Vastikematikan lyhyt oppimäärä

Asumisoikeusasunnoissa kuukausittain maksettava käyttövastike muodostuu kahdesta osasta: kohdekohtaisesta hoitovastikkeesta sekä kaikkien Asuntosäätiön asumisoikeuskohteiden kesken tasattavasta perusvastikkeesta.

– Esimerkiksi pihalle lisättävä pihakeinu katetaan kyseisen kohteen hoitovastikkeesta, Asuntosäätiön asiakkuusjohtaja Kimmo Rintala havainnollistaa.

– Perusvastike, sen sijaan, tasataan Asuntosäätiön kaikkien 16 500 asumisoikeusasunnon kesken. Jos vaikka omasta talosta muuttaa samana vuonna viisi taloutta pois tavanomaisen yhden sijaan, näiden huoneistojen muuttokorjaukset eivät rasita tätä kiinteistöä kohtuuttomasti monikertaisina vastikkeina, Rintala sanoo.

Muuttojen yhteydessä tehtävien remonttien lisäksi asumisoikeuskodeille tehdään peruskorjauksia ennen kuin kiinteistö on 30 vuoden iässä. Niissä kunnostetaan kiinteistön asuntoja sekä mahdollisesti yhteistiloja ja piha-alueita.

– Peruskorjauksen myötä kohteen kunto nousee ja on lähes uutta vastaava. Kiinteistön käyttöarvo nousee, mikä tarkoittaa, että sen osuus tasattavista perusvastikekustannuksista on suurempi kuin ennen remonttia, Rintala kertoo.

Kohdekohtainen vaikutus perusvastikkeeseen ilmoitetaan asukasinfoissa. Viimeaikaisissa peruskorjaushankkeissa vaikutus on vaihdellut 50 senttiä/m²:n molemmin puolin. Keskikokoisen, noin 80 m² asunnon osalta tämä vastaa noin 50 euron nousua kuukaudessa.

Peruskorjauksiin liittyy myös asukkaille myönnettävät vastikehyvitykset. Asunnon korjaus pyritään tekemään kolmessa viikossa, minkä aikana asukkaat voivat halutessaan asua kodissaan. Remonttikuukaudesta asukas saa täyden hyvityksen.

– Koti on aika lailla mullin mallin, kun kylpyhuone sekä keittiö rakennetaan uudestaan ja kaikki lattiapinnat sekä kiinteät kalusteet vaihdetaan. Olemme saaneet tästä ymmärrettävästi palautetta, joten muutimme hyvityskäytäntöä. Aiemmin asuntokohtainen hyvitys tuli vasta, kun kiinteistön kaikki huoneistot oli remontoitu, jopa vuosi oman kodin remontin jälkeen. Nyt asukas saa koko käyttövastikkeen kokoisen hyvityksen juuri remonttikuukauden kohdalla, mikä helpottaa mahdollisen väliaikaisen majoituksen hankkimisessa, Rintala sanoo.

Asumisoikeusasuminen toimii omakustannusperiaatteella, markkinaehtoisesta asumisesta poiketen. Asuntosäätiöllä katsotaan siis ensin, mitkä ovat kulut ja määritellään vastikkeet sen mukaan.

Jo nykyinen hyvitystaso tarkoittaa, että jokaisen asumisoikeuskodin vastikkeesta kahdeksan senttiä neliömetriltä ohjautuu remonttitalouksien hyvityksiin, Rintala perustelee.

Edellä kuvatut käytännöt takaavat sen, että asumisoikeusasumisessa hintakehitys on tasaisempaa ja asuminen edullisempaa kuin markkinaehtoisessa asumisessa.

Kohteelle määritellään käyttöarvo suhteessa tasausryhmän muihin taloihin. Käyttöarvoon vaikuttavat mm. sijainti, ikä, kunto ja laatutaso. Kohteen käyttöarvo määrittää perusvastikkeen suuruuden.

Peruskorjauksen kustannukset jakautuvat kaikkien 16 500 huoneiston kesken. Remontoinnin myötä asuntojen laatutaso nousee ja käyttöarvo kasvaa, mikä vaikuttaa positiivisesti kysyntään.

Asumisoikeusasunnoissa asukas maksaa kuukausittaista käyttövastiketta, joka jakautuu hoitovastikkeeseen ja perusvastikkeeseen.

Hoitovastikkeella katetaan kiinteistön hoitokulut, kuten energia, kiinteistönhoito, siivous ja pienet korjaukset asunnoissa. Käyttövastikkeesta noin viidesosa koostuu hoitovastikkeesta.

Loput neljä viidesosaa käyttövastikkeesta on perusvastiketta. Perusvastikkeella rahoitetaan pääomakuluja, tonttivuokria ja isoja korjauksia. Valtaosa isoista korjauksista tehdään muuttojen yhteydessä, jolloin asunto laitetaan kuntoon seuraavaa asukasta varten. Isoja korjauksia ovat myös esimerkiksi suunnitellut ja kilpailutetut aitojen ja jätekatosten kunnostukset.

Käyttöarvolla tarkoitetaan yksittäisen kohteen arvoa verrattuna Asuntosäätiön muihin asumisoikeuskohteisiin. Käyttöarvon mukaan suhteutetaan, eli tasataan, kaikki perusvastikkeella katettavat kustannukset. Käyttöarvo siis määrittää perusvastikkeen suuruuden. Käyttöarvoon vaikuttaa kohteen sijainti, ikä ja kunto. Jos esimerkiksi kohde on uusi, sen käyttöarvo on kunnon puolesta korkeampi kuin 20 vuotta vanhempi kohde, jossa ei ole tehty suurempia remontteja. Asunto joka sijaitsee hyvien palveluiden ja kulkuyhteyksien varrella on käyttöarvoltaan lähtökohtaisesti korkeampi, kuin kohde jossa palvelut, kysyntä ja kulkuyhteydet ovat heikommat.