkin kiinnostavat tontit nykyään pääasiassa erityyppisten kilpailujen, joko kaavasuunnittelu- tai valmiin kaavan tonttikilpailun kautta. ARA ei hyväksy kilpailujen kustannuksia osaksi hankkeen suunnittelupalkkiota, vaan kulut pitää rahoittaa muuta kautta.

Kilpailussa toivotaan yleensä osallistujaksi konsortiota, jossa on 2-8 osapuolta. Jos kilpailevia konsortioita on useita ja vain yksi voi voittaa, voin vain kuvitella, kuin paljon kaikilta muilta menee resursseja ja rahaa hukkaan joka kilpailussa. Puhutaan kymmenistä, jopa sadoista tuhansista euroista.

En kyseenalaista kilpailujen tarpeellisuutta sinällään, mutta kun asukkaiden maksukyky on rajallinen, kaikkia asumisen hintaa nostavia tekijöitä on syytä pohtia tarkasti.

ARA-tuotanto on perinteisesti ollut luonteeltaan suhdanteita tasaavaa asuntotuotantoa, jota on tuotettu silloin, kun vapaarahoitteinen asuntotuotanto on vähäisempää. Jos ajat olisivat entiset, tämän hetken tilanne ei huolestuttaisi, mutta ajat ovat muuttuneet.

Valtion tukemaa kohtuuhintaista asuntotuotantoa tarvitaan nyt kipeästi vapaarahoitteisen tuotannon rinnalla. Vain siten saadaan asuntoja riittävästi kasvukeskuksiin, asuntojen hinnat pysymään kurissa ja elinkeinoelämän rattaat pyörimässä.

 

Esa Kankainen
Asuntosäätiön toimitusjohtaja

 

Lue lisää
Asopaketti_espoontie
19.06.2017
Marko Pyykkönen
Asumisoikeusasukkaat haluavat vaikuttaa asuntonsa kuntoon

Vastikään valmistuneen asiakastyytyväisyystutkimuksemme mukaan 81 prosenttia asukkaistamme uskoo pysyvän nykyisessä asunnossaan lähitulevaisuudessa. Innolink Resourcen tekemän tutkimuksen mukaan asukkaat ovat tyytyväisiä erityisesti asuntojemme sijaintiin ja palveluiden saatavuuteen.

Tutkimus toi tietoon myös kehitettäviä asioita, joihin täytyy huolella paneutua. Yksi merkittävä muutos edellisvuoden tuloksiin verrattuna on, että vastaajista 48 prosenttia kertoi pitävänsä erittäin tärkeänä asukkaan vaikuttamismahdollisuuksia. Edellisvuonna vastaava prosenttiluku oli vain 23.

Suurin osa haluaa vaikuttaa nimenomaan asunnon kunnossapitoon liittyviin asioihin. Se tieto ei yllättänyt, sillä Asokotien asunnoissa asutaan pitkään. Yli kymmenen vuotta asuneita on jopa 4782 asunnossa.

Kun asumisaika on pitkä, asumisen jäljet näkyvät väistämättä asunnossa. Yhtiö tarjoaa asukkaalle mahdollisuuden omatoimiseen pienremontointiin kuten seinien maalaamiseen sekä Staileri-pakettien kautta isompaan remontoimiseen siten, että myös yhtiö osallistuu kustannuksiin.

Sen sijaan laajamittaiseen asuntojen järjestelmälliseen korjaustoimintaan yhtiöllä ei ole kustannussyistä mahdollisuutta.

Jälleen kerran syyt löytyvät talojen rakentamiseen käytetyistä valtion takaamista lainoista. Takapainotteisen lyhennysohjelman ja korkeiden korkojen vuoksi lainanhoitokulut rasittavat vastikkeita kohtuuttomasti vielä nytkin, kun rahaa pitäisi käyttää korjaustoimintaan.

Vastikkeiden korottaminen korjaustoiminnan vuoksi ei ole mahdollista, koska vastaan tulee asukkaiden maksukyky.

Asumisoikeusasuntojen korjaustarve on siis suuri. Valtion taholta tarvitaan toimenpiteitä sekä rakentamisen aikaisen lainajärjestelmän uusimiseen että korjaustoiminnan rahoittamiseen.

Korkotukilainsäädännön uusimisen yhteydessä onkin nyt esitetty, että lainajärjestelmää uusittaisiin yhdistämällä vanhat lainat peruskorjauslainoihin. Järkevältä kuulostaa myös se, että lainojen lyhennysohjelmaa nopeutettaisiin.

Toivottavasti näin myös toteutuu, sillä asumisoikeusasumisen kilpailukyvyn kannalta on tärkeää, että valtio vihdoinkin järkiperäistäisi lainaehtojaan asumisoikeusasukkaiden eduksi.

Asiakastyytyväisyystutkimuksen tarkemman analyysin mukaan asuntojen korjaustarve alkaa näkyä jo viihtyvyydessä. Siksi olemme budjetoineet vuodelle 2018 jopa neljänneksen enemmän rahaa asuntojen sisäpuoliseen korjaustoimintaan. Emme halua menettää pitkäaikaisia asiakassuhteitamme.

Mutta kolikon toinen puoli on, että kun pintaremontoidaan asuntoja, raha on pois muusta kiinteistöjen korjaustoiminnasta kuten talotekniikan uusimisesta tai rakenteiden peruskorjauksesta.

Ammattimaisesti toimiva, vastuunsa kantava kiinteistönomistaja ei voi toimia vuosi toisensa jälkeen sillä tavalla.

 

Marko Pyykkönen
Asokotien toimitusjohtaja

 

Lue lisää
aarnivalkeantie3-9
30.05.2017
Esa Kankainen
Tutkimuksen kautta kiinni vuokra-asumisen haasteisiin

Vuokra-asunnoissamme asuvat asukkaat olivat edellisvuotta tyytyväisempiä palveluihimme. Teetimme jälleen asiakastyytyväisyystutkimuksen ja jopa 94 prosenttia vastaajista suosittelee meitä lähipiirilleen.

On selvää, ettei tuollaiseen lukuun kannata tuudittautua. Kyselyssä tuli nimittäin ilmi, että meiltä löytyy myös taloja, joiden palvelutoiminnoissa on parantamisen varaa. Ne täytyy tutkia tapauskohtaisesti ja löytää keinot nostaa tasoa.

Yksittäisen talon ongelmat ovat tärkeitä havaita, sillä niissä saattaa piillä aihio laajempiin haasteisiin sen lisäksi, että ongelmat heikentävät yksittäisen asukkaan asumisviihtyvyyttä.

Edellisvuoden kyselyyn verrattuna yksi kunnossapitoon liittyvä muutos nousi selkeästi esiin. Yhä enemmän arvostetaan kodinkoneiden ja lisäsäilytystilojen laatua. Sen sijaan muunlainen laatutason nosto, kuten perinteinen pintaremontointi ei välttämättä lisää kiinnostusta asua asunnossa pidempään.

Asukkaiden mieltymykset näkyvät vaihtuvuuslukuina ja sitä kautta yrityksen kustannusrakenteessa. Siksi noiden tietojen analysointi ja nostaminen toiminnan tasolle on tärkeää.

Jotain olemme kuitenkin osanneet tehdä jo pidempään oikein, sillä 88 prosenttia vastaajista uskoo pysyvänsä nykyisessä asunnossaan vielä pitkään. Sekin luku nousi viime vuodesta seitsemän prosenttiyksikköä.

Asuntosäätiön vuokra-asunnot koetaan tehdyn tutkimuksen mukaan turvallisiksi ja palvelu ystävälliseksi. Haluamme varmistaa, että asiakkaamme kokevat jatkossakin toimintamme laadukkaaksi. Siksi siirrymme tutkimaan asiakastyytyväisyyttä ns. jatkuvan kyselytutkimuksen periaatteella.

Uskomme, että kilpailukykymme on kiinni siitä, että havaitsemme mahdolliset muutokset välittömästi, eikä vuoden viiveellä. Siten päästään tarttumaan ongelmakohtiin heti ja toisaalta myös vahvistamaan positiivisiksi koettuja käytäntöjä.

Asuntosäätiön tavoitteena on aina ollut panostaa asumisen laatuun niin vuokra-, asumisoikeus- kuin omistusasunnoissa. Se on perustajayhteisöjemme Väestöliiton, SAK:n, Mannerheimin Lastensuojeluliiton, Vuokralaiset ry:n ja Invalidiliiton linjaus toiminnallemme jo vuodesta 1951 lähtien.

Tavoitetaso saavutetaan ja säilytetään vain kysymällä säännöllisesti asukkailta, mitä mieltä he ovat linjauksistamme ja käytännön toiminnastamme. Asukkaat ovat oman asumisensa parhaita asiantuntijoita, joita varten me työtämme teemme.

Esa Kankainen
Asuntosäätiön toimitusjohtaja
 
Lue lisää
pihatalkoot_cropped
17.05.2017
Marko Pyykkönen
Yhteisöllisyyden vaaliminen vaatii uudenlaisia toimia

Yhteisöllisyys on tärkeä osa asumiskulttuuria. Sen avulla luodaan sosiaalisia verkostoja, mutta siihen kytkeytyy mukaan myös taloudellista hyötyä, sekä asukkaan että yhtiön näkökulmasta katsottuna.

Urani alkuaikoina yhteisöllisyys asotaloissa syntyi useimmiten käytännönläheisen tekemisen ja yhdessäolon kautta. Erityisesti laman aikana 90-luvun alussa ihmiset etsivät mielekästä tekemistä lähipiiristä, esimerkiksi talojen pihoilta. Myös kerhohuoneita hyödynnettiin ahkerasti.

Rahaa oli vähän käytössä ja arki tiukkaa monella tavalla. Asumisoikeustaloissa siivottiin jopa rappukäytäviä talkoilla, jotta saatiin hoitovastiketta pienemmäksi.

Paikat pidettiin kunnossa ja asoasukkaat arvostivat asuinympäristöjään. Yhtiön näkökulmasta katsottuna rahaa jouduttiin käyttämään korjaus- ja siivoustöihin vähemmän kuin nykyään.

Sitten tuli internet ja mullisti ihmisten elämän myös asuintaloissa. Kaupunkiaktivistitutkijoiden mukaan ihmiset eivät ole enää kiinnostuneet asuintalonsa ihmisistä, koska samanmieliset on helppo löytää netin kautta vaikka mistä ja mihin aikaan tahansa. Eikä asuminen ole tuon yhteydenpidon keskiössä.

Ajatus yhteisesti hoidettavasta asuinympäristöstä on sittemmin hävinnyt aika monessa talossa. Elintasokin on kohonnut, eikä raha motivoi enää samalla tavalla varsinkin kun asumiskulut nousevat koko ajan eikä talkootyöstä ole saatavissa samanlaista taloudellista hyötyä kuin ennen.

Raha on yllättävän suuri motiivi asukkaiden yhteistoiminnoille, vaikka sosiaalisten kontaktien luominen onkin monelle asukasaktiiville yhä tärkeä osa toimintaa.

Asumisen kustannukset nousevat jatkuvasti esimerkiksi asumisoikeustaloissa epäedullisten lainanhoitokulujen takia. Kustannukset nousevat myös jatkuvasti kohoavien vesi- ja sähkötaksojen tai verotuksen kautta kaikissa asumismuodoissa tasapuolisesti.

Vaikka kuinka tehtäisiin asumisoikeuslakiin muutoksia, jotka korostavat asukkaiden mahdollisuuksia vaikuttaa talokohtaisiin kuluihin tai mahdollistettaisiin asukkaille veto-oikeus yhtiössä tehtyihin päätöksiin, ei se poista yhtiön todellisia kuluja. Yhtiön on hoidettava velvoitteensa.

Yhteisöllisyyttä täytyy siis lähestyä toiselta näkökulmalta, mutta kuitenkin niin, että homma hyödyttää molempia osapuolia. Mitään puuhastelua ei yhtiön kannata olla taloihin tarjoamassa.

Yksi vaihtoehto voisi olla, että pystyisimme tekemään taloja, joissa voisi asua kaksi tai kolme sukupolvea lähekkäin. Tai ystäväporukalla olisi mahdollisuus saada asumisoikeusasunnot helposti samasta talosta. Se synnyttäisi uudella tavalla taloihin luonnollista yhteisöllisyyttä ja lisäisi niitä kuuluisia turvaverkkoja, joita jokainen tarvitsee elämäänsä.

Yhtiön kannalta katsottuna tuollainen toiminta pitäisi vaihtuvuusluvut matalina, asoasunnot kysyttyinä ja vaihtokustannukset kurissa. Kun asukkaat asuvat pitkään samassa talossa, asuinympäristöstä pidetään myös parempaa huolta eli myös kunnossapitokustannukset pysyvät kurissa.

Asumisoikeusjärjestelmä pitäisi vaan saada taipumaan tuonkaltaisten talojen tekemiseen eli järjestelmä pitää muuttaa niin, että se palvelee nykypäivän ihmisten tarpeita. Ihmisten tarpeet ovat muuttuneet ällistyttävän paljon 25 vuodessa. 

 
Marko Pyykkönen
Asokotien toimitusjohtaja
 
Lue lisää
suurpellon puistokatu 6 a-c blogi
24.04.2017
Esa Kankainen
Asuntosäätiölle ennätysmäärä asuntoja

Vasta valmistunut toimintakertomuksemme viime vuodelta kertoo, että vuosi 2016 oli säätiön 65-vuotisen historian tuotteliain asuntomäärällä mitattuna. Asuntoja valmistui 510, mikä on reipas lisä noin 16 500 asunnon kantaamme.

Merkittävää on myös se, että tuotanto oli tavoitteidemme mukaista monipuolista ja kohtuuhintaista asuntotuotantoa: 110 vuokra-, 353 asumisoikeus- ja 47 omistusasuntoa.

Ennätystuotanto oli mahdollista toteuttaa muun muassa valtion käynnistysavustusten avulla sekä siksi, että lainojen omavastuukorko puolitettiin korkotuettujen vuokra-asuntojen osalta. Vuokra-asuntoja kannatti laittaa liikkeelle ja niistä tuli juuri niin kohtuuhintaisia kuin markkinoilla nyt kaivataan. Ei ihme, että valmistuneilla asunnoilla oli kymmenkertaisesti enemmän hakijoita kuin asuntoja valmistui.

Erityisen suosittuja viime vuonna valmistuneista asunnoista olivat Vantaan Leinelään ja uudelle Keimolanmäen asuinalueelle valmistuneet asumisoikeus- ja vuokra-asunnot samoin kuin Jätkäsaareen valmistuneet Hitas-asunnot. Hyvät kulkuyhteydet ja lähellä olevat palvelut houkuttelevat asukkaita.

Ikävä kyllä samanlaista tuotantomäärää ei ole tänä vuonna tulossa. Viime vuonna saimme liikkeelle vain 227 asuntoa, pääosin asoasuntoja. Suurimpina syinä tilanteeseen olivat huonontuneet lainaehdot sekä epätietoisuus uuden 10-vuotisen korkotukimallin tulevista ehdoista. Myöskään vuokra-asumisen väliaikaiset tukimuodot eivät olleet enää käytössä.

Asumisoikeusasuntoja olisimme laittaneet liikkeelle enemmänkin, mutta valtion päätös jäädyttää lainavarausten saanti alkuvuodeksi ja tästä johtuneet viivästymiset siirsivät hankkeiden käynnistymistä vuoden 2017 puolelle.  Toivottavasti tämänkaltaiselta poukkoilulta vältytään jatkossa.

Rakentaminen on pitkäjänteistä toimintaa ja vaatii tuekseen pitkäjänteistä asuntopolitiikkaa.

Viime vuoden toimintakertomusta silmäillessä nousee esiin toinenkin tärkeä asia. Asuntosäätiön asunnoissa on erittäin hyvä käyttöaste ja todella matala asukkaiden vaihtuvuusprosentti.

Keskimäärin asuntojemme käyttöaste viime vuonna oli 97,88 prosenttia ja vaihtuvuus 16,65 prosenttia.

Teetimme viime vuonna asukkaidemme keskuudessa asiakastyytyväisyystutkimuksen ja se kertoo, miksi nuo mittariluvut ovat niin hyvät ja asukkaat suosittelevat meitä mielellään. Asukkaat tuntuvat arvostavan, että asumisen hinta-laatusuhde on kunnossa. Omakustannusperiaatteen mukainen vuokra ja vastike ovat kohtuullisia ja kiinteistöistä pidetään hyvää huolta.

Tutkimuksesta kävi myös ilmi, mitä asukkaat odottavat meiltä tulevaisuudessa. Kiinteistöjen hoitoon ja huoltoon täytyy panostaa jatkossakin, asuntoja työstää koko ajan muuttuvien tarpeiden mukaisiksi ja pihojen viihtyisyyttä sekä turvallisuutta kohentaa entisestään.

Noiden tavoitteiden lisäksi jatkamme niin runsasta uudistuotantoa kuin mahdollista ja myös perinteistä aluekehitystoimintaamme. Meille on tulossa mielenkiintoisia kohteita, muun muassa Helsingin Sompasaareen ja Kruunuvuorenrantaan, Espoon Suurpeltoon sekä Vantaan Keimolanmäkeen ja Leinelään.

Kohtuuhintaista asuntotuotantoa pitäisi voida tuottaa enemmänkin. Nykyisillä lainaehdoilla runsas tuotanto ei kuitenkaan ole mahdollista.

Toivottavasti valtion taholta saadaan pian aikaan järkeviä uudistuksia myös pitkän korkotuen malliin, jotta asuntojen tuotanto tulisi jatkossa kannattavammaksi hinnoilla, jotka sopivat asukkaiden kukkarolle.

Esa Kankainen
Asuntosäätiön toimitusjohtaja
 
Lue lisää
timanttikuja_blogi
12.04.2017
Marko Pyykkönen
Valtio määrittää nyt asumisen kustannuksia asoasunnoissa

Asumisoikeusasuntojen rakentamiseen käytettyjen lainojen ehdot ovat olleet aina huonommat kuin vuokratalopuolella. Asiaa on perusteltu sillä, että asoasukkaat ovat paremmin toimeentulevia ihmisiä eli heiltä voidaan periä enemmän asumisen kustannuksia kuin vuokralaisilta.

Asumisoikeusasukkaat ovat kuitenkin ihan samanlaisia pieni- ja keskituloisia työssäkäyviä asukkaita kuin vuokra-asunnoissa. Suurin osa heistä joutuu ottamaan pieneenkin asomaksuun lainaa, jonka vakuutena on asumisoikeussopimus.

Lainajärjestelmää ollaan nyt vihdoin uudistamassa, kun vanhan järjestelmän ongelmat ovat kaatumassa päälle. Rakentamiseen vaaditut lainat lyhentyvät huonojen lainaehtojen vuoksi lainan loppupuolella. Samaan aikaan talot tulevat jo perusparannusikään ja pitäisi ottaa uutta lainaa perusparannusta varten.

Ympäristöministeriö on vastikään antanut korkotukilakiesityksensä lausunnolle ja mekin olemme siitä kantamme antaneet. Emme ole tyytyväisiä siihen, että uudistus on jätetty puolitiehen.

Asumisoikeusjärjestelmän erityispiirteistä johtuen sille tarvittaisiin kokonaan oma rahoitusjärjestelmä ja sellainen, etteivät asukkaat joudu eriarvoistavan korkotukipolitiikan maksajiksi.

Asoasunnot ovat ikuisten rajoitusten alaisia, toisin kuin vuokra-asunnot ja lainarahan saaminen ilman valtion täytetakausta on mahdotonta. Taloilla ei ole vakuusarvoa.

Kaiken lisäksi lainsäädännöstä johtuen, yhtiöllä ei ole edes mahdollisuutta hankkia muuta vakuudeksi kelpaavaa omaisuutta.

Vastikkeen määräytyminenkin on tarkkaan lailla säädelty ja yhtiö velvoitettu lunastamaan takaisin asukkaan asumisoikeusmaksu rakennuskustannusindeksillä tarkistettuna. Aikaa lunastamiseen on kolme kuukautta asukkaan luopumisilmoituksesta. Asukkaalle toki riskitöntä asumista, mutta vaatii yhtiöltä taloustaiteilua.

Noiden toimintaa tiukasti rajaavien erityispiirteiden vuoksi tarvitsemme asumisoikeudelle oman lainajärjestelmän ja sellaisen, että lainat voidaan lyhentää nykyistä järkevämmällä aikataululla. Rakentamiseen otettu laina pitäisi myös voida yhdistää perusparannuslainaan ja korkotuen pitäisi olla voimassa koko laina-ajan.

Lisäksi haluaisimme, että omavastuukoron alentaminen koskisi myös vanhoja korkotukilainoja tai sitten vanhojen kohteiden lainojen ehdot tulisi uudistaa kokonaan.

Emmekä missään tapauksessa halua, että asukkailta peritään peruskorjausmaksua asumisoikeusmaksun lisäksi, kuten nyt on esitetty. Sellainen nostaisi pahimmillaan asumisen kustannuksia entisestään, lisäisi tyhjäkäyttöä ja hankaloittaisi yhtiön mahdollisuuksia suoriutua velvoitteistaan.

Tasausjärjestelmä on osoittautunut hyväksi keinoksi hoitaa korjaustoimintaan liittyviä velvoitteita. Ei voi olla niin, että jonkun yksittäisen väärinkäytöksen vuoksi koko järjestelmä muutetaan, kaikki toimijat kärsivät ja lopulta asukkaat maksavat uudistuksesta yhä kalliimpia asumisen kustannuksia.

Tekeillä olevan uudistuksen myötä valtiolla olisi hyvä tilaisuus tehdä aidosti kohtuuhintaista korkotukipolitiikkaa ja edesauttaa siten myös kohtuuhintaisen asuntotuotannon lisääntymistä erityisesti pääkaupunkiseudulla.


Marko Pyykkönen
Asokotien toimitusjohtaja
 
Lue lisää